Maathouden met vruchtgebruik

De fiscus kijkt strenger toe op de gesplitste aankoop van een onroerend goed, waarbij de vennootschap het vruchtgebruik koopt en de bedrijfsleider de blote eigendom. Wat kan door de beugel en wat niet?

De fiscus kijkt strenger toe op gesplitste aankoop van vastgoed door een vennootschap. Vaak koopt de vennootschap het vruchtgebruik van een gebouw en de bedrijfsleider de blote eigendom. Als een aantal voorwaarden is vervuld, levert die constructie zowel voor de bedrijfsleider als voor de vennootschap fiscale voordelen op.

De vennootschap kan de aankoopprijs afschrijven tijdens de duur van het vruchtgebruik (minimaal vijftien jaar). Dat betekent dat ze elk jaar een vijftiende van de prijs van het vruchtgebruik fiscaal kan aftrekken van haar belastbare winst. De vennootschap kan ook het deel van het vruchtgebruik van de grond fiscaal afschrijven — voor een grond in volle eigendom daarentegen is dat niet mogelijk. Ze kan daarnaast de kosten voor het gebouw in mindering brengen, zoals de onroerende voorheffing en de factuur van de brandverzekering.

Aan het einde van het vruchtgebruik — bijvoorbeeld na vijftien jaar — verwerft de bedrijfsleider de volle eigendom van het onroerend goed, samen met alle herstellingen en renovaties die de vennootschap heeft aangebracht. Als het gebouw enkel door de vennootschap werd gebruikt — en dus niet privé door de bedrijfsleider — hoeft de bedrijfsleider daar toch geen belasting op te betalen.

Vragen om inlichtingen

De fiscus ziet er al jaren op toe of met een vruchtgebruikconstructie geen belastingen worden ontdoken, zeker als de bedrijfsleider de aangekochte woning privé gebruikt. Onlangs heeft de fiscus massaal zogenoemde vragen om inlichtingen verstuurd om die vruchtgebruikconstructies te controleren. Op die manier wil de belastingadministratie te weten komen of het vruchtgebruik correct werd gewaardeerd, of de kosten aan het ge-bouw juist werden verdeeld en of het privégebruik van de bedrijfsleider juist werd belast.

Correcte waardering

Het is belangrijk dat de waarde van het vruchtgebruik marktconform wordt bepaald. Daarbij moet de bedrijfsleider rekening houden met de staat waarin het gebouw zich bevindt, met de uit te voeren werken en met het gebruik van het gebouw door de vennootschap. Een te hoge waardering van het vruchtgebruik, waardoor de investering grotendeels wordt afgewenteld op de vennootschap, leidt tot problemen met de fiscus.

De basis om het vruchtgebruik te waarderen, is de huurwaarde van het gebouw — anders gezegd: de te verwachten huuropbrengst over de looptijd van het vruchtgebruik, na aftrek van de onderhoudskosten. De precieze waardering wordt het beste overgelaten aan een onafhankelijke deskundige, zoals een bedrijfsrevisor.

Als blijkt dat een te hoge waarde op het vruchtgebruik is geplakt, kan de bedrijfsleider worden belast op een voordeel van alle aard, als de fiscus kan bewijzen dat dit voordeel het gevolg is van het mandaat van de bedrijfsleider. Slaagt de fiscus daar niet in, dan kan de te hoge waardering als een zogenoemd abnormaal of goedgunstig voordeel worden toegevoegd aan de belastbare winst van de vennootschap.

Juiste kostenaftrek

De vennootschap mag niet alle kosten ten laste nemen en aftrekken van haar belaste winst. De kosten aan het gebouw moeten op een door de wet voorgeschreven manier worden verdeeld tussen de vennootschap en de bedrijfsleider. De bedrijfsleider dient als blote eigenaar de grote herstellingen voor zijn rekening te nemen — bijvoorbeeld de vernieuwing van het dak — terwijl zijn vennootschap de gewone onderhoudswerken aan het gebouw betaalt. Het is af te raden privékosten of privéwerken aan het gebouw af te wentelen op de vennootschap. Denk bijvoorbeeld aan de aanleg van een zwembad of de installatie van een sauna of een jacuzzi.

Als de vennootschap kosten betaalt die in principe voor rekening van de bedrijfsleider zijn, dan belast de fiscus de bedrijfsleider op een voordeel van alle aard.

Belasting van het privégebruik

Als een bedrijfsleider privé gebruikmaakt van een deel van het gebouw waarvan de vennootschap het vruchtgebruik heeft, moet hij daar in principe huur voor betalen aan zijn vennootschap. Doet hij dat niet, dan wordt hij belast op een voordeel in natura — het voordeel gratis woonst. Als het niet-geïndexeerde ka-dastrale inkomen van het privédeel van het gebouw maximaal 745 euro bedraagt, betaalt de bedrijfsleider een belasting van maximaal 50 procent (plus gemeentebelasting) op het geïndexeerde kadastrale inkomen x 100/60 x 1,25. Is het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen van het privédeel van het gebouw hoger dan 745 euro, dan is het belastbare voordeel gelijk aan het geïndexeerde kadastrale inkomen x 100/60 x 3,8.

Een voorbeeld: het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen van het privédeel van de woning die een vennootschap ter beschikking stelt aan de bedrijfsleider is 1250 euro. Het belastbare voordeel is dan gelijk aan: 1250 x 1,6813 (indexatie inkomstenjaar 2013) x 100/60 x 3,8 = 13.310,29 euro. Daarop betaalt de bedrijfsleider tot 50 procent belastingen (plus de gemeentebelasting).

JOHAN STEENACKERS

Het is belangrijk dat de waarde van het vruchtgebruik marktconform wordt bepaald.