Noorden vindt zuiden

Op zoek naar een vakantiewoning? Rent-a-holiday wil bewijzen dat Internet de beste manier is om aanbod en vraag met elkaar in contact te brengen. De site, opgezet door twee gewezen adviseurs van Boston Consulting Group, heeft al meer dan 20.000 aanbiedingen.

Het is geen vastgoedkantoor, geen reisagent, geen touroperator – Rent-a-holiday (www.rent-a-holiday) bekleedt een aparte plaats in de toeristische wereld. Het bedrijf is ontstaan uit een minder geslaagde ervaring. Peter Ingelbrechts, een 33-jarige consultant van Boston Consulting Group ( BCG), had problemen om vanuit België een vakantieverblijf in Spanje te boeken. Toen hij ter plaatse kwam, merkte hij dat er nochtans veel appartementen leeg stonden – tot groot verdriet van de lokale agentschappen.

In zo’n situatie mopperen economen over een “inefficiënte, gefragmenteerde markt.” Samen met een collega bij BCG, de 29-jarige Laurent Coppieters, bestudeerde Ingelbrechts het probleem vanuit alle invalshoeken. Internet zou een oplossing kunnen bieden in de vorm van een enorme databank, gevoed door de particuliere verhuurders en de agentschappen, en geraadpleegd door de vakantiegangers. De collega’s verlieten het consultingbedrijf en brachten hun businessplan in de praktijk. In juni 1997 stichtten ze in Sint-Lambrechts-Woluwe VHR, die een site opende met de naam Rent-a-holiday. De service biedt vandaag bijna 25.000 eigendommen te huur aan. Men vindt er zowel appartementen aan het strand als woonboten en bungalows, tegen alle prijzen.

Zonder tussenpersoon

Het principe zelf is niet nieuw. Vele sites dienen als uithangbord voor de verhuring van vakantiewoningen in een streek of land, bijvoorbeeld Abritel in Frankrijk (www.abritel.fr) of Welcome to Italia (www.emmeti.it). Zulke initiatieven op Europese schaal zijn zeldzamer en bescheidener, of meer op luxewoningen gericht. Rent-a-holiday heeft de ruimste waaier van aanbiedingen. De firma heeft in minder dan twee jaar haar diensten kunnen ontwikkelen dankzij een volledig volgestort kapitaal van 45 miljoen frank. Het geld werd bij de familie verzameld, maar ook bij venturekapitalisten ( Creafund in Ieper en Focofin in Kuurne).

“We hebben ons in België gevestigd, maar mikken niet uitsluitend op Belgische klanten. We zouden net zo goed in Groot-Brittannië of Duitsland kunnen zitten,” merkt Coppieters op. “We mikken op twee doelgroepen. Enerzijds de eigenaars of de agentschappen die appartementen of huizen verhuren, vooral in het zuiden van Europa. Anderzijds de huurders, die uit het noorden komen.” De eerste groep betaalt, de tweede zoekt.

Rent-a-holiday verhuurt geen woningen, maar wel ruimte op zijn site. Het werkt als een interactief blad met zoekertjes, maar ook als boodschappendienst. De toekomstige vakantieganger kan de databank op verschillende manieren raadplegen, door een zoekopdracht in te geven of op kaarten te klikken. Hij kan dat bovendien in zijn eigen taal doen (er zijn alvast zeven talen beschikbaar). De advertenties bevatten foto’s. Wie wil boeken, kan een e-mail sturen naar de eigenaar of het agentschap dat de woning verhuurt. Er zijn dus geen tussenpersonen en er moet geen commissie betaald worden. Rent-a-holiday werkt uiteraard niet gratis: een particulier betaalt 3000 frank per jaar voor een advertentie, agentschappen 25.000 frank voor ten hoogste 100 advertenties.

De navigatie gaat vlot en de foto’s geven kostbare informatie over de vakantieplaatsen. “Gedrukte verhuurcatalogi kunnen niet zoveel illustraties opnemen en veel mensen beslissen wanneer ze de foto’s zien.” Om de pagina’s niet te zwaar te belasten, verschijnen de foto’s op klein formaat. Met een klik volgt de vergroting.

Men mag echter niet te veel waarde hechten aan de wereldkaart op de startpagina. De eigendommen die worden verhuurd, liggen vrijwel allemaal in Europa, overwegend aan de Middellandse Zee, in Frankrijk en Spanje. Er zijn ook mogelijkheden in Noorwegen of Hongarije, maar die zijn veel schaarser. Hoewel de kritische massa om de site aantrekkelijk te maken, bereikt is, heeft ze nog geen voldoende groot aanbod om echt onmisbaar te zijn. De twee stichters van de firma beseffen dat, want hetzelfde geldt voor de rendabiliteit. Voorlopig bedraagt de verkoop één miljoen frank per maand (raming voor 1999: 15 miljoen frank), wat niet volstaat om de service winstgevend te maken. Dat verklaart ook waarom Rent-a-holiday eraan denkt een kantoor in Spanje te openen om daar de verkoop van advertentieruimte te stimuleren.

Te huur op maat

Een andere reden om het tempo te versnellen, is de concurrentie. De touroperators komen in actie. Onlangs plaatste Interhome in Zwitserland zijn 20.000 aanbiedingen op zijn website. Voorlopig wordt alleen het Zwitserse publiek bediend (www.interhome.ch). Het is meer een concurrent naar de huurders dan naar de verhuurders toe. Die laatsten zijn immers net mensen die hun eigendom liever niet via grote internationale organisaties als Interhome of Neckermann verhuren, die commissies van ongeveer 35% aanrekenen op de prijs die de huurder betaalt.

De vaste kosten wegen voorlopig zwaar door. Het bedrijf heeft tien werknemers en moet investeren in technische infrastructuur. De database draait op SQL Server van Microsoft en zit goed in mekaar: de advertenties worden ingevuld als een formulier, waarbij de verhuurder de kenmerken van zijn aanbod aankruist (aantal slaapkamers, afstand van de zee,…). Dankzij dit systeem kan de database automatisch steekkaarten in zeven talen aanmaken.

Eén van de eerste investeringen was de ontwikkeling van software om het bijwerken van de website te automatiseren. De firma heeft voor de vastgoedkantoren een programma ontworpen, dat ze als catalogus van hun aanbod kunnen gebruiken en als instrument om de gegevens in te voeren die naar de site worden verzonden. Er was bovendien behoefte aan een programma om foto’s van de voorstellen op de site te plaatsen. “Eerst wilden we dat uitbesteden, maar het kostte te veel, tot 500 frank per foto,” vertelt Coppieters. Het programma is ontwikkeld met het oog op een grote productiviteit – geen overbodige luxe, want de klanten kunnen per advertentie tot vier foto’s plaatsen.

Er waren ook middelen nodig om de agentschappen in Frankrijk en Spanje te bezoeken. “Daarmee zijn we begonnen. Het kostte meer tijd en energie dan we hadden verwacht.” De toeristische vastgoedkantoren zitten zelden op Internet. Ze worden wel vaak benaderd door kleine plaatselijke firma’s of zelfstandigen die de creatie van een website voorstellen, maar bewaren daar niet altijd goede herinneringen aan.

Rent-a-holiday blijft de voorkeur geven aan persoonlijk contact met de agentschappen of makelaars, ofwel telefonisch, ofwel via bezoek. Particulieren zijn welkom op de site, maar worden niet actief geprospecteerd – dat is te duur. Zij adverteren rechtstreeks on line op de site. Om meer particulieren aan te trekken, zou Rent-a-holiday meer bekendheid moeten krijgen bij het grote Europese publiek. Het bedrijf beschikt evenwel niet over de enorme financiële middelen die daarvoor nodig zijn. Het mikt vooral op Internet, door akkoorden voor banners af te sluiten met sites met druk verkeer, zoals Belcast in België of Lycos. Dat levert meer op dan de pers, waar Rent-a-holiday in de kranten adverteert bij de zoekertjes voor vastgoed. De inspanningen zijn ook gericht op het verhogen van het aantal bezoekers. Volgens Rent-a-holiday kreeg de site in februari 1999 zowat 3300 surfers te gast, het dubbele van een jaar voordien. De Fransen zijn het talrijkst (20%), gevolgd door de Nederlanders (15%) en de Belgen (14%). Een mooie start.

ROBERT VAN APELDOORN