Niet huren, maar kopen

De vraag naar kwalitatieve studentenkamers blijft stijgen. Voor wie wil beleggen in vastgoed, kunnen studentenkamers dus een interessante investering zijn. Waarop moet u letten om een goed rendement te halen?

Steeds meer ouders van kinderen die hoger onderwijs volgen, kopen een studentkamer in plaats van er een te huren, vooral als ze meer dan één studerende zoon of dochter hebben. De huur van een studentenkamer neemt een grote hap uit hun budget. Onderzoek heeft uitgewezen dat een student op kamers gemiddeld 3500 à 4000 euro per jaar kost — de uitgaven voor voeding en ontspanning niet inbegrepen. Huurt u een privékamer, dan betaalt u al gauw rond 300 à 340 euro per maand voor een termijn van twaalf maanden.

Een alternatief is dat u een studentenkamer koopt, om die tegen een zo hoog mogelijke huurprijs te verhuren aan andere gebruikers dan uw kinderen — zolang die niet studeren of nadat ze afgestudeerd zijn — of om te mikken op een meerwaarde als u hem later verkoopt. In principe is vastgoed een stabiele investering, die bovendien inflatiebestendig is door de indexering van de huur en ongevoelig voor beursfluctuaties.

Grote vraag, klein aanbod

De vraag naar kamers blijft stijgen. Zo zijn de studentenkamers in Brussel bijna allemaal verhuurd, hoewel er in de hoofdstad ongeveer 450 bij waren gekomen. Er is vooral een groot tekort aan kwalitatieve studentenkamers. Alleen in Vlaanderen is er de volgende vijf jaar behoefte aan 10.000 bijkomende, moderne kamers die brandveilig en goed geïsoleerd zijn. Aan zo’n kamer hangt wel een hoog prijskaartje. Studenten stellen bijvoorbeeld hoge eisen aan het sanitair en de inrichting. Ze verwachten dat er een aansluiting voor internet is, het liefst draadloos. Veel studentenkamers hebben bovendien kabel of een aansluiting voor digitale tv.

Als de rente stijgt, kan dat een gevaar zijn voor het rendement van de kamer. Andere beleggingen worden dan interessanter, waardoor de vraag naar vastgoed in het algemeen en naar kamers in het bijzonder daalt. Daardoor wordt het moeilijk de kamer met winst te verkopen.

Hoge eisen

De verhuur van een studentenkamer verschilt van een gewone verhuur. Studentenkamers worden verhuurd voor een termijn van tien of twaalf maanden (zie kader Verhuren op korte termijn). Dat betekent dat er een hoog verloop onder de huurders is. U zult dus geregeld nieuwe huurcontracten moeten afsluiten, met alle administratieve rompslomp van dien. Om dat te vermijden, kunt u de administratie en het zoeken naar huurders overdragen aan een vastgoedkantoor, maar daar moet u wel voor betalen.

Een studentenwoning heeft bovendien vaak een gemeenschappelijke ruimte waar de bewoners bijvoorbeeld kunnen koken. In veel oudere gebouwen zijn ook de badkamer en het toilet gemeenschappelijk. Door het intensieve gebruik en het hoge verloop zijn studentenkamers sneller onderhevig aan slijtage dan andere verhuurde gebouwen. De ruimtes moeten goed worden onderhouden om een snelle aftakeling tegen te gaan. De verhuurder moet daar attent op zijn en de gebreken vroeg ontdekken, om ze zo snel mogelijk te laten herstellen. Veel studentenkamers worden gemeubileerd verhuurd. Ook de meubels moeten geregeld worden vernieuwd, wat opnieuw extra kosten met zich brengt.

Belasting op huur

Als u een niet-gemeubileerde kamer verhuurt, wordt u niet belast op de werkelijk ontvangen huur, maar draagt u belasting af op het geïndexeerde kadastraal inkomen van de kamer, verhoogd met 40 procent. Dat bedrag wordt bij uw andere inkomsten gevoegd en is daardoor onderworpen aan de progressieve tarieven van de personenbelasting — het hoogste tarief daarvan bedraagt 50 procent — plus de gemeentebelasting. U kunt dat belastbaar onroerend inkomen verminderen met de betaalde intresten van een lening die u hebt afgesloten om een onroerend goed te kopen, te bouwen of te verbouwen.

Biedt u een gemeubileerde kamer te huur aan, dan gaat de fiscus ervan uit dat 40 procent van de ontvangen huur betrekking heeft op de meubels. Dat bedrag wordt belast als een roerend inkomen. U krijgt wel een forfaitaire kostenaftrek van 50 procent en het tarief van de belasting bedraagt slechts 15 procent, plus de gemeentebelasting.

Een voorbeeld: stel dat u 4000 euro huur per jaar krijgt voor een gemeubileerde studentenkamer met een geïndexeerd kadastraal inkomen van 1000 euro. Uw roerend inkomen bedraagt dan 1600 euro (40 % x 4000) en u wordt belast op 800 euro (50 % x 1600), waarop u uiteindelijk 120 euro belasting (15 % x 800) betaalt, plus de gemeentebelasting.

Daarbij komt nog de belasting op het onroerend inkomen, meer bepaald 60 procent van het geïndexeerde kadastraal inkomen van de studentenkamer, verhoogd met 40 procent. In ons voorbeeld bedraagt het onroerend inkomen (60 % x 1000 =) 600 euro x 1,40 = 840 euro. Daarop betaalt u maximaal 50 procent of 420 euro belasting, exclusief de gemeentebelasting. De totale belastingfactuur komt dus neer op 540 euro (420 + 120 euro).

Belasting op meerwaarde

Beslist u de studentenkamer binnen de vijf jaar na de aankoop weer van de hand te doen, dan moet u belasting betalen op de meerwaarde of de winst die u daarbij maakt. In heel wat gevallen valt die factuur mee, aangezien het tarief slechts 16,5 procent bedraagt en u de winst — het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs — nog kunt verminderen met een aantal correcties. Zo mag u de verkoopkosten aftrekken van de verkoopprijs en mag u de aankoopprijs forfaitair verhogen met 25 procent kosten. De belasting vermindert met 5 procent per jaar na de aankoop.

Verkoopt u een kamer die u meer dan vijf jaar in uw bezit hebt gehad, dan wordt u niet meer belast op de meerwaarde. Alleen als er sprake is van speculatie, riskeert u toch nog belastingen te moeten betalen, maar als het om een eenmalige transactie gaat, is dat nooit het geval.

Huurrendement

Het brutohuurrendement van een kot kunt u berekenen door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door het aankoopbedrag, vermeerderd met de uitgaven die u voor die aankoop hebt gedaan — bijvoorbeeld de registratierechten en de notariskosten. U vermenigvuldigt die breuk met 100 om er een percentage van te maken. Een goed brutohuurrendement schommelt rond 6 procent.

Het nettohuurrendement is het brutohuurrendement verminderd met de kosten die u voor de kamer maakt. Naast de onroerende voorheffing en belastingen moet u rekening houden met de huurleegstand: een maand leegstand vermindert uw brutorendement met 8,3 procent per jaar, of een twaalfde van uw opbrengst. Een andere belangrijke kostenpost is de aflossing van de lening die u eventueel hebt aangegaan om de studentenkamer te kopen.

Een voorbeeld: u koopt een studentenkamer voor 80.000 euro, inclusief 10 procent registratierechten in Vlaanderen (12,5 procent in Brussel en Wallonië), het notarieel honorarium en de aktekosten. Het onderhoud kost u 750 euro per jaar en u betaalt 680 euro onroerende voorheffing. U kunt ze verhuren voor 350 euro per maand, of 4200 euro per jaar. U hoeft voor de transactie geen lening af te sluiten. Het eerste jaar levert u dat een huurrendement van 2770 euro op (4200 – 750 – 680 euro), of 3,46 procent van de investering van 80.000 euro. Dat rendement kunt u verhogen met een meerwaarde als de vastgoedprijzen zijn gestegen bij de latere verkoop. Op die manier kan de totale opbrengst uitkomen op 4 à 7 procent per jaar.

JOHAN STEENACKERS

Door het intensieve gebruik en het hoge verloop van de huurders zijn studentenkamers sneller onderhevig aan slijtage dan andere verhuurde gebouwen.

De huurovereenkomst voor een studentenkamer heeft een looptijd van maximaal twaalf maanden.