Niet te hoog, niet te laag

Wie een onroerend goed erft, moet de verkoopwaarde ervan opgeven in de aangifte van de nalatenschap. Het is zaak dat correct te doen, om niet te veel successierechten te betalen en problemen de fiscus te vermijden.

Wie een onroerend goed zoals een woning of een grond erft, moet de waarde ervan opgeven in de aangifte van de nalatenschap. Heel wat erfgenamen hebben de neiging die waarde laag in te schatten, zodat ze minder successierechten betalen. Dat is niet zonder risico, want een te lage schatting kan leiden tot een fiscale herziening en een boete.

De verkoopwaarde aangeven

De fiscus eist dat de erfgenamen de verkoopwaarde aangeven die het pand heeft op de datum van het overlijden. Het is niet altijd eenvoudig die waarde correct in te schatten. Een voorbeeld: Bert en Ria zijn broer en zus, en erven de villa van hun moeder. Hun vader is al enkele jaren daarvoor overleden. We gaan er gemakshalve van uit dat ze geen andere goederen erven. Bert en Ria informeren naar de prijzen van soortgelijke woningen in de buurt. Zo komen ze erachter dat de villa een waarde heeft tussen 400.000 en 500.000 euro.

Als ze de woning op 400.000 euro schatten, betalen ze 30.000 euro successierechten in het Vlaams Gewest (35.250 euro in het Waals Gewest en 33.500 euro in het Brussels Gewest). Maar als ze op veilig spelen en 500.000 euro aangeven, stijgen de successierechten naar 39.000 euro in het Vlaams Gewest (44.250 euro in het Waals Gewest en 51.500 euro in Brussel). De verleiding is dus groot om te kiezen voor de onderkant van die vork.

Informatie inwinnen

Om de waarde van de villa precies in te schatten, doen Bert en Ria er goed aan zich bij vastgoedmakelaars, in streekkranten en op vastgoedwebsites grondig te informeren over de prijzen van soortgelijke woningen in de buurt. Ook de notaris die de nalatenschapsaangifte indient, kan hen helpen bij de schatting. Eventueel kunnen ze advies inwinnen bij een vastgoedmakelaar in de buurt. Heel wat vastgoedmakelaars rekenen geen kosten — of slechts een beperkt bedrag — aan voor de schatting van een huis of een bouwgrond. Ze zien dat als een service aan de klant en hopen dat die bij een verkoop bij hen zal aankloppen.

Willen Bert en Ria een uitgebreider verslag, dan kunnen ze een beroep doen op een landmeterexpert om hem een grondige schatting te laten maken. Ze betalen daar al gauw meer dan 1000 euro voor, afhankelijk van de grootte van de woning. Maar zo’n verslag is wel een goed wapen als de fiscus later moeilijk zou doen.

Vooraf een schatting vragen

Om elke discussie te vermijden, kunnen Bert en Ria een voorafgaande schatting vragen aan één of drie experts — doorgaans landmeters. Die waarde is zowel bindend voor de erfgenamen als voor de fiscus. Bert en Ria moeten zo’n schatting vragen voordat ze de aangifte indienen en voordat de aangiftetermijn verstrijkt. Een nalatenschap moet binnen de vier maanden worden ingediend na een overlijden in België. Bij een overlijden in een ander Europees land is dat vijf maanden, en bij een overlijden in een land buiten Europa zes maanden.

De voorafgaande schatting moet worden aangevraagd door een erfgenaam per aangetekende brief, gericht aan het fiscale ontvangstkantoor waar de aangifte moet worden ingediend. De ligging van de onroerende goederen heeft daarbij geen belang. De kosten zijn altijd ten laste van de erfgenamen die de schatting hebben aangevraagd. Die uitgave kan niet van de nalatenschap worden afgetrokken.

De laatste jaren komt in één op de tien successiedossiers een onderschatting van de waarde van vastgoed aan het licht. In bepaalde regio’s ligt dat percentage nog hoger. Om te controleren of er sprake is van een onderschatting, baseert de fiscus zich op de waarde van vergelijkbare panden. Bert en Ria hebben het recht de waarde die de fiscus naar voren schuift, te betwisten. In een eerste fase kunnen ze onderhandelen met de ontvanger en hem proberen te overtuigen. Ideaal is dat ze een compromis sluiten. Komen ze niet tot een akkoord, dan zal de ontvanger van de successierechten een controleschatting vorderen.

Het is niet omdat de successierechten betaald zijn, dat de fiscale ontvanger geen bezwaar meer kan maken tegen een opgegeven waarde. De fiscus heeft nog twee jaar de tijd vanaf de datum van de indiening van de aangifte — dus niet van het overlijden — om de aangegeven waarde te betwisten en een herschatting te laten uitvoeren.

Intresten en een boete

Is de ontvanger niet akkoord met de schatting van het pand, dan kan hij bijkomende successierechten, intresten en een boete eisen. Eerst moeten de ontdoken rechten worden voldaan. Of daarnaast ook een boete verschuldigd is, hangt af van de onderwaardering. Zolang de onderwaardering kleiner is dan een achtste van de waarde, wordt geen boete opgelegd. Is de onderwaardering groter, dan wel.

Als Bert en Ria de woning voor 400.000 euro aangeven en de fiscus die achteraf schat op 500.000 euro, moeten ze dus in Vlaanderen 39.000 – 30.000 = 9000 euro successierechten betalen (in Wallonië 44.250 – 35.250 = 9000 euro, in Brussel 51.500 – 33.500 = 18.000 euro). Aangezien het tekort van 100.000 euro hoger is dan een achtste van de aangegeven waarde, moeten Bert en Ria een boete afdragen die gelijk is aan de bijkomende successierechten.

JOHAN STEENACKERS