Fusies woonmaatschappijen leiden tot meer slagkracht, maar ‘het grote werk is niet achter de rug’

Sinds 1 juli zijn de 130 verschillende sociale woonactoren gefuseerd tot 41 woonmaatschappijen. Ze moeten het investeringsritme voor sociale woningen opdrijven. Bevoegd minister Matthias Diependaele (N-VA) ziet al de eerste succesjes. Toch blijft het investeringsritme voor nieuwe sociale woningen veel te traag. Op de korte termijn is er weinig beterschap in zicht.

176.026 kandidaat-huurders stonden op de wachtlijst voor een sociale woning in 2022. Dat zijn er 3,51 procent minder in vergelijking met een jaar eerder, blijkt uit cijfers van Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA). De daling is vooral te danken aan een actualisering van de wachtlijst. De gemiddelde wachttijd voor een sociale woning is wel gestegen van net geen 4 jaar naar 4,1 jaar.

Wie op de lijst staat, moet dus nog altijd heel lang wachten op een sociale huurwoning. Nochtans wordt er budget vrijgemaakt om het aanbod uit te breiden. En net daar loopt het fout. De voorbije drie jaren zijn de lokale besturen en de Vlaamse regering er niet in geslaagd dat geld te laten rollen. Zo was er in 2022 maar liefst 2 miljard euro beschikbaar en is daarvan amper 685 miljoen euro geïnvesteerd.

“Er zijn verschillende oorzaken voor dat trage investeringsritme”, zegt  Sien Winters, coördinator Steunpunt Wonen en expert huisvestingsonderzoek in Vlaanderen. Samen met Emmanuel Dockx (UAntwerpen) en Kathleen Van den Broeck (KU Leuven) deed ze onderzoek naar het versnellen van het investeringsritme in sociale woningen. “Er zijn strengere kwaliteitseisen, buurtprotesten, personeelstekorten, bodemonderzoeken of specifieke regelgeving rond erfgoed. Die problemen doen zich trouwens ook voor op de private markt.”

Hoger bouwritme

Over heel Vlaanderen zijn we van 130 verschillende sociale woonactoren naar 41 woonmaatschappijen gegaan, klinkt het in het kamp van minister Diependaele. Dat zou voor een hoger bouwritme moeten zorgen, omdat de woonmaatschappijen professioneler zijn uitgerust om sneller te kunnen bouwen.

Zo’n vaart zal het echter niet lopen, waarschuwt Winters: “Sociale woningen bouwen is heel complex en vraagt veel coördinatie. Ik geloof wel dat er dankzij de fusies meer slagkracht komt, maar niet op de korte termijn. Het grote werk is hiermee niet achter de rug.” Ze verwijst naar de brede bevragingen in de sector en discussies in focusgroepen die werden uitgevoerd naar aanleiding van het onderzoek. Daaruit konden de onderzoekers 24 aanbevelingen distilleren.

Zo moeten er onder meer mechanismen ontwikkeld worden die de communicatie tussen de verschillende overheden en andere partners, zoals welzijnsvoorzieningen of private bouwontwikkelaars, kunnen verbeteren. Daarnaast moet ook het imago van sociale woningen en woonmaatschappijen verbeterd worden. Ook het financieringssysteem moet opnieuw bekeken worden.

Dat systeem is momenteel heel complex, waarbij de woonmaatschappij voor de investering een goedkope lening kan afsluiten bij de Vlaamse overheid. “Het intrestvoordeel moet hen toelaten kortingen op de huur toe te staan, maar moet ook hun werkingskosten dekken”, legt Winters uit. “Het is onduidelijk of de subsidies volstaan om alle kosten te dekken. En er lijkt daarmee bijvoorbeeld weinig financiële ruimte om leegstaande en te renoveren gebouwen aan te kopen, of om actief prospectie te voeren naar gronden en panden.”

Hefboom

Intussen heeft het Grondwettelijk Hof wel enkele beleidsbeslissingen van minister Diependaele teruggedraaid. De bepaling dat een sociale huurder die voor ernstige overlast door de rechter uit zijn huis wordt gezet voor drie jaar van de wachtlijst wordt geweerd, is geschrapt. En gemeenten met meer dan 15 procent sociale woningen zouden geen toegang meer krijgen tot Vlaamse financiering voor nog meer sociale woningen. De beslissing zou slechts op enkele gemeenten, zoals Genk, van toepassing zijn. Maar volgens Winters zorgt dat niet meteen voor kortere wachtlijsten.

Wat wel kan bijdragen, is een nieuwe regelgeving rond de sociale last. Die beslissing verplichtte private ontwikkelaars om in grotere projecten ook steeds in een aantal sociale woningen te voorzien. “Het was een goede hefboom om bouwpromotoren te laten bijdragen tot het aanbod”, zegt Winters. “Het Grondwettelijk Hof heeft de maatregel echter geschrapt. Sommige steden blijven ze handhaven, maar de rechtsonzekerheid blijft boven de hoofden zweven. Het zou dus beter zijn mocht dit opnieuw op Vlaams niveau geregeld kunnen worden.”

Er zal hoe dan ook op meerdere fronten tegelijkertijd gewerkt moeten worden om de wachtlijsten voor de sociale woningen weg te werken. “En ze zijn meer dan nodig”, besluit Winters. “Als springplank uit de armoede, naar werk en andere kansen.”

Lees ook: