Mist over residentiële vastgoedbevaks

Tot voor kort verkeerden beleggers in de veronderstelling dat ze geen roerende voorheffing hoefden te betalen op dividenden van residentiële vastgoedbevaks. Minister van Financiën Steven Vanackere wil het geweer van schouder veranderen.

Een vastgoedbevak is een beursgenoteerd beleggingsfonds dat kapitaal inzamelt om het te beleggen in vastgoed. In België zijn dertien vastgoedbevaks actief. Sommige investeren vooral in kantoren (zoals Befimmo en Cofinimmo), andere in logistiek vastgoed (WDP en Montea) en nog andere in residentieel vastgoed (Home Invest Belgium en Aedifica). Vastgoedbevaks vallen onder een speciaal fiscaal stelsel. Ze hebben een eigen tarief voor de vennootschapsbelasting, en de winst die ze uitkeren aan hun aandeelhouders wordt anders belast dan gewone dividenden.

Roerende voorheffing

Op 1 januari 2012 heeft de regering-Di Rupo de voorheffing op een aantal roerende inkomsten opgetrokken van 15 naar 21 procent. Daarbovenop werd een bijkomende heffing van 4 procent ingevoerd voor wie jaarlijks netto meer dan 20.020 euro aan roerende inkomsten heeft (intresten en dividenden). Dat bedrag geldt per belastingplichtige. Bent u getrouwd onder het gemeenschapsstelsel, dan betaalt u die bijkomende heffing pas zodra uw roerende inkomsten de grens van 40.040 euro overschrijden.

Die verhoging van de roerende voorheffing trof ook de dividenden van de meeste vastgoedbevaks. In plaats van 15 procent betaalt u daarop voortaan 21 procent belasting. Bovendien worden die dividenden meegeteld om te berekenen of u per jaar meer dan 20.020 euro aan roerende inkomsten hebt. In dat geval betaalt u een bijkomende heffing van 4 procent op het bedrag boven 20.020 euro, of in totaal 25 procent.

Uitzondering voor residentiële vastgoedbevaks

Voor dividenden van residentiële vastgoedbevaks gold een uitzonderingstarief: er hoefde geen roerende voorheffing op te worden betaald. Dat werd gezien als een compensatie voor het competitieve nadeel dat residentiële vastgoedbevaks hebben tegenover de andere vastgoedbevaks. Residentiële bevaks moeten de onroerende voorheffing op de woningen in hun portefeuille voorschieten voordat ze die eventueel kunnen recupereren van hun huurders. Andere bevaks kunnen die kosten meteen fiscaal inbrengen. De fiscale vrijstelling gold alleen voor vastgoedbevaks die minstens 60 procent van hun kapitaal beleggen in Belgisch vastgoed dat uitsluitend voor bewoning wordt gebruikt. De residentiële vastgoedbevaks die noteren op Euronext Brussel, Home Invest Belgium en Aedifica, voldoen aan die voorwaarde.

Tot voor kort verkeerden beleggers in de veronderstelling dat de verhoging van de roerende voorheffing geen gevolgen had voor de dividenden van residentiële vastgoedbevaks, en dat daarop nog altijd geen roerende voorheffing verschuldigd was. Het stond wel vast dat die bedragen meetelden om te bepalen of een spaarder per jaar meer dan 20.020 euro aan roerende inkomsten had. Alleen wie uitkwam boven dat bedrag, betaalde 25 procent belasting, net zoals op dividenden van gewone vastgoedbevaks.

Nieuw standpunt

Die fiscale vrijstelling lijkt op losse schroeven te staan. Op 5 september verklaarde minister van Financiën Steven Vanackere (CD&V) dat de dividenden van residentiële vastgoedbevaks wel degelijk worden belast tegen een tarief van 21 procent. De roerende voorheffing zal echter niet aan de bron worden ingehouden zoals bij de andere bevaks – het nultarief blijft dus in eerste instantie gehandhaafd – maar wel via het aanslagbiljet van de belastingplichtige. U zult de dividenden van residentiële vastgoedbevaks die u in 2012 ontvangt dus moeten opnemen in uw fiscale aangifte voor de personenbelasting. Via die weg betaalt u de belasting van 21 procent, en eventueel de bijzondere heffing van 4 procent.

De beheerders van de betrokken vastgoedbevaks zijn niet blij met dat standpunt van de minister. Ze hopen alsnog een compromis uit de brand te redden en overwegen verdere stappen. Het laatste woord is daarover dus nog niet gezegd.

Blijven vastgoedbevaks interessant?

De verhoogde roerende voorheffing van 21 procent op de uitgekeerde dividenden van vastgoedbevaks en het nieuwe standpunt van minister Vanackere over de belasting op dividenden van residentiële vastgoedbevaks doen de vraag rijzen of die beleggingen in papieren vastgoed nog een goede investering zijn. Bovendien kunnen beleggers zich afvragen of de vastgoedbevaks niet te duur zijn geworden, want ze noteren met een premie van gemiddeld 17 procent boven hun intrinsieke waarde.

Het antwoord op die vragen is genuan-ceerd. Sinds begin dit jaar zijn de aandelen van de Belgische vastgoedbevaks gestegen met gemiddeld 9 procent. Dat komt doordat beleggers in tijden van financiële crisis op zoek gaan naar aandelen die meer veiligheid bieden. Bovendien hebben de vastgoedbevaks sinds januari 2012 een nettodividendrendement van gemiddeld 5 procent op jaarbasis opgeleverd. Als u weet dat een spaarboekje momenteel maximaal 2,75 procent opbrengt en de tienjarige rente op Belgische staatsobligaties onder 2,5 procent noteert, is dat een zeer aantrekkelijk resultaat. De onzekerheid over de fiscale behandeling van dividenden van residentiële vastgoedbevaks deed hun aandeel wel terugvallen.

Voordat u een belegging in een vastgoedbevak overweegt, is het belangrijk dat u kijkt naar de sector waarin ze actief is. Door de economische crisis heeft de kantoormarkt het bijvoorbeeld moeilijker dan de retailsector. Over het logistieke vastgoed zijn de meningen dan weer verdeeld. Het is meer dan ooit raadzaam selectief te zijn. Vraag uw financieel adviseur naar de precieze samenstelling van de vastgoedportefeuille van de bevak, haar bezettingsgraad, huurinkomsten, toekomstige investeringen en het verwachte dividendrendement.

JOHAN STEENACKERS