‘De bouwshift gaat dezelfde weg op als de kernuitstap’

Vlaanderen heeft eindelijk een datum voor de betonstop, al heet die nu ‘bouwshift’. Vanaf 2040 mag het ruimtebeslag niet meer toenemen. De uitvoering en de factuur zijn wel doorgeschoven naar de gemeenten. Dat wordt een maat voor niets, zeggen de specialisten. Er is veel meer nodig.

De Vlaamse regering geeft de gemeenten tot 2040 de kans om woonuitbreidingsgebieden te activeren. Daarnaast kunnen ze bouwgrond op eigen houtje omvormen tot natuurgebied, maar dan draaien ze wel op voor de aanzienlijke vergoeding voor de eigenaar.

“Na 2040 wordt het voor ontwikkelaars erg moeilijk om verkavelingen te ontwikkelen, want vanaf dan geldt een bouwstop”, vat Tom Coppens, professor architectuur en stadsplanning aan de Universiteit Antwerpen, het concept van de Vlaamse bouwshift samen. “Ik verwacht dan ook een rush van de ontwikkelaars op de gemeenten om de reserve aan bouwgronden nog voor 2040 vrij te geven. Het kan snel gaan. Externe investeerders die nog van de lage rente willen profiteren, zijn de motor van de vraag naar woningen, vooral in appartementsblokken. Voor hen is het nu of nooit.”

Kunstmatige marktwaarde

In december nam de Vlaamse regering twee ontwerpen van decreet aan om de bouwshift in Vlaanderen vorm te geven. Volgens de strategische visie van het beleidsplan Ruimte mag het ruimtebeslag niet meer toenemen vanaf 2040. Er mag nog maximaal 20.000 hectare bij worden bebouwd. Maar volgens de huidige gewestplannen heeft 90.000 hectare in Vlaanderen een harde bestemming, waarvan de helft woongebied. “Zo’n 70.000 hectare kan dus nooit meer worden bebouwd”, telt Coppens. “Dat maakt veel grondeigenaars erg ongerust.”

De eigenaar van een bouwgrond die een nieuwe bestemming krijgt, wordt vergoed volgens de planschaderegeling. Momenteel bedraagt die vergoeding 80 procent van de geïndexeerde aankoopprijs. Dat zou neerkomen op 5 miljard euro. Het nieuwe zogenoemde instrumentendecreet voorziet echter in een vergoeding van 100 procent van de marktwaarde van de grond. Daarmee kan de kostprijs voor de herbestemming van de woongebieden tot natuurgebied oplopen tot 31 miljard euro, berekende Coppens. “Dat is gewoon onbetaalbaar. Het is een lege belofte. De betonstop wordt zo een catch22: ofwel is er geen draagvlak, ofwel vind je er geen centen voor.”

Coppens heeft vragen bij het begrip ‘marktwaarde’. “De eigenaars houden de prijs van hun bouwgronden kunstmatig hoog door ze maar mondjesmaat vrij te geven. Als alle 45.000 hectare bouwgrond in één klap op de markt zou komen, storten de prijzen als een pudding in elkaar. Door de kunstmatige marktwaarde te betalen, dekt de overheid grondeigenaars langs beide kanten af. Ze kunnen verkopen aan een ontwikkelaar, of afwachten tot de planschade wordt betaald.”

Olivier Carrette van BVS, de beroepsvereniging van vastgoedprofessionals, relativeert die stelling. “Niemand weet wanneer de regels veranderen en welke andere zaken er nog politiek aan worden gekoppeld.” Het ontwerp van het instrumentendecreet voorziet in dertien criteria om de werkelijke waarde objectief te bepalen, zoals de aanschaffingsprijs, de ligging en de rooilijn. “Zelfs met de nieuwe regels blijft de planschadevergoeding bescheiden”, vervolgt Carrette. “Wie hoopt de jackpot te winnen, zal van een kale reis terugkeren.”

Woonuitbreidingsgebieden

Parallel met het instrumentendecreet keurde de Vlaamse regering een voorstel van decreet goed met een regeling voor de 12.000 hectare woonuitbreidingsgebieden. Vandaag kan het provinciebestuur grotere projecten toelaten op plaatsen die minder goed gelegen zijn, bijvoorbeeld door gebrek aan bereikbaarheid of infrastructuur. Volgens het voorstel kunnen de gemeenten tot de definitieve betonstop in 2040 die gebieden laten ontwikkelen als bouwgrond, na goedkeuring door de gemeenteraad. De gemeenten kunnen van die gronden ook natuurgebied maken, maar dan moeten ze een volledige schadevergoeding betalen aan de eigenaars. De derde optie is niets doen.

Coppens vindt die regeling een goede zaak. “In het verleden werden zulke gronden wel eens onderduims vrijgegeven voor ontwikkeling”, redeneert hij. “Nu zal de gemeenteraad daar tenminste een discussie over voeren. De oppositie en de actiegroepen zullen van zich laten horen. Het gemeentebestuur wordt gedwongen voorzichtig te zijn.”

De vrijgave van de bouwgronden moet ook gebeuren na een milieueffectenrapport. Coppens: “De gemeenten krijgen dus echt geen vrijgeleide. Ze reageren op twee manieren om de stroom aan bouwaanvragen te beheersen: ofwel door op de rem te staan en een bouwstop in te voeren, ofwel door heel meegaand te zijn tegenover de bouwheren.”

“35 Vlaamse gemeenten hebben al een bouwstop, maar die zijn hoe dan ook niet happig om woonuitbreidingsgebieden te activeren”, reageert Olivier Carrette namens BVS. “Door niets te doen tot 2040 kunnen de gemeenten de feitelijke toestand bestendigen en die ruimte gebruiken voor landbouw of bossen. Dat kost hen geen euro. Bitter weinig gemeenten zullen die gronden activeren.” Na 2040 kunnen eigenaars van woonuitbreidingsgebieden wel planschade inroepen, maar die is dan voor rekening van Vlaanderen.

Concurrentievervalsing

Vlaanderen heeft de politiek gevoelige term ‘betonstop’ vervangen door ‘bouwshift’. Marc Dillen, secretaris-generaal van de Confederatie Bouw, vindt dat lood om oud ijzer. “Spreken van een bouwshift veronderstelt dat de ene manier van bouwen wordt bemoeilijkt en een andere gestimuleerd. Dat laatste gebeurt echter niet. Veel gemeenten hebben de middelen niet om infrastructuur te financieren om de woonuitbreidingsgebieden toegankelijker te maken of hun woonkernen te verdichten. Hopelijk maakt het Vlaamse relanceplan wel de middelen vrij.”

Gaëtan Hannecart, de CEO van de residentiële ontwikkelaar Matexi, zit op dezelfde lijn. “De complexiteit neemt almaar toe. De lokale besturen kunnen de financiële lasten niet volledig dragen. Als we echt vooruitgang willen maken, dan voorziet de Vlaamse regering het best in een stevig budget om de open ruimte te bestendigen en te herstellen.”

Hij bespeurt ook concurrentievervalsing. “De maatschappijen voor sociale huisvesting mogen wel nog de woonuitbreidingsgebieden in hun portefeuille aansnijden”, klinkt het. “Private ontwikkelaars die sociale of betaalbare woningen willen realiseren in woonuitbreidingsgebied, krijgen die mogelijkheid niet. Waarom de ene wel en de andere niet?”

Versnippering

“De voorstellen van decreet zijn geen gamechanger”, bevestigt Rikkert Leeman, de CEO van de Gentse residentiële stadsontwikkelaar Alides. “Het beleid wordt over een te lange tijd én over verschillende niveaus gespreid. Het valt te bezien of dat veel zoden aan de dijk zet. Er is een radicale keuze nodig, maar dat is duur en ligt ook politiek gevoelig. Om echt een verschil te maken is er meer convergentie nodig tussen het Vlaamse, het provinciale en het lokale niveau.”

Ook professor economie en vastgoedspecialist Erik Buyst (KU Leuven) betreurt de versnippering. “Het gemeentelijke niveau houdt enkel rekening met de eigen besognes, minder met het algemeen belang. Arme gemeenten hebben er financieel baat bij om vergunningen te geven aan verkavelingen. Meer inwoners brengen meer geld in de gemeentekas.”

Rijkere gemeenten zijn wel in staat meer ruimte open te laten. Buyst: “Een stad als Leuven heeft een rijke bevolking en int dus meer belastingen. Zij kan de herbestemming tot natuurgebieden financieren en heeft al een strikt vergunningenbeleid. Nochtans verantwoordt de hoge werkgelegenheid net de uitbreiding van haar woningenarsenaal, zodat die betaalbaar blijven. Als dat niet gebeurt, gaan al die nieuwe banen naar pendelaars. Dat vloekt met een duurzame ruimtelijke ordening.”

De Vlaamse overheid zou een meer coördinerende rol moeten spelen om de vraag en het aanbod van woongebieden beter op elkaar aan te laten sluiten. Buyst: “De ruit Brussel-Gent-Antwerpen kan een concentratiegebied worden voor wonen en werken, terwijl de rest van Vlaanderen vergroent. Nu geeft de Vlaamse overheid de boodschap aan de gemeenten: los het maar op. Dus gebeurt er niets, uitgerekend op het moment dat de ommekeer moet worden gemaakt.”

Coppens: “De gemeentebesturen zullen massaal beslissen om niets te doen. De regering poneert een mooi principe, maar schuift de concretisering voor zich uit. Het heeft allemaal veel weg van de kernuitstap: een niet onderbouwd aankondigingsbeleid.”