Maak van uw droomhuis geen nachtmerrie

Iedereen droomt van een eigen huis. Maar tijdens de bouw of de verbouwing kan dat droomhuis veranderen in een nachtmerrie. Goede afspraken kunnen een hoop problemen vermijden.

Tijdens de bouw of de verbouwing van een woning kan er heel wat mislopen. Zo valt het weleens voor dat een aannemer niet op tijd opdaagt of dat hij de afgesproken deadline voor de uitvoering niet respecteert, waardoor de volgende aannemer niet op tijd kan beginnen en de werkzaamheden vertraging oplopen. Het kan ook gebeuren dat de factuur van de aannemer flink hoger uitvalt dan verwacht of dat de werken ernstige gebreken vertonen. Hieronder overlopen we enkele problemen die zich kunnen voordoen en wat u daartegen kunt ondernemen.

DE TIMING WORDT NIET GERESPECTEERD

Als u werkt met meerdere aannemers of een strikte tijdslimiet in acht wilt nemen – u moet bijvoorbeeld voor een bepaalde datum verhuizen uit uw oude woning – is het erg belangrijk dat uw aannemers tijdig aan de slag gaan en het werk binnen de geplande termijn afwerken. Hoe kunt u ervoor zorgen dat de timing wordt gerespecteerd?

TIP 1: spreek een duidelijke termijn af

Op het moment dat u beslist met een bepaalde aannemer in zee te gaan, spreekt u met hem een duidelijke aanvangsdatum en een deadline voor de uitvoering van de werkzaamheden af. U zet die afspraken het beste op papier. Werkt u met meerdere aannemers die elkaar moeten opvolgen, zorg er dan voor dat u de aanvangsdatum van de werken kunt verplaatsen als de vorige aannemer de werken niet tijdig zou hebben afgerond.

TIP 2: houd een stok achter de deur

Spreek niet alleen een concrete timing af, zet ook op papier welke maatregelen u kunt treffen als de aannemer de afgesproken termijn niet naleeft. Zo kunt u bepalen dat u dan het recht hebt de overeenkomst te ontbinden in het nadeel van de aannemer. U kunt ook een schadevergoeding afspreken voor het geval dat de aannemer de werken niet tijdig afkrijgt – bijvoorbeeld een bedrag per maand vertraging, berekend op basis van de normale huurprijs van de woning.

Houd er wel rekening mee dat u goed zult moeten onderhandelen om zulke clausules op te nemen in de aannemingsovereenkomst. De meeste aannemers zijn niet geneigd daar zomaar mee in te stemmen.

TIP 3: ga niet zomaar met een andere aannemer in zee

Maakt u geen contractuele afspraken over de uitvoeringstermijn – bijvoorbeeld omdat de aannemer dat niet wil – dan moet de aannemer de werken volgens de wet beginnen en uitvoeren binnen “een redelijke termijn”. Wat daaronder juist wordt verstaan, is niet bepaald en moet bij een discussie uiteindelijk door de rechter worden beoordeeld.

Als u vindt dat de aannemer te lang draalt, kunt u hem met een aangetekende brief in gebreke stellen. Daarin bepaalt u een datum waarbinnen hij de werken moet beginnen of uitvoeren. Helpt ook dat niet, dan kunt u een procedure voor de rechtbank starten om de ontbinding van de overeenkomst te vorderen. In afwachting van een definitieve uitspraak gaat u beter niet met een andere aannemer in zee. Als u dat toch zou doen, kan de eerste aannemer u wellicht met succes beschuldigen van contractbreuk.

U kunt de overeenkomst alleen als ontbonden beschouwen zonder eerst langs de rechtbank te passeren nadat u de aannemer aangetekend in gebreke hebt gesteld en hem erop hebt gewezen dat het contract wordt ontbonden als hij de werken niet uitvoert binnen een bepaalde termijn. Daarbij moet aan enkele voorwaarden zijn voldaan. De tekortkoming van de aannemer moet voldoende ernstig zijn en de werkzaamheden moeten zo dringend zijn dat u niet kon wachten op een beslissing van de rechter.

Die werkwijze is niet zonder gevaar. Als de rechtbank nadien oordeelt dat u voorbarig hebt gehandeld, kunt u alsnog worden veroordeeld tot de betaling van een schadevergoeding. Het is raadzaam zo’n stap niet te doen zonder dat u vooraf juridisch advies hebt ingewonnen bij een advocaat of een jurist die vertrouwd is met die materie.

DE FACTUUR KLOPT NIET

Bouwen en verbouwen is duur. Het is dus zaak dat u op voorhand een goed zicht hebt op uw budget, al was het maar om het bedrag dat u moet lenen bij de bank correct te kunnen inschatten. In de praktijk vallen facturen van aannemers vaak een stuk duurder uit dan geraamd. Zo kan het gebeuren dat andere werken in het gedrang komen, omdat de extra kosten een grote hap nemen uit uw budget. Hoe kunt u dat vermijden?

TIP 1: maak schriftelijke afspraken over de prijs

Vraag vooraf een schriftelijke offerte waarin de aannemer een duidelijk overzicht geeft van de kostprijs van de werken. Zo’n offerte is normaal gesproken gratis. U kunt met de aannemer verschillende soorten afspraken over het tarief maken. Zo kunt u een vaste prijs bepalen waartegen hij de werken moet uitvoeren. Zorg er dan wel voor dat u zeer nauwgezet omschrijft wat u van hem verwacht.

U kunt daarnaast ook een prijs per meeteenheid – bijvoorbeeld per vierkante meter – overeenkomen. Werkt u op basis van een uurtarief, dan moet u de gepresteerde uren goed bijhouden. U zou met de aannemer bijvoorbeeld kunnen afspreken dat hij u dagelijks of wekelijks een overzicht van de uurkosten voorlegt, dat u moet aftekenen.

TIP 2: vermijd een procedure voor de rechtbank

Hebt u vooraf geen duidelijke schriftelijke afspraken gemaakt over de kosten van de werken, dan liggen de zaken een stuk moeilijker. In dat geval geldt de regel dat u als klant de gebruikelijke prijs of de gebruikelijke tarieven van het bedrijf of de bedrijfstak hebt aanvaard. De aannemer heeft daardoor een zekere vrijheid als hij zijn factuur opmaakt, al moet hij redelijk blijven.

U kunt de factuur in dit geval alleen betwisten als die echt abnormaal hoog is, en niet gewoon wat hoger uitvalt dan u had verwacht. Bij een discussie moet de rechtbank uiteindelijk de knoop doorhakken. Raakt u het niet eens over het bedrag van de factuur, dan zult u de betwisting dus moeten voorleggen aan de rechter, met alle kosten en tijdverlies van dien. Beter vermijden dus, door een duidelijke en schriftelijke offerte te laten maken.

TIP 3: protesteer tegen de factuur

Bent u het niet eens met het aangerekende bedrag op de factuur, dan mag u niet bij de pakken blijven zitten. U moet tegen die factuur – in juridisch jargon – ‘protesteren’. U richt dan een aangetekend schrijven aan de aannemer, waarin u duidelijk maakt dat u (een deel van) zijn factuur niet betaalt. Geef duidelijk de reden op waarom u die beslissing hebt genomen. Wacht u te lang om verzet aan te tekenen en komt het geschil later voor de rechtbank, dan draait uw aanvankelijke passiviteit mogelijk in uw nadeel uit. De rechter zou daaruit kunnen afleiden dat u het eerst wel eens was met het aangerekende bedrag.

U doet er wel goed aan het niet-betwiste gedeelte van de rekening al te betalen. Als de rekening bijvoorbeeld 1000 euro bedraagt en u van oordeel bent dat over de helft geen betwisting bestaat, betaal dan alvast 500 euro aan de aannemer.

DE WERKEN VERTONEN GEBREKEN

Het kan gebeuren dat de werken die een aannemer heeft uitgevoerd allerhande gebreken vertonen. Dat kan gaan om kleine tekortkomingen – denk aan tegels die schots en scheef liggen of een voordeur die niet lijkt op degene die u had besteld – tot heel ernstige gebreken die de stabiliteit van de woning in het gedrang kunnen brengen. Ook daar kunt u heel wat problemen vermijden door vooraf goede afspraken te maken.

TIP 1: maak duidelijke contractuele afspraken

Omschrijf in de overeenkomst met de aannemer duidelijk wat u van hem verwacht en welke materialen hij precies moet leveren. Kijk ook na of de aannemer uw wettelijke bescherming bij eventuele gebreken in de aannemingsovereenkomst niet probeert uit te hollen. In dat geval moet u de clausules die uw rechten inperken proberen te laten schrappen. U laat zich daarbij het beste adviseren door een advocaat of een jurist.

TIP 2: meld zichtbare gebreken meteen

Bij eventuele gebreken wordt een onderscheid gemaakt tussen een ‘zichtbaar’ of een ‘verborgen’ gebrek. Zichtbare gebreken zijn gebreken die kunnen worden vastgesteld bij een eerste aandachtig onderzoek – denk aan keukenkasten die een andere kleur hebben dan u had besteld. Tegen zulke gebreken moet u voorbehoud maken ten laatste op het moment dat de aannemer de werken beëindigt. Houd er rekening mee dat in de aannemingsovereenkomst kan worden bepaald dat uit de betaling van de factuur of het feit dat u de woning in gebruik neemt zonder voorbehoud te maken, kan worden afgeleid dat u de werken aanvaardt.

TIP 3: eis meteen dat de aannemer het gebrek herstelt

Is er sprake van een verborgen gebrek, dat slechts na verloop van tijd aan de oppervlakte komt, dan moet een onderscheid worden gemaakt naargelang de ernst van het probleem. Gaat het om een gebrek dat de stevigheid van het gebouw in het gedrang brengt, dan geldt er een tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer. Die termijn van tien jaar begint te lopen vanaf de oplevering.

Lichtere verborgen gebreken moet u onmiddellijk melden zodra u ze hebt vastgesteld. Is de aannemer er verantwoordelijk voor, dan kunt u in de meeste gevallen eisen dat hij de nodige herstellingswerken uitvoert. Hebt u door het gebrek ook schade geleden, dan kunt u die eveneens proberen te verhalen op de aannemer.

JOHAN STEENACKERS

Spreek niet alleen een concrete timing af, zet ook op papier welke maatregelen u kunt treffen als de aannemer de afgesproken termijnen niet naleeft.

Hebt u geen afspraken gemaakt over de kosten van de werken, dan geldt de regel dat u als klant de gebruikelijke tarieven van het bedrijf of de bedrijfstak hebt aanvaard.