Liever privé dan professioneel

De eigenaar van een onroerend goed wordt zwaarder belast als de huurder het pand geheel of gedeeltelijk gebruikt voor beroepsdoeleinden. Hoe kan hij die extra belasting vermijden?

Veel Belgen kopen naast hun gezinswoning een of meer onroerende goederen om ze te verhuren en een extra inkomen te hebben. Huurinkomsten worden fiscaal beschouwd als onroerende inkomsten. Ze worden gevoegd bij de andere inkomsten van de verhuurder en onderworpen aan de progressieve tarieven van de personenbelasting. Dat betekent dat de verhuurder er maximaal 50 procent belastingen op betaalt, plus de gemeentebelasting. Als de huurder het appartement gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt, is de belasting veel hoger.

Privégebruik van een huurwoning

Stel dat u eigenaar van een appartement bent dat u verhuurt aan een huurder die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt. Hij betaalt een maandelijkse huur van 500 euro, of 6000 euro per jaar. De woning heeft een basis kadastraal inkomen van 750 euro. Als de huurder het appartement alleen voor privédoeleinden huurt, wordt u niet belast op de huur die u ontvangt, maar op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent.

In ons voorbeeld levert dat een belastbaar onroerend inkomen op van 750 euro x 1,6813 (indexering voor 2013) x 1,40 = 1765,36 euro. Valt u in het hoogste belastingtarief van 50 procent en woont u in een gemeente met een gemeentebelasting van 6 procent, dan draagt u op jaarbasis een belasting van 935,64 euro af. U kunt dat bedrag reduceren als u intresten betaalt voor een of meer leningen die u hebt afgesloten om een onroerend goed — bijvoorbeeld het appartement — te kopen, te bouwen of te verbouwen. Die intresten kunt u aftrekken van uw onroerende inkomsten.

Beroepsgebruik van een huurwoning

Verhuurt u het appartement aan een vennootschap of aan een huurder die het gebruikt om er zijn beroep in uit te oefenen, dan wordt u als verhuurder belast op de nettohuur die u ontvangt, met als minimum het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Die nettohuur wordt als volgt berekend: brutohuur min een kostenforfait van 40 procent (10 % voor gronden), eventueel beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen.

Toegepast op het voorbeeld geeft dat: 500 euro brutohuur x 12 of 6000 euro per jaar min 40 procent kostenforfait = 2400 euro (6000 x 40 %). Het kostenforfait van 40 procent moet echter worden beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen, of 2/3 x 750 euro x 4,10 (revalorisatiecoëfficiënt geldig voor het inkomstenjaar 2013) = 2050 euro. De uiteindelijke belastbare nettohuur is gelijk aan 6000 – 2050 euro (beperkt kostenforfait) = 3950 euro. Bij de hoogste belastingvoet van 50 procent en een gemeentebelasting van 6 procent betekent dat een extra belasting van 2093,5 euro per jaar. Dat inkomen kunt u eveneens verminderen met aftrekbare intresten van leningen die u hebt afgesloten voor onroerende goederen.

Het kostenforfait van 40 procent mag dus niet zomaar worden toegepast. U moet altijd twee berekeningen vergelijken: 40 procent van de brutohuur en de beperking tot twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen. Is de beperking lager dan het kostenforfait, dan moet die beperking worden toegepast. Door grenzen te stellen aan het kostenforfait, heeft de wetgever bijvoorbeeld willen vermijden dat een bedrijfsleider een overdreven huur zou vragen als hij een eigen gebouw verhuurt aan zijn vennootschap.

Fiscaal nadeel compenseren

Als we de privé- en de beroepsverhuur met elkaar vergelijken, merken we dat het belastbaar onroerend inkomen door het beroepsgebruik toeneemt met 2184,64 euro (3950 – 1765,36 euro). Tegen de marginale aanslagvoet van 50 procent en een gemeentebelasting van 6 procent leidt dat tot een extra belasting van 1157,86 euro per jaar. Huurt de huurder het gebouw voor beroepsdoeleinden, dan kunt u de extra belasting doorrekenen in de maandelijkse huurprijs. In ons voorbeeld zou u de privéhuur dus met 96,48 euro per maand (1157,86 euro: 12) moeten verhogen om het fiscale nadeel te compenseren.

Clausule in huurcontract

In de meeste huurcontracten voor woningen staat een clausule waarin het de huurder wordt verboden om de woning geheel of gedeeltelijk te gebruiken voor beroepsdoeleinden. Met zo’n verbod probeert de verhuurder te vermijden dat hij wordt belast op de nettohuur. Het gebeurt dat huurders zich niet houden aan die afspraak en de woning toch beroepsmatig gebruiken. De fiscus is dan van mening dat de verbodsclausule in het huurcontract hem niet ‘tegenstelbaar’ is. Dat betekent dat u als verhuurder toch wordt belast op de nettohuur. Dat de verhuurder daardoor een verlies lijdt, is volgens de fiscus een zaak tussen de verhuurder en de huurder. Wilt u de extra belasting recupereren, dan moet u die terugeisen van de huurder en desnoods uw gelijk halen voor de rechter.

Er bestaat echter rechtspraak die stelt dat de verbodsbepaling in een huurovereenkomst toch tegenstelbaar is aan de fiscus. Het hof van beroep in Antwerpen oordeelde in een arrest van 18 oktober 2005 dat “derden, waaronder de fiscus, de gevolgen van de huurovereenkomst moeten erkennen”. De verhuurder wordt dus belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen x 1,40, als hij in het huurcontract een verbod opneemt en de huurder dat niet naleeft. Het beroepsmatige gebruik van de woning mag echter niet met medeweten van de verhuurder gebeuren. De verhuurder mag het beroepsmatige gebruik ook niet gedogen; hij moet zich ertegen verzetten.

Onderverhuren helpt niet

Sommige verhuurders nemen hun toevlucht tot een onderverhuring om de zwaardere belasting door het beroepsgebruik van de huurder te ontlopen. Zo’n eigenaar verhuurt zijn gebouw aan een natuurlijke persoon, die het pand onderverhuurt aan de vennootschap waarvan hij de zaakvoerder is. Maar de fiscus ziet streng toe op zo’n onderverhuring en baseert zich op het effectieve gebruik van het gebouw door de vennootschap. Hij belast de verhuurder dan toch op de ontvangen huur.

De rechtspraak daarover spreekt elkaar echter tegen. Zo is er jurisprudentie die stelt dat een onderverhuring niet meteen betekent dat er sprake is van een beroepsgebruik door de huurder. Volgens andere rechtspraak kan een onderverhuring wel een beroepsgebruik — bijvoorbeeld door een vennootschap — tot gevolg hebben.

Het is dus raadzaam een verbodsclausule in het huurcontract op te nemen. Zo’n verbodsclausule kan als volgt luiden: “Het verhuurde goed zal door de huurder gebruikt worden als privéwoning, met uitsluiting van ieder professioneel gebruik”.

Zowel privé- als beroepsgebruik

Een derde situatie is die waarbij de huurder het gebouw zowel gebruikt om erin te wonen als om er zijn beroep in uit te oefenen. Stel dat u een gebouw met een kadastraal inkomen van 1000 euro verhuurt. De huurder gebruikt het gebouw voor 60 procent beroepsmatig en voor 40 procent als woning. Hij betaalt 750 euro huur per maand, of 9000 euro bruto per jaar. Bij een gemengd gebruik moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee situaties, naarmate de huurovereenkomst al dan niet is geregistreerd.

Is de huurovereenkomst geregistreerd en is de huurprijs daarin opgesplitst in een beroepsdeel (60 %) en een privédeel (40 %), dan wordt u voor het privédeel van de huur als volgt belast: 400 euro (privédeel van het kadastraal inkomen) x 1,6813 (indexering voor 2013) x 1,40 = 941,53 euro. Voor het beroepsdeel van de huur is dat 5400 euro (beroepsdeel van de huur) – 2160 euro (40 % kostenforfait), beperkt tot 1640 euro (2/3 x 600 euro x 4,10) = 3760 euro. In totaal wordt u als verhuurder belast op een onroerend inkomen van 4701,53 euro (941,63 + 3760 euro). Daarop betaalt u tot 50 procent personenbelasting, plus de gemeentebelasting.

Is de huurovereenkomst niet geregistreerd of is de huurprijs in de geregistreerde huurovereenkomst niet uitdrukkelijk opgesplitst in een privé- en een beroepsdeel, dan wordt u als volgt belast: 9000 euro (volledige brutohuur) – 3600 euro (40 % kostenforfait), beperkt tot 2733,33 euro (2/3 x 1000 euro x 4,10) = 6266,67 euro. Daarop betaalt u eveneens tot 50 procent personenbelasting, plus de gemeentebelasting.

Bij een gemengd gebruik doet u er dus goed aan de huurovereenkomst te laten registreren en een duidelijk onderscheid te maken tussen de beroeps- en de privéhuur. U betaalt daardoor minder belastingen. In ons voorbeeld scheelt dat een belastbaar inkomen van 1565,14 euro (6266,67 – 4701,53 euro). Bij een belastingvoet van 50 procent en een gemeentebelasting van 6 procent betekent dat een belastingbesparing van 829,52 euro op jaarbasis.

JOHAN STEENACKERS

De huurinkomsten uit een beroeps-matige huur worden veel zwaarder belast dan die uit een privéhuur.