‘Hoe utopisch ook, het gewestelijke en federale fiscale woonbeleid worden beter op elkaar afgestemd’

‘Als de Vlaamse plannen concreet worden, krijgt enkel de ‘beleggingshypotheek’ nog een fiscale stimulans, de hypotheek voor het eigen huis niet meer.’ Dat zegt Jef Wellens, fiscalist bij Wolters Kluwer.

De afschaffing van de woonbonus is een van de opvallendste punten in de startnota van Bart De Wever (N-VA). De meeste vastgoedspecialisten zien de woonbonus graag verdwijnen. Het idee wordt ook breed politiek gedragen. Het voordeel van de woonbonus komt, zo stelt men, niet de koper van een woning maar wel de verkoper ten goede, omdat het zich vertaalt in hogere vastgoedprijzen. Het is bovendien geen incentive voor het verwerven van een woning, maar eerder voor het hebben van een woning.

De woonbonus zou niet meer worden toegekend aan iedereen die in het Vlaams Gewest woont en vanaf 2020 een lening sluit voor de financiering van zijn eigen woning. Dat is de woning die men zelf betrekt. Het verlies van de woonbonus zou worden gecompenseerd met een verlaging van de registratiebelasting bij de aankoop van een gezinswoning. De nieuwbouwer blijft in de kou staan, want hij betaalt btw en geen registratiebelasting.

Een volledige compensatie is uitgesloten. Vandaag bedraagt het fiscaal voordeel van een doorsnee woonbonuslening met een duur van twintig jaar voor een koppel jaarlijks 1950 euro gedurende de eerste tien jaar, en 1300 euro per jaar gedurende de volgende tien jaar. Op twintig jaar is dat een belastingbesparing van 32.500 euro. Omgerekend naar de huidige waarde is dat een besparing van om en bij 27.500 euro. Dat bedrag kun je bij de meeste vastgoedtransacties niet als korting op de registratiebelasting toekennen. De mediaanprijs van een Vlaamse woning bedraagt 250.000 euro. Daarop geen registratiebelasting aanrekenen, geeft een voordeel van slechts 17.500 euro (250.000 x 7% registratiebelasting). Je moet al een woning van 393.000 euro kopen, vrij van registratiebelasting, om het voordeel van de woonbonus terug te verdienen. Dat komt neer op een de facto afschaffing van de registratiebelasting bij de aankoop van een eigen woning. En dat gaat echt niet gebeuren. Want dat zou een gat in de Vlaamse begroting slaan. De afschaffing van de woonbonus is dus in de eerste plaats een besparingsoperatie. Als je daar eerlijk over communiceert, hoeft dat niet eens een probleem te zijn.

Maar er is een ander probleem. Vlaanderen is enkel bevoegd voor de eigen woning die men als hoofdverblijfplaats gebruikt. Voor de niet-eigen woning, een tweede verblijf of een woning die men verhuurt, is de federale overheid bevoegd. Dat hebben we te danken aan de zesde staatshervorming. De federale overheid begunstigt leningen die worden gesloten voor de aankoop of de bouw van zo’n beleggingspand nog gul. De kapitaalaflossingen geven recht op de belastingvermindering voor het langetermijnsparen en de intresten zijn aftrekbaar van het onroerend inkomen van het pand. Gemiddeld schommelt het fiscale voordeel voor de kapitaalaflossingen voor een gezin tussen 1050 en 1400 euro per jaar. Of voor de hele looptijd van de lening een belastingbesparing die kan oplopen tot 25.000 euro, zonder rekening te houden met de intrestaftrek. Gezien de moeizame federale regeringsvorming ziet het er niet naar uit dat dat federale voordeel snel verdwijnt, als het al op tafel komt.

Het arugment om de woonbonus af te schaffen – hij komt de koper niet ten goede omdat het voordeel zich vertaalt in een hogere verkoopprijs – valt daarmee in het water. Want leen je voor een woning als tweede verblijf of om te verhuren, dan kun je nog altijd ingaan op een vraagprijs die makkelijk 20.000 tot 25.000 euro hoger ligt, dan wanneer je leent voor een woning om er te wonen. Als de Vlaamse plannen concreet worden, krijgt enkel de ‘beleggingshypotheek’ nog een fiscale stimulans, de hypotheek voor het eigen huis niet meer. Sommigen zien daar geen graten in, ideaal om de huurmarkt een nieuwe boost te geven. Ik vind dat absurd en niet zonder gevaar voor nieuwe scheeftrekkingen in de Vlaamse vastgoedmarkt. Hoe utopisch ook, het gewestelijke en federale fiscale woonbeleid worden beter op elkaar afgestemd. Samen uit, samen thuis.