Monument heeft grondige renovatie nodig

Het kadastraal inkomen staat weer volop in de belangstelling. Het is dan ook een echt monument. Het kadaster, als inventaris van onroerende goederen, is nog een initiatief van Napoleon. De koppeling aan het geschatte inkomen aan een onroerend goed, dateert dan weer van 1930. Aan ieder gebouw of grond werd een inkomen gekoppeld dat de mogelijke huurwaarde van het goed zou weerspiegelen. In 1962 werden de kadastrale inkomens een eerste maal aangepast aan de prijzen van de huurmarkt, weliswaar die van 1955. In 1975 werd opnieuw een studie gemaakt van de huurprijzen. Daaruit volgden nieuwe kadas-trale inkomens die vanaf 1980 voor de belastingheffing werden aangewend.

In 1930 had de wetgever de kadastrale inkomens een geldigheidsduur gegeven van twintig jaar. In 1980 vond men een herziening om de tien jaar beter. Maar van die herziening is nooit nog wat in huis gekomen. Onroerende goederen die bestonden in 1975 en die ondertussen geen ingrijpende wijzigingen hebben ondergaan, hebben dus al 35 jaar hetzelfde kadastraal inkomen. Maar ook de onroerende goederen die vandaag gebouwd worden, krijgen een kadastraal inkomen dat gebaseerd is op de huurprijzen van 1975 in de gemeente of wijk.

Het gevolg is dat het kadastraal inkomen vandaag geen enkele band meer heeft met de huurwaarde. De huurprijzen zijn geëvo-lueerd, het karakter van de streek is veranderd, enzovoort. Lapmiddelen zoals de jaarlijkse indexering van het kadastraal inkomen zijn onvoldoende om de breuk met de werkelijkheid te herstellen.

Het kadastraal inkomen is kortom achterhaald en fictief. Het past niet meer in het plaatje van een overheid die meer efficiënte controles organiseert en internationale akkoorden sluit om het belastbaar inkomen van een belastingplichtige zo correct mogelijk te bepalen. Al jaren is er het besef dat daarin verandering moet komen.

Wat is de oplossing? De Hoge Raad voor Financiën heeft onlangs een belastingheffing in functie van het reëel onroerend inkomen bestudeerd. Maar volgens de jongste mediaberichten sluit de minister van Financiën de mogelijkheid niet uit dat het huidige systeem wordt behouden, maar dan wel met een realistisch geschat onroerend inkomen. Hij laat de mogelijkheid en de kostprijs daarvan onderzoeken.

Zal een herziening van het kadastraal inkomen leiden tot een forse belastingverhoging? Dat is zeker niet uitgesloten. Maar zo’n verhoging moet niet noodzakelijk recht evenredig zijn met de aanpassing van het kadastraal inkomen. In de inkomstenbelasting kan overwogen worden de opbrengsten van onroerende beleggingen op een zelfde wijze te belasten als opbrengsten van kapitalen: 25 procent. De gewesten en de lokale overheden die samen het totale tarief bepalen van de onroerende voorheffing, kunnen ook hun tarieven bijstellen. Kortom, een kwestie van politieke verantwoordelijkheid van de bevoegde overheid.

Maar als het doel is de belastingvoet niet te verhogen, waarom zouden we dan sleutelen aan de kadastrale inkomens? Een eerste reden is dat een stelsel met als principe ‘belasting naar draagkracht’, moet uitgaan van werkelijk behaalde of alleszins op realistische normen bepaalde inkomsten. Een tweede reden is dat het gebruik van het kadastraal inkomen in verschillende gevallen een bron van ongelijke behandeling is. Een eigenaar die een appartement met een kadastraal inkomen van 1000 euro aan een gezin verhuurt voor 500 euro per maand, betaalt belasting op een huurinkomen van 2380 euro. Als de huurder een ondernemer of een vennootschap is, wordt van de ontvangen huur 3600 euro belast. Als de huurder een vennootschap is die het appartement vervolgens gratis ter beschikking stelt van een bedrijfsleider, dan verkrijgt de bedrijfsleider een bijkomend loon in de vorm van een voordeel in natura. Het belastbaar bedrag van dat voordeel wordt berekend in functie van het opgewaardeerd kadastraal inkomen van de woonst. Concreet zal de bedrijfsleider in dit geval belast worden op een voordeel van ongeveer 10.700 euro, terwijl de normale huurprijs van het appartement 6000 euro bedraagt.

Het moge duidelijk zijn dat het monument van het kadastraal inkomen aan een grondige renovatie toe is.

De auteur is voorzitter van de Fiscale Hogeschool en doceert fiscaal recht aan UAntwerpen en KU Leuven.

LUC MAES

Het gebruik van het kadastraal inkomen is in verschillende gevallen een bron van ongelijke behandeling.