Geblokkeerde renovaties, huurprijzen onder druk, eigenaren die de handdoek in de ring gooien, fiscale concurrentie. De spelers in de sector klagen over een ongekend klimaat van instabiliteit.
Meer dan 500 dagen na de regionale verkiezingen zorgt het institutionele vacuüm in Brussel voor een klimaat van onzekerheid. Er zijn geen nieuwe maatregelen, geen duidelijke signalen, geen langetermijnvisie. Professionals zien een markt in afwachting, gecombineerd met rechtsonzekerheid. Terwijl Wallonië en Vlaanderen hun eigen dynamiek voortzetten, raakt Brussel in een impasse.
“Het ontbreken van een regering in Brussel veroorzaakt rechtsonzekerheid over huurovereenkomsten, wat kleine verhuurders steeds meer ontmoedigt. Ze worden geconfronteerd met onstabiele regelgeving en steeds zwaardere beperkingen”, zegt Olivier de Clippele, de voorzitter van de Brusselse afdeling van het Nationaal Eigenaars- en Mede-eigenaars Syndicaat. Die ontwikkeling is volgens hem grotendeels te wijten aan het beleid van de aftredende regering, dat hij rampzalig noemt en dat nog altijd van kracht is bij gebrek aan een nieuwe meerderheid.
“Eerst werd een huurrooster ingevoerd om de prijzen te reguleren, maar dat werd door veel eigenaren als onrealistisch gezien”, zegt De Clippele. “Vervolgens kwam de verplichting om huurwoningen aan te passen aan energienormen die veel strenger zijn dan in Vlaanderen en Wallonië, wat de renovatiekosten opdrijft en particulieren ontmoedigt. Daar komen nog twee moratoria bij, boven op het bestaande moratorium dat de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie heeft ingesteld. Enerzijds bestaat de mogelijkheid voor de huurder om een beroep te doen op de Paritaire Huurcommissie – een procedure die drie maanden in beslag kan nemen. Anderzijds is er het wintermoratorium, een periode van vierenhalve maand waarin uitzettingen verboden zijn. Sinds 1 november 2024 zijn nieuwe, nog strengere normen van kracht en vanaf 1 januari 2026 volgen er nog meer.”
“Tegelijkertijd blijft de vastgoedbelasting in verschillende Brusselse gemeenten stijgen, waardoor de druk op eigenaren nog groter wordt”, vervolgt hij. “Door die beperkende omstandigheden zien veel kleine verhuurders ervan af hun eigendommen te verhuren of verkopen ze die, waardoor het veld vrijkomt voor institutionele of professionele spelers. Dat draagt bij aan een algemene stijging van de huurprijzen.”
‘Veel kleine verhuurders zien ervan af hun eigendommen te verhuren of verkopen ze, waardoor het veld vrijkomt voor institutionele spelers. Dat draagt bij aan een stijging van de huurprijzen’
Geen renovatiepremies meer
Charlotte de Thaye, de directeur van Federia, de federatie van vastgoedmakelaars, is het daarmee eens. “Vandaag mijden kleine investeerders de Brusselse markt vanwege de beperkingen. Het is noodzakelijk dat zij woningen blijven aanbieden om de ontluikende chaos tussen vraag en aanbod te voorkomen.”
De politieke lethargie weegt op alle niveaus, legt ze uit. “Neem de renovatiepremies. Het is van cruciaal belang een ondersteuningssysteem voor renovatie op te zetten dat ook voor mede-eigendommen geldt, aangezien die een groot deel van het Brusselse gebouwenbestand uitmaken. Anders zal het moeilijk zijn renovatieprojecten te stimuleren om aan de energie-uitdagingen te voldoen.”
De renovatiepremies, waarvan het budget door een volledig functionerende regering moet worden goedgekeurd, zijn opgeschort. Die situatie weegt op de sector. “Bijna 75 procent van de bouwprojecten die sinds begin 2025 gepland waren, zal niet doorgaan. Een heel netwerk van kmo’s en micro-ondernemingen die werken aan stadsvernieuwing, begint problemen te ondervinden en zal misschien failliet gaan”, waarschuwde Jean-Christophe Vanderhaegen, de directeur van Embuild Brussel, al in september.
“In Brussel lijkt het ontbreken van een regering weinig invloed te hebben op de vastgoedprijzen, maar het heeft wel degelijk gevolgen voor de werking van het Woningfonds, dat zijn rol niet meer volledig kan vervullen”, aldus Sophie Maquet, notaris en woordvoerder van Notaris.be. “Het fonds helpt eigenaars om hun eigendommen aan de normen te laten voldoen. De verlamming ervan heeft dus vooral gevolgen voor de renovatiesector.”
Die constatering wordt gedeeld door de federatie van energie-experts in de bouwsector Fedeb. “Het ontbreken van een regering in Brussel maakt de situatie nog ingewikkelder, omdat het de goedkeuring van essentiële beleidsmaatregelen vertraagt”, aldus de federatie. “Dat leidt tot onzekerheid en een gebrek aan coördinatie tussen de publieke spelers. Gewoonlijk worden in Brussel jaarlijks tussen 30.000 en 40.000 dossiers voor energiepremies behandeld, een belangrijke hefboom om energetische renovatie aan te moedigen. Aangezien de begrotingsbeslissingen die nodig zijn voor de toekenning van de premies zijn opgeschort, worden de renovatieprojecten in de hoofdstad afgeremd.”
Fiscale concurrentie
De politieke situatie heeft ook een impact op de verkoopmarkt. Volgens de jongste barometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot) blijven nieuwe appartementen door een gebrek aan vastgoedprojecten schaars in de hoofdstad. Slechts 2 procent van de appartementen die in de eerste negen maanden van 2025 zijn verkocht, was nieuw, tegenover nog 5 procent in 2024. Hun gemiddelde prijs bedraagt 363.854 euro, wat neerkomt op een stijging van 0,84 procent tegenover dezelfde periode vorig jaar.
Makelaars merken tegelijk dat appartementen nu iets moeilijker te verkopen zijn. “In Brussel is het niet zozeer de vastgoedmarkt die in een crisis verkeert, maar wel het vertrouwen”, zegt een van hen. De prijzen stijgen weliswaar licht, maar kopers geven er de voorkeur aan af te wachten om zekerheid te krijgen. Dat is zowel te verklaren door het ontbreken van een regering als door de grotere impact van fiscale maatregelen en regionale dynamieken. De naburige regio’s profiteren daarvan. In Wallonië is de vastgoedmarkt nog nooit zo dynamisch geweest, gestimuleerd door de verlaging van de registratierechten tot 3 procent. In Vlaanderen bedragen die rechten al enkele jaren 2 procent. Die gunstigere fiscaliteit trekt veel Brusselaars aan, die liever de ring oversteken om te profiteren van een groenere omgeving en lagere registratierechten.
In Brussel blijft de vastgoedbelasting hoger. Zonder nieuwe regering blijft het basistarief van de registratierechten op 12,5 procent staan. Een systeem van aftrekposten verzacht weliswaar de fiscale factuur, maar het verschil met Wallonië en Vlaanderen blijft groot. Het resultaat? Veel jonge gezinnen en investeerders vergelijken, rekenen en kopen uiteindelijk elders, te meer omdat de prijzen in Brussel hoog blijven. De wens om de middenklasse te behouden en aan te trekken met een gunstig huisvestingsbeleid komt onder druk.
Geen Bouwmeester, geen vergunningen
Een ander gevolg van de politieke crisis in Brussel: sinds het einde van het mandaat van Kristiaan Borret in augustus heeft het Brussels Gewest geen Bouwmeester meer. Dat is nog nooit gebeurd sinds de invoering van die functie in 2009. Dat zet zestien grote vastgoedprojecten op losse schroeven, waaronder studentenwoningen aan de VUB, de herbestemming van de voormalige Atlas-brouwerij in Anderlecht, de wijzigingsvergunning voor het Lake Side-project, de toekomstige kantoren van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij aan de Guldenvlieslaan en een nieuwe circulaire hub van BC Materials in Tour & Taxis.
Het Brussels wetboek voor ruimtelijke ordening schrijft voor dat voor elk project van meer dan 5.000 vierkante meter een advies van de Bouwmeester vereist is. Bij gebrek aan een opvolger kunnen die adviezen niet worden uitgebracht.
Toch is de procedure voor de aanstelling van een nieuwe Bouwmeester doorlopen. Een onafhankelijke jury heeft de benoeming van architect Lisa De Visscher aanbevolen. Maar het voorstel is niet opgevolgd, omdat geen politieke overeenstemming kon worden bereikt. De MR en de Franstalige Orde van Architecten betwisten de kandidaat en pleiten voor een hervorming van de functie, of zelfs voor de vervanging ervan door een college van deskundigen.
Ondertussen blijft de administratie Urban.brussels vergunningen afgeven, zonder advies van de Bouwmeester. De geldigheid ervan zou kunnen worden betwist. Uit voorzichtigheid trekken sommige projectontwikkelaars hun aanvragen in om ze opnieuw in te dienen zodra een Bouwmeester is benoemd.