‘Het bedrieglijke Belgische baksteenpopulisme’

Iedereen weet hoe lelijk een vastgoedcrisis huis kan houden, maar toch stoten de politieke ezels zich keer op keer aan dezelfde baksteen. Dat zegt Trends-hoofdredacteur Daan Killemaes.

Iedereen weet hoe lelijk een vastgoedcrisis huis kan houden, maar toch stoten de politieke ezels zich keer op keer aan dezelfde baksteen. In de keuze tussen het zinloze promoten van het woningbezit en het bewaken van de financiële stabiliteit kiezen ze elke keer voor het politieke gewin op korte termijn, ten koste van het algemene belang op lange termijn. Ofwel durven de politici de kiezer niet voor het hoofd te stoten door hypothecair krediet duurder te maken. Ofwel paaien ze de banken die nog meer hypotheken willen verkopen om hun winst te stutten. Ofwel plooien ze voor de vastgoedlobby die zoete broodjes bakt.

De federale regering vroeg op 12 juni aan de Nationale Bank een maatregel uit te stellen die de banken zou verplichten nog wat extra kapitaal opzij te zetten voor de meest risicovolle hypotheken. Dat zou die leningen duurder maken en ze dus minder toegankelijk maken voor mensen met weinig geld. Dat wil de regering niet in een land waar de burger wordt geboren met een baksteen in de maag. De bezorgdheid van de regering klinkt sociaal, maar het is puur baksteenpopulisme. De betaalbaarheid van een woning gaat geen euro vooruit door hypothecair krediet vlot toegankelijk te houden. Als de markt wordt overspoeld met goedkoop krediet, stijgen de huizenprijzen navenant. Het voordeel vloeit naar de bestaande eigenaars, en de verliezers zijn de gezinnen die nog een woning willen verwerven. Het enige wat erop vooruitgaat, zijn de schulden van de koper.

Nieuwe vastgoedzeepbel

De Amerikaanse vastgoedzeepbel werd mee mogelijk gemaakt door overheidssubsidies en kunstmatig goedkope leningen voor mensen met een beperkte kredietwaardigheid. Dat euvel is nog altijd niet opgelost, en de Verenigde Staten zijn bezig een nieuwe vastgoedzeepbel te blazen. Wij doen dat op onze manier dunnetjes over. Een implosie zoals die in de Verenigde Staten hoeven we niet te vrezen, maar vroeg of laat valt de rekening in de bus. Politici zullen dan gebaren van krommenaas. De lage rente heeft ook hier een monsterverbond gesloten tussen de Belgen die zoeken naar een renderende belegging en de banken die uit zijn op winst. Banken vangen de druk op hun rentemarge op door meer volumes door het systeem te jagen, al moeten ze daarvoor meer risico’s nemen. Het monsterverbond heeft een monster gebaard van steeds hogere huizenprijzen, hogere schulden en een hogere instabiliteit van het banksysteem.

Sinds 2000 zijn de uitstaande hypothecaire leningen in dit land verviervoudigd, tot bijna 200 miljard euro, en zijn de huizenprijzen zowat verdubbeld. De Belgische huizenmarkt is een van de weinige markten die niet werden geschoren tijdens de crisis van 2008 en 2009. Sommige parameters wijzen op een groteske overwaardering, maar analyses op basis van de vraag en het aanbod komen uit op een overwaardering van 5 tot 10 procent. Dat valt mee, maar het is geen waarborg tegen sterk dalende prijzen. Ook de vastgoedmarkt is onderhevig aan de wetten van hebzucht en angst. Een stevige rentestijging, al zit die niet meteen in de kaarten, zou het mes laten vallen. De Nationale Bank waarschuwt dat een vastgoedcrisis zeer slecht zou zijn voor de economie en gevolgen zou hebben voor de stabiliteit van het Belgische banksysteem.

Risicovolle hypotheken

Vooral verontrustend is de snelle stijging van de risicovolle hypotheken. 13 procent van de hypothecaire leningen is afgesloten door gezinnen die 40 procent van hun inkomen besteden aan de aflossing van dat krediet. Die beschikken doorgaans over weinig spaarreserves en doen meestal een beroep op een lening voor meer dan 90 procent van de waarde van het vastgoed. Voorlopig is er weinig aan de hand, want het aantal wanbetalingen is laag. Ook de interne risicomodellen van de banken suggereren dat er geen extra kapitaalbuffer nodig is. Maar de Nationale Bank waarschuwt dat die zijn vertekend door de gunstige marktomstandigheden van de voorbije twintig jaar. Ze onderschatten de verliezen bij een ernstige crisis. De financiële crisis van 2008 was volgens de interne risicomodellen van de banken statistisch ook niet mogelijk.

Het is extra verontrustend dat de groei van de hypotheekmarkt in 2015 en 2016 niet langer gepaard ging met strengere kredietvoorwaarden, zoals in de periode 2012-2014 wel het geval was. De banken nemen dus grotere risico’s, zonder een extra vergoeding te eisen. Die schending van een essentieel basisprincipe eindigt meestal met ongelukken. De Nationale Bank eist dus terecht dat banken meer kapitaal opzijzetten voor risicovolle kredieten, maar de regering kiest voor de baksteen in de maag. Dat die een baksteen op de maag wordt, zijn zorgen voor morgen.