Manhattan in Warschau

Het West-Vlaamse Ghelamco bouwt aan de rand van Warschau een 23.000 vierkante meter groot zakencomplex. Het Manhattan Business and Distribution Center is al het vierde bouwproject van het Ieperse bedrijf in Polen. Maar Ghelamco betaalde de voorbije vijf jaar ook veel leergeld. “Ons moeten ze niets meer komen vertellen,” zegt zaakvoerder Paul Gheysens.

Warschau.

Boven de luchthaven van Warschau cirkelen tientallen toestellen in afwachting dat ze kunnen landen. Maar aan de grond heeft Paul Gheysens, zaakvoerder van het West-Vlaamse bouwbedrijf Ghelamco, nauwelijks oog voor wat zich boven zijn hoofd afspeelt. Al zijn aandacht gaat naar de werf, die onder zijn impuls wordt opgetrokken aan de rand van Warschau. Een bord geeft voorbijgangers basisinformatie over het Manhattan Business and Distribution Center en bouwheer Ghelamco Poland. Over een oppervlakte van 4,5 hectaren laat Paul Gheysens hier in een snel tempo 7200 vierkante meter kantoren en 16.000 vierkante meter opslagruimte neerpoten, gespreid over vier aparte modules. Boven het gebulder van de aanvliegende jets schreeuwt Gheysens zijn geluk uit : “In september 1996 zijn we begonnen, in juni dit jaar is het hele complex af. Snelheid van uitvoering staat bovenaan onze visitekaartjes.”

LEERGELD.

Amper één kilometer verderop : de zalige rust van een villa in een residentiële wijk. Hier heeft Ghelamco een onderkomen gevonden van waaruit het zijn Pools avontuur stuurt. Avontuur ? “Als je wil, mag je het zo stellen,” zegt Paul Gheysens. “In vijf jaar tijd hebben we hier zowat alles meegemaakt : de hemel en de hel. We hebben veel leergeld betaald, maar hebben tegelijk alle stormen overleefd. Met die ervaring weten we het vandaag heel zeker : er zijn op de Poolse bouwmarkt weinig groepen die zo gewapend zijn als wij.”

Op 2 juni 1992 was Paul Gheysens één van de Belgische investeerders die in Warschau aan de zijde van Prins Albert stonden. De huidige koning van België legde toen de eerste steen van een 3600 vierkante meter groot kantoorcomplex. Getekend : Ghelamco, Ieper. De administratieve hindernissen die de bouw voorafgingen, waren gigantisch, maar op het terrein werd de klus in vijf maanden (juni-oktober 1992) geklaard. Aan de rand van een van Warschaus boulevards staat Green House vandaag te schitteren : een fraai kantoorgebouw tussen het groen, een geslaagde marriage de raison tussen aluminium en glas, en vandaag de thuisbasis voor multinationals zoals het Amerikaanse Amoco.

“Wij waren de eerste buitenlanders die hier zo’n modern ogend onderkomen voor buitenlandse ondernemingen neerzetten,” zegt Paul Gheysens fier. “Onze bedoeling was : wij bouwen een eigen immoproject, we verhuren de kantoorruimtes en verkopen in een volgende fase het hele project. Men krijgt hier tot driemaal meer huurgeld per vierkante meter dan in Brussel.”

Mooie plannen zijn er om bij te stellen, zeker in Polen. Green House is inmiddels eigendom van de Belgisch-Nederlandse immobiliëngroep Invesco (waarin de West-Vlaamse familie Van Biervliet de meerderheid bezit). Paul Gheysens : “Na Green House zijn we inmiddels aan ons vierde project toe in Warschau : de residentiële verblijven Green Lake I (48 appartementen, afgewerkt) en Green Lake II (56 appartementen, nog te bouwen), en het straks op te leveren Manhattan Business and Distribution Center. Maar onze echte problemen in Polen begonnen bij de bouw van Green Lake I, 48 luxe-appartementen in de groene long van Warschau. Het soort flats waar topkaders van multinationals of diplomaten op af komen. In 1993, na het binnenhalen van welgeteld 27 vergunningen (een lijdensweg op zich), gingen we van start. Toen de ruwbouw er bijna stond, liet de Poolse administratie ons gewoonweg weten dat we ook moesten instaan voor alle rioleringen langs de toegangswegen tot Greenlake I. Dat gebeurde tegen alle afspraken in. Bijna drie jaar lang praatten we met de overheid. Tevergeefs. Onze financiële weerbaarheid kwam zwaar onder druk.”

Paul Gheysens kijkt er vandaag gelouterd op terug. Als we met hem door Warschau rijden, wijst hij om de haverklap op een stilstaande bouwwerf. “Alle buitenlandse bouwgroepen ondervinden hier vroeg of laat hetzelfde,” zegt de West-Vlaming. “Je mag zelfs Bouygues heten. Plots laten ze je voor infrastructuurkosten opdraaien. Bij prijscalculaties zijn we nu wijzer geworden : we moeten willens nillens met een meerkost rekenen.”

Ghelamco kwam door het voorval met Greenlake I in financiële moeilijkheden. Maar kon zich vastklampen aan drie reddingsboeien. Paul Gheysens : “Gelukkig stonden we financieel voldoende sterk in eigen land, we hadden reserves. Voorts maakten we van de nood een deugd : het kantoorproject Greenlake verdween vroeger dan voorzien uit onze portefeuille omdat we veel liquide middelen nodig hadden. En drie : ik heb de voorbije twee jaar een aantal topkaders aangeworven die het schip in rustiger wateren wisten te leiden. Onder hen Jozef De Bock (ex- Lee Europe) en Bruggeling Philippe Pannier (ex- Kredietbank).”

DROOMRENDEMENT.

Nu voor Ghelamco de hemel boven Warschau is opgeklaard, gaat Gheysens er steviger dan ooit tegenaan. En met een welomschreven strategie : bij voorkeur wordt een project ontwikkeld en vervolgens “à la carte” verkocht. Het Manhattan Business Center geldt als rolmodel. Het hele complex wordt straks sleutel-op-de-deur opgeleverd aan de nieuwe eigenaars : Aimé Desimpel en opnieuw Karel Van Biervliet. “Ze zullen een droomrendement uit hun investering halen,” zegt Gheysens. “Op dezelfde manier zullen wij straks ook Greenlake II op de immomarkt aanbieden : een terrein waarop wij 56 luxeappartementen bouwen tegen een vaste aannemingsprijs. Wij heben alle vergunningen al op zak.”

Naast eigen projectontwikkeling, gooit Ghelamco zich voorbij de Oder en de Neisse ook op aannemingswerken voor derden : een simpele hangaar, een al dan niet opvallend kantoorgebouw of een functionele fabriekshal. Voor dit jaar zijn nog zes opdrachten ingeboekt. De vraag komt van vier Belgische investeerders en één buitenlandse kapitaalverschaffer, die voorlopig “om discretie vragen”. Eén naam is wel bekend : Bekaert bouwt een bijkomende fabriek in het zuidelijke Silezië.

Paul Gheysens heeft voorgerekend dat de omzet van zijn vijf jaar oude Poolse dochterbedrijven ( Elmo Poland en Ghelamco Poland) in 1997 bijna die van zijn tienjarige Belgische firma zal evenaren : om en bij de 700 miljoen frank in Polen, een ietsje meer voor Ghelamco in Vlaanderen (cijfers van 1996-1997, voor dit jaar wordt 900 miljoen vooropgesteld). “In Polen is onze doelstelling : aannemer zijn in een groeimarkt,” zegt Gheysens. “Na vijf jaar ervaring hebben wij een degelijk net van betrouwbare Poolse onderaannemers opgebouwd. En onze knowhow inzake vergunningspolitiek staat helemaal op punt. Polen is een markt die explodeert. Je houdt het niet voor mogelijk hoe snel alles hier gaat.”

Eén blik op de skyline van Warschau, maar ook van andere Poolse steden, illustreert die thesis : overal verheffen de bouwkranen zich boven het gewriemel aan de grond. Voor prefinanciering vond Gheysens naar eigen zeggen een gewillig oor bij Poolse banken zoals de Amerbank of de International Bank of Poland. “Een heel klantvriendelijke en open aanpak,” zegt hij. “Heel anders dan de Belgische banken die in Polen zijn gevestigd, die te behoudsgezind zijn en nog geen actieve werking hebben in Polen. En dat is jammer. Hier in Polen kan je immers nog 24 uur aan één stuk doorwerken en resultaat boeken. In België is dat voltooid verleden tijd.”

KAREL CAMBIEN

PAUL GHEYSENS (GHELAMCO) Polen is een markt die explodeert. Je houdt het niet voor mogelijk hoe snel alles hier gaat.