Nieuwe regels voor mede-eigenaars

De wet op de mede-eigendom van appartementsgebouwen werd onlangs gewijzigd. Een overzicht van de nieuwe regels.

De wet op de mede-eigendom in appartementsgebouwen werd onlangs gewijzigd. De meeste van die nieuwe regels traden in voege op 18 juni. Aangetekende brieven moet u voortaan in tweevoud versturen. Als u via een aangetekende brief wordt opgeroepen voor de algemene vergadering, hoeft u daarvoor niet meer te betalen. En de syndicus heeft een nieuwe stok achter de deur als een of meer mede-eigenaars hun gemeenschappelijke kosten niet betalen.

De kosten van de oproepingsbrief

Als u eigenaar van een appartement bent, wordt u minstens één keer per jaar uitgenodigd op de algemene vergadering van de mede-eigenaars. Het reglement van mede-eigendom schrijft voor wanneer die moet plaatsvinden – bijvoorbeeld tijdens de eerste veertien dagen van mei of juni. De mede-eigenaars kunnen eisen dat de syndicus een bijkomende algemene vergadering samenroept, op voorwaarde dat ze samen minstens een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

De syndicus moet de mede-eigenaars minstens vijftien dagen voor de vergadering een uitnodiging sturen met de punten die op de agenda staan. Normaal gesproken moet dat gebeuren via een aangetekende brief, maar individuele eigenaars kunnen ook akkoord gaan met een andere wijze van oproeping, zoals een e-mail of een gewone brief. Ze moeten daarvoor wel vooraf schriftelijk toestemming geven.

Het gebeurde weleens dat de bestemmeling de kosten van de aangetekende brief moest betalen. Volgens de nieuwe wet op de mede-eigendom mag dat niet meer: de kosten van de oproepingen – ongeacht hoe die gebeuren – zijn voortaan voor rekening van de mede-eigendom.

De syndicus en de raad van mede-eigendom

In heel wat appartementsgebouwen bestaat een raad van mede-eigendom – vroeger sprak men ook weleens van de raad van beheer. Die raad, die de syndicus moet controleren, is verplicht in grotere appartementsgebouwen met meer dan twintig kavels, en facultatief in kleinere blokken. Enkel de mede-eigenaars kunnen er deel van uitmaken, nadat ze zijn verkozen door de algemene vergadering; huurders zijn uitgesloten.

Tot voor kort gebeurde het geregeld dat een van de mede-eigenaars syndicus was en tegelijk in de raad van mede-eigendom zetelde. Dat is niet meer mogelijk. Eigenaars kunnen er zich voortaan tegen verzetten als de syndicus deel uitmaakt van de raad van mede-eigendom.

Website niet verplicht

De syndicus moet ervoor zorgen dat alle eigenaars inzage hebben in de documenten die verband houden met de mede-eigendom. Volgens de wet kon dat gebeuren “op alle wijzen die zijn bepaald in het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, en met name, via een internetsite”. Die formulering creëerde onduidelijkheid: heel wat mensen leidden eruit af dat elk appartementsgebouw verplicht over een website moest beschikken. De nieuwe wet preciseert dat het niet gaat om een verplichting, wel om een mogelijkheid. De verwijzing naar een internetsite werd daarom geschrapt.

Achterstallen opeisbaar na verkoop

Het gebeurt weleens dat een mede-eigenaar zijn deel in de gemeenschappelijke kosten van het appartementsgebouw – zoals de brandverzekering en de kosten van een poetsvrouw en een tuinier voor de gemeenschappelijke delen – niet betaalt. Er waren al manieren om de achterstallige bedragen te vorderen (zie kader Wanbetalers: de stokken achter de deur), maar de wetgever heeft nog een extra mogelijkheid gecreëerd. Wanneer een slechte betaler zijn appartement verkoopt, kan de notaris de achterstallen voortaan op verzoek van de syndicus inhouden op de verkoopprijs.

Aangetekende brieven moeten in tweevoud

Aangetekende brieven aan de vereniging van mede-eigenaars moeten vanaf september in tweevoud worden gestuurd: één aan de zetel van de vereniging van mede-eigenaars en één aan de woonplaats van de syndicus. Op die manier wordt vermeden dat de syndicus belangrijke informatie – zoals een aangetekende brief van een bank of een verzekeringsmaatschappij – niet krijgt. Laat u als mede-eigenaar na een aangetekende brief in tweevoud te versturen, dan is die nietig en kunt u zich er achteraf niet op beroepen.

JAN ROODHOOFT

De syndicus mag geen deel meer uitmaken van de raad van mede-eigenaars.