Notarissen & makelaars strijden om de vastgoedmarkt

Batibouw herbergt niet alleen bouwondernemers. Ook verkopers van vastgoed prijzen er vanaf morgen hun ‘waren’ aan. Ondertussen vechten notarissen en makelaars op het terrein een bitse strijd uit. Wie biedt de beste waarborgen voor een correcte vastgoedtransactie?

Er rommelt wat op de vastgoedmarkt. Makelaars voelen de concurrentie van notarissen voor de bemiddeling van vastgoedtransacties. “Ik ben een vurig voorstander van het instituut notaris als onafhankelijk raadgever bij de vastgoedverkoop”, bezweert Luc Machon, voorzitter van de Confederatie van Immobiliënberoepen van Vlaanderen (CIB), “maar het stoort me dat notarissen hun openbaar gezag in de weegschaal werpen om omzet weg te kapen bij makelaars.”

Volgens Machon biedt het zopas verstrengde makelaarsstatuut een betere kwaliteitsgarantie en bescherming bij de bemiddeling van vastgoedtransacties dan de notariële plichtenleer. Zo zijn er strikte wetsbepalingen over de exclusiviteit (maximum zes maanden) en de vergoeding bij verbreking van het contract door de klant.

CIB Vlaanderen werd onlangs lid van Unizo. Het wil binnen deze organisatie een platform opstarten met de Koninklijke Confederatie der Landmeters-Experten en de Koninklijke Federatie van het Belgische Notariaat. “Notarissen werven doelbewust omzet van makelaars”, aldus Machon. “Ze doen dat voor een prijs ver onder de onze. Dat kan niet. Er zijn nog andere pijnpunten, zoals wie de voorschotten mag ontvangen. Ook die moeten worden weggewerkt.”

Bart Van Opstal, die binnenkort voorzitter wordt van de Koninklijke Federatie van het Belgische Notariaat, bedient Machon op zijn wenken. Notarissen zijn volgens hem geen concurrenten van de makelaars. Wel bepleit hij het ‘one-stop-shopprincipe’. De notaris moet een nalatenschap kunnen afhandelen als een geheel: het testament, de publiciteit bij overlijden, de gevolgen voor de eventuele ondernemingsactiviteiten, de verkoop en de verdeling van de goederen.

Van Opstal: “De cliënt heeft recht op een vlotte en discrete afhandeling door een vertrouwenspersoon in die moeilijke periode. Ook de echtscheiding is er zo een. Zo vermijdt hij dat hij van het kastje naar de muur wordt gestuurd. Let wel: actieve klantenwerving voor vastgoedtransacties is verboden. De notaris mag ook geen klinieken afschuimen om testamenten te laten opmaken, zoals dat in de VS gebeurt.”

Makelaars beste bemiddelaars

De meeste notarissen roemen de makelaar als de professional bij uitstek die kopers en verkopers van vastgoed bij elkaar brengt. De Antwerpse notaris Erik Celis: “Zeker in de steden werken verkopers bijna van oudsher met makelaars, meestal correcte en goed geïnformeerde specialisten. Toch zijn in sommige regio’s, zoals de kust en Wallonië, notarissen extreem actief in vastgoedbemiddeling. Het grote voordeel van makelaars is hun permanente beschikbaarheid.”

Collega Jan Boeykens, een naam als een klok in Antwerpse vastgoedmilieus: “Laten we eerlijk zijn: de meeste notarissen zijn er niet op voorzien om na de kantooruren kandidaat-kopers te ontvangen of ‘s zaterdags een rondje te doen langs de panden die te koop staan. Dat laten ze liever aan makelaars over. En die doen dat erg efficiënt.”

De Lommelse makelaar Carl Tournier, ooit kandidaat-notaris maar gebeten door de commerciële microbe, kan getuigen uit de praktijk. Vastgoedbemiddeling is voor de meeste notarissen een bijverdienste, met alle gevolgen van dien. Tournier: “Notarissen handelen de vastgoedbemiddeling af tussen hun kernactiviteiten: aktes opstellen voor huwelijken, vennootschappen, testamenten en tutti quanti. Een notariskantoor is soms een heksenketel. Elke telefoon is er dan een te veel. Een notaris heeft gewoon de tijd niet om zich voltijds met het vastgoed van de klant bezig te houden. Hij of zij heeft de panden in portefeuille, heeft ze dikwijls niet eens gezien en mist soms cruciale informatie over de gevoeligheden op een lokale vastgoedmarkt.”

Een klant krijgt bij een notaris soms het minimum minimorum aan dienstverlening. Bemiddeling is dan ook niet voor elke collega weggelegd, weet het boegbeeld van het Gentse notariaat, Yves Tytgat. “Je moet het kabinet goed organiseren om dezelfde service te kunnen bieden als makelaars. Het verwijt dat we hen oneerlijk beconcurreren, is onterechte jaloezie. Vergeet niet dat de notarissen al eeuwen kopers zoeken voor het vastgoed van hun cliënten, lang voor het beroep vastgoedmakelaar zelfs bestond.”

Boeykens wijst erop dat notarissen complexe en tijdrovende dossiers – bijvoorbeeld met huurders in een pand – liefst doorschuiven naar makelaars. Boeykens: “Als echter iemand die al jaren cliënt is, vraagt om te bemiddelen, dan doe je dat. Als je hem immers naar de makelaar stuurt, denkt hij dat zijn huisnotaris hem op kosten jaagt omdat een makelaar duurder is. Deze dienstverlening hoort er nu eenmaal bij.”

Nederlandse cliënten van Tournier kijken vreemd op dat ze langs een notaris moeten als ze interesse hebben in een bepaald pand. “De verkoop door een notaris is totaal not done boven de grens”, zegt de Era-makelaar. “Ons beroep heeft er trouwens echt wel een ijzersterke reputatie. Toegegeven, op dat vlak kan het bij ons soms beter. Maar er is evolutie: de Belgische toelatingsvoorwaarden voor het beroep van makelaar zijn vandaag strenger dan de Nederlandse.”

Wanpraktijken

Een enquête van Test-Aankoop in oktober 2004 wees uit dat heel wat makelaars er een potje van maken. Sommigen eigenen zich het recht toe om in plaats van de eigenaar de verkoopovereenkomst te tekenen of het voorschot te innen zonder toestemming van de eigenaar. Verkopers ‘lokken’ door een hoge vraagprijs op hun pand te plakken, lijkt bijna een standaardpraktijk.

Begin deze maand toonde het Eén-programma Volt hoe makelaars met een ‘vrijblijvende waardebepaling’ een huis tot 80.000 euro hoger schatten dan onafhankelijke experts. Nico De Bie, die de sector volgt voor Test-Aankoop: “Makelaars beloven de jackpot in de hoop de klant te binden via een exclusiviteitcontract. Dit geeft de makelaardij een zeer onbetrouwbaar imago.”

Luc Machon wijst erop dat de huiseigenaar maximum zes maanden gebonden is aan een makelaar. “Als die in deze korte periode geen koper vindt, verdient hij geen euro en dreigt hij het contract kwijt te spelen. En als hij onder de prijs duikt, heeft hij een ontevreden klant. Toegegeven: er zijn altijd idioten die proberen zo te scoren. Lang houden deze collega’s het niet vol.” Verkopers worden soms opgehitst door de vastgoedsites, weet Machon: “Ze surfen op Vlan.be en gaan met een bepaald beeld over de vraagprijzen naar hun makelaar. Mijn huis, schoon huis, is nog altijd het motto van de verkoper. Een makelaar moet sterk in zijn schoenen staan om de klant te overtuigen dat het idealistische beeld van zijn eigen woning onrealistisch is.”

Notaris Boeykens bevestigt: “Een verkoper vertrouwt een pand zelden toe aan de makelaar die een lagere schatting geeft dan zijn collega. Wanpraktijken bestaan ook bij verkopers. Eerst mag de makelaar al het werk doen. Als hij een kandidaat vindt, trachten ze met alle middelen achter de naam van de koper te komen en de makelaar buiten te werken. Bij vastgoedtransacties gaat het over grote bedragen en dan laten heel wat mensen hun scrupules varen. Wel raad ik de cliënten altijd aan om te onderhandelen over het tarief dat de makelaar krijgt. Die 3 % is echt geen regel. Zeker voor transacties van grote omvang, kan je rustig zakken.”

Makelaars-promotoren

Gemiddeld boeken Belgische makelaars nog geen 40.000 euro omzet per kop (zie kader Wie verdient wat?). Begrijpelijk dus dat ze bijklussen als promotor of voor eigen rekening vastgoed verhandelen. Machon: “Het is deontologisch verboden om vastgoed te verwerven van een klant om er zelf mee aan de slag te gaan, tenzij de klant duidelijk wordt ingelicht. De makelaar moet kiezen: ofwel is hij de bemiddelaar, ofwel een handelaar. Mij hoor je niet zeggen dat hier geen misbruiken voorkomen. Verleden jaar werden drie makelaars geschorst voor zulke praktijken. Alledrie van de kust. Ik mag hun naam spijtig genoeg niet noemen om privacyredenen. De beroepsvereniging mag deze collega’s wat mij betreft bannen van de vastgoedmarkt.”

Notaris Yves Tytgat signaleert zulke praktijken vooral aan de kust. Als een makelaar een opdracht krijgt van een klant in het binnenland om zijn tweede verblijf te verkopen, wil het wel eens mislopen. “De klant is op leeftijd en soms minder mobiel”, zegt hij. “Hij kent amper iets van de lokale markt. Als zijn woning maandenlang in het uitstalraam blijft staan, zakt de prijs dramatisch. Dan koopt de makelaar het pand zelf in. Hij gooit er wat verf tegenaan, kuist het op en verkoopt met een stevige meerwaarde.”

Wanpraktijken kunnen ook ontstaan bij meerwaardeverkoop – de makelaar belooft een vast bedrag voor een pand en steekt de meerwaarde na verkoop in eigen zak – of bij de doorverkoop van een koopoptie. In het laatste geval plakt de makelaar een lage vraagprijs op een woning, neemt er een optie op, verkoopt die door en steekt de meerwaarde op zak. “Walgelijk”, sneert Machon. “Wie dat doet, loopt snel tegen de lamp en verliest binnen de kortste keren zijn erkenning.”

Tytgat: “Vastgoed is een markt waar malafide partijen opereren en wantoestanden heersen. Professionals kennen de markt en de praktijken door en door, en buiten het gebrek aan kennis van particuliere kopers en verkopers uit. Dus is het misschien wel voorzichtiger om een beroep te doen op een notariskantoor waarmee de familie al decennia werkt. Dat kan een lokale confrater inschakelen om het pand in de markt te zetten tegen een correcte prijs.”

Ook Nico De Bie van Test-Aankoop wijst op de moeilijke combinatie van makelaardij en andere vastgoedberoepen. “De belangentegenstelling wordt zo ingebakken”, klinkt het. “We krijgen heel wat info over wanpraktijken bij makelaars. Ik heb me ook eens geïnformeerd of er soortgelijke klachten zijn over notarissen. En neen, dat is niet het geval.”

Notarissen in vastgoed

Machon noemt de suggestie als zouden notarissen meer veiligheid bieden omdat ze geen promotor mogen zijn ‘larie’. “Elke notaris heeft toch wel aandelen in een vastgoedvennootschap, een broer of neef die aan promotie doet of een vaste klant die projectontwikkelaar is”, klinkt het. “Denk je echt dat een notaris voor een eenmalige cliënt het onderste uit de kan haalt bij de verkoop van een pand aan een bedrijf dat hem honderden akten per jaar bezorgt? Ook zijn er praktijken van notarissen die via facturen aan vastgoedvennootschappen worden uitbetaald als ze mooie deals aanbrengen. Als een notaris door een van de twee partijen beter wordt betaald, is er van die geroemde onafhankelijkheid geen sprake.”

De Antwerpse notaris Jan Van Bael benadrukt dat de cliënt moet kunnen rekenen op een correct advies, wars van belangenvermenging. Notarissen die voor eigen rekening op de vastgoedmarkt actief zijn, doorbreken deze neutraliteit. Bovendien kan een mislukte vastgoedtransactie hun eigen liquiditeit in gevaar brengen.

“Een notaris in zo’n precaire toestand kan een gevaar zijn voor de cliënt”, waarschuwt Van Bael, die zelf een sterke vennootschapspraktijk heeft. “Meer dan een notaris ging failliet omdat hij zich zwaar in de schulden stak met vastgoeddeals. Het gevaar dat een notaris vastgoedposities inneemt, is reëel. Hij komt immers voortdurend in aanraking met deals, die inderdaad zeer rendabel kunnen zijn. De regel is duidelijk: een notaris handelt enkel voor een klant, nooit op eigen houtje. Een notaris is geen immobilier. Natuurlijk tracht de beroepsgroep zulke gevallen op te sporen, maar veiligheid is als het beste slot. Ooit slaagt een inbreker er opnieuw in de deur te breken.”

Verleden jaar nog werd de bekende Brusselse notaris Jean-Luc Indekeu door het parket opgepakt omdat hij via allerlei transacties zwarte sommen verdiend zou hebben. Volgens Van Opstal is dit dossier net het bewijs dat de Nationale Kamer efficiënt optreedt tegen gesjoemel. Ook de Antwerpse afdeling van de Kamer lag mee aan de basis van het gerechtelijk optreden tegen gewezen notaris Anne-Marie Larose wegens wanpraktijken. De toekomstige federatievoorzitter: “Het notariaat zelf heeft in die gevallen het parket getipt. Er is veel sociale controle binnen het notariaat en problemen worden snel doorgebrieft.”

Confrater Erik Celis weet nochtans van notarissen die via schermvennootschappen actief waren als promotor. “De lokale toezichtsorganen lieten jaren betijen.” Ook collega Jan Boeykens vraagt zich van sommige collega’s af of ze nu notaris, makelaar dan wel promotor zijn.

Collega Tytgat verzucht: “Ook het notariaat bestaat nu eenmaal uit trouwe honden die de regels volgen en de wolven die ze negeren.”

De notaris hoeft niet eens zelf betrokken partij te zijn om over de schreef te gaan. Ook een te sterke afhankelijkheid van een cliënt houdt reële gevaren in. Zo kent Jan Van Bael collega’s die afhankelijk zijn van grote projectontwikkelaars. “Die vragen in het begin dan heel onschuldig een of andere vriendendienst waar niemand schade door lijdt. Zo’n notaris valt van de ene toegeving in de andere. Het eindigt met haast criminele praktijken. Voor hij het beseft, is die notaris de juridische spil in een maffieus netwerk.” (T)

Door Hans Brockmans