LENEN IS MAATWERK

Een hypothecair krediet afsluiten, is de belangrijkste financiële beslissing die u neemt in uw leven. Hoe sluit u een lening op uw maat af, zonder dat u zich financiële problemen op de hals haalt?

Een hypothecair krediet afsluiten, is er de laatste jaren niet gemakkelijker op geworden. Volgens een recent onderzoek van KBC blijft de gemiddelde leeftijd van de kredietnemers stijgen. Het aantal kredieten aan jonge volwassenen onder de dertig jaar daalt, terwijl de leningen aan kopers ouder dan veertig in verhouding toenemen. KBC stelt ook een toename van het aantal leningen met één kredietnemer vast. In 2008 werd één op de vier leningen afgesloten door één kredietnemer; vorig jaar was die verhouding één op de drie.

Volgens het onderzoek zijn de gemiddelde investeringsbedragen omhooggegaan: terwijl die vroeger schommelden tussen 100.000 en 250.000 euro, zijn ze nu vaak hoger dan 250.000 euro. Maar dat betekent niet dat de Belgen meer lenen. Sinds vorig jaar stelt KBC vast dat het aandeel van de leningen met een kredietbedrag groter dan 200.000 euro daalt. De toename van het investeringsbedrag en de afname van het kredietbedrag gaan gepaard met een sterke toename van de eigen inbreng van de kredietnemer. Vandaag financiert één op de twee kredietnemers meer dan 20 procent van zijn project met eigen spaargeld.

Een hypothecair krediet afsluiten, is meer en meer maatwerk. Hoe gaat u het beste te werk?

Bent u wettelijk beschermd?

Als kredietnemer is het nuttig dat u de wetgeving kent waarop u kunt terugvalleen als u problemen krijgt met uw bank. De wet op het hypothecaire krediet van 4 augustus 1992 beschermt kredietnemers op voorwaarde dat ze natuurlijke personen zijn en ze hun lening hoofdzakelijk hebben afgesloten voor privédoeleinden. Het krediet moet hoofdzakelijk dienen om onroerende en zakelijke rechten te verwerven — zoals het kopen, bouwen of verbouwen van een woning, een erfpacht, een opstalrecht of een vruchtgebruik — en ze moet gewaarborgd zijn door een hypothecaire inschrijving, een volmacht of een hypotheekbelofte. De wet geldt dus niet als de lening hoofdzakelijk wordt aangegaan voor beroepsdoeleinden.

Door die wet genieten kredietnemers enkele belangrijke voordelen. “Eerst en vooral is er de verplichte opname van een zogenoemde cap in contracten met een variabele renteformule”, zegt John Romain, de bestuurder van de onafhankelijke hypotheekadviseur Immotheker. “Zo’n cap houdt in dat de intrest maximaal met bijvoorbeeld 2 of 3 procent mag stijgen tegenover de oorspronkelijke rentevoet. Daardoor mag een variabele intrest niet onbeperkt worden verhoogd.”

Als u uw woningkrediet vervroegd zou terugbetalen, mag uw bank een wederbeleggingsvergoeding van maximaal drie maanden intresten op het terugbetaalde kapitaal vragen. Daarbovenop mag ze enkel dossier- en schattingskosten aanrekenen, en dus bijvoorbeeld geen extra beheerskosten.

Toch schiet de wet op het hypothecaire krediet nog op enkele punten tekort. Zo zijn de banken niet altijd even duidelijk over de kortingen die ze geven op hun officiële tarieven. John Romain: “De Belgen kopen gretig nevenproducten zoals een woning- en een schuldsaldoverzekering, om korting te krijgen op de intrest. Ze beseffen niet altijd dat ze de korting verliezen als ze die contracten opzeggen. Dat betekent dat ze dan meer intresten moeten aflossen. Wat de bank met de ene hand geeft, neemt ze met de andere dubbel en dwars terug. De kleine lettertjes lezen, is dus heel belangrijk. De schuldsaldoverzekering die de kredietverstrekker aanbiedt, kan vele duizenden euro’s duurder zijn dan een polis bij een andere verzekeraar” (lees ook Een schuldsaldoverzekering voor iedereen, p. 128).

Wat u zich vooraf zeker moet afvragen

Met deze belangrijke vragen moet u zeker rekening houden als u gaat lenen:

Hebt u een vast inkomen?

Om op lange termijn een financiële verplichting te kunnen aangaan, is het vooral belangrijk te beschikken over een stabiel inkomen — bijvoorbeeld een contract van onbepaalde duur bij uw werkgever, met minstens één jaar anciënniteit.

Hoeveel kunt u lenen?

Elke bank heeft eigen regels of scoringsmodellen om kredieten verantwoord toe te kennen. De leenlasten worden omgezet in financieringslastpercentages — bijvoorbeeld 30, 40 of 50 procent van het netto beschikbare inkomen. Afhankelijk van de gezinssituatie eist de bank een minimaal overschot voor de kosten van levensonderhoud. Houd er ook rekening mee dat de instelling de Centrale voor kredieten aan particulieren (CKP) zal raadplegen, om na te gaan welke lopende kredieten u hebt en of u mogelijk betalingsachterstanden hebt.

Hoeveel wilt u afbetalen?

Natuurlijk is het belangrijk dat u zelf nagaat hoeveel u wilt afbetalen. Een eigen huis hebben is fantastisch, maar het is heel wat minder leuk als na een tijd blijkt dat u niet meer op vakantie kunt gaan, omdat al uw geld naar de aflossing van uw lening gaat. Welke prijs bent u bereid te betalen binnen de limiet die de bank toestaat? De beste manier om dat te bepalen, is vertrekken van uw huur of een eventuele afbetaling, waarbij u optelt hoeveel u spaart. Houd daarbij niet te veel rekening met toekomstige indexeringen of eventuele loonstijgingen.

Van die leencapaciteit trekt u de extra kosten af, bijvoorbeeld voor de energievoorziening, als die duurder uitvallen voor de nieuwe woning. Breng ook een post in rekening om de jaarlijkse onroerende voorheffing en de onderhouds- en herstellingskosten te voldoen (zie kader Bereken uw leencapaciteit). Zodra u hebt bepaald hoeveel u maandelijks kunt en wilt afbetalen, berekent u hoeveel u daarmee kunt lenen met een bepaalde leenformule, rentevoet en looptijd.

Hoeveel is de woning waard?

De waarde van de woning waarvoor u wilt lenen, is een andere belangrijke factor voor de bank. Ze neemt een hypothecaire inschrijving op de woning en moet dus weten hoeveel het gebouw waard is, voor het geval dat u de lening niet meer zou kunnen afbetalen en ze de woning moet verkopen. Vaak laat de bank de woning schatten door een erkende, onafhankelijke schatter. Leent u meer dan 100 procent van de aankoopwaarde of leent u voor een nieuwbouwproject of voor een belangrijke verbouwing, dan is de schatting meestal verplicht.

Welke looptijd kiest u?

Daarna moet u bepalen hoelang u het beste leent: op 10, 20, 25 of zelfs op 30 jaar. Op lange termijn lenen — op 25 of 30 jaar — heeft nadelen. “Hoe langer een kredietnemer leent, hoe meer intresten hij aan de bank moet betalen. Ook de vaste rentevoet is hoger naarmate de looptijd stijgt”, zegt John Romain. “Daarenboven kost de schuldsaldoverzekering voor langere looptijden behoorlijk meer.” Maar lenen met een lange looptijd heeft ook voordelen. John Romain: “Lenen is historisch bekeken nog altijd goedkoop. Als de afbetaling over een lange termijn wordt gespreid, betaalt de lener per maand een kleiner bedrag af. Hoe langer de duur van de lening, hoe meer hij kan sparen. Bovendien heeft hij gedurende de hele looptijd recht op de interessante fiscale aftrek van de woonbonus, die 3040 euro per medelener bedraagt in 2014.”

Slechts 17 procent van de kredietnemers leent op 30 jaar, tegenover nog 39 procent in 2011. “Om bij een financiële instelling nog een lening op dertig jaar te krijgen, moet je vandaag goede papieren kunnen voorleggen. De kandidaat moet onder meer minstens 20 procent van het geïnvesteerde bedrag met eigen middelen investeren, en hij moet goede klant zijn bij de bank. Bovendien wordt die looptijd door veel bankiers niet meer aantrekkelijk geprijsd”, weet John Romain.

Om een looptijd op uw maat te bepalen, gaat u het beste als volgt te werk. Stem de duur van uw lening in eerste instantie af op de levensstandaard waarover u wilt beschikken. Bepaal de totale kostprijs door de optelsom te maken van de verschuldigde intresten, de premies voor de schuldsaldoverzekering en de notariskosten. Daarvan trekt u de fiscale voordelen af.

Wilt u leningen financieel vergelijken, dan moet u ook rekening houden met de beleggingsopbrengst van het bedrag dat u per maand kunt uitsparen als uw lening langer loopt.

Een variabele of een vaste rentevoet?

Een moeilijke keuze is die tussen een rentevoet die periodiek — bijvoorbeeld jaarlijks of om de drie of de vijf jaar kan worden aangepast — en een rentevoet die gelijk blijft gedurende de volledige looptijd of tijdens een groot deel ervan. Een jaarlijks variabele rentevoet is het goedkoopst, maar heeft het nadeel dat hij elk jaar naar boven of naar beneden kan worden herzien. Het is zaak bij variabele rentes vooraf uit te rekenen hoeveel de hoogst mogelijke afbetaling zou bedragen, als de rente tot het maximum wordt opgetrokken.

“Gezien de huidige lage rentevoeten is een lening met een vaste rente zeker aanbevolen”, aldus John Romain. “Wie vandaag kiest voor een jaarlijks aanpasbare rentevoet, betaalt een hoge winstmarge aan de bank. De kans dat de rente de komende jaren geleidelijk of fors stijgt, is groter dan de kans op een verdere daling.”

Een goede keuze is de zogenoemde accordeonformule. Dat is een lening met een variabele rentevoet, met de mogelijkheid de looptijd van de lening te verlengen als de rente stijgt. Op die manier kunt u het maandelijkse afbetalings-bedrag ongewijzigd laten.

Wanneer kunt u de herfinancieren?

Wanneer hebt u er belang bij uw lopende lening te herfinancieren, om minder intresten te moeten terugbetalen? Om te beginnen, moet u beseffen dat zo’n herfinanciering kosten met zich brengt. Ze heeft enkel zin als de uitgaven voor de nieuwe lening — de boete-intrest van drie maanden voor het vervroegde aflossen en de eventuele nieuwe aktekosten — kunt terugverdienen met de goedkopere maandelijkse leningslasten.

De bank waar u uw lening hebt afgesloten, zal zelf niet met het voorstel komen om uw krediet te herfinancieren. De bank krijgt daardoor minder intresten en ze snijdt dus in haar winst. U moet dus zelf de vinger aan de pols houden en op regelmatige tijdstippen uw lopende lening evalueren.

Klop eerst aan bij de bank waar u de lening hebt afgesloten. Ze is niet verplicht een herfinanciering toe te staan. Gaat ze niet in op uw vraag, dan kunt u het bij een andere bank proberen. Herfinanciert u uw lening bij een andere bank, dan moet het renteverschil minstens 1 procent bedragen om de nieuwe hypotheekkosten, het schrappen van de hypotheek bij uw huidige bankier en het betalen van de boete-intrest van drie maanden te dekken. Bovendien moet u ook nog winst maken.

“Kredietnemers die in de jaren 2006, 2007, 2008 en 2009 tegen een vaste rente van 5 procent of meer hebben geleend, doen er goed aan een herfinanciering te overwegen”, stelt John Romain. “Dat is ook interessant voor mensen die in 2009 en 2010 hebben geleend tegen een dure, jaarlijks aanpasbare rentevoet met een startrente van 3 procent of meer. Een herfinanciering is des te interessanter voor wie zijn krediet nog lang moet terugbetalen en voor wie nog een groot bedrag moet aflossen. Hij kan lenen om de kosten van de herfinanciering te dekken, maar die zijn fiscaal niet aftrekbaar.”

De berekeningen zijn complex en worden het beste gemaakt door een onafhankelijke specialist. Een mogelijkheid is de Kredietbewaker, een internettool van Immotheker. Die vergelijkt uw woonkrediet elke dag automatisch met honderden andere formules op de markt. U krijgt via een e-mail of een sms een bericht als het interessant wordt uw woonkrediet om te zetten in een goedkopere lening. De dienst is gratis, als u door Immotheker een woonbegroting hebt laten opmaken. Anders betaalt u een eenmalige instelkostprijs van 150 euro en van 12 euro per jaar vanaf het tweede jaar.

Zoek naar premies en goedkope leningen

Voordat u een woning koopt, bouwt of verbouwt, informeert u het beste of u premies van de federale overheid, de ge-meente, de provincie of het gewest kunt krijgen. De premies worden toegekend voor heel wat soorten werken en zijn vaak niet te verwaarlozen. Het zou ons te ver leiden alle premies in detail te behandelen, maar er zijn interessante websites waar u een overzicht vindt van waar u recht op hebt. Voor Vlaanderen is dat www.premiezoeker.be, voor Wallonië: www.wallonie.be (klik op ‘Vous êtes un citoyen’ en ‘le logement’) en voor Brussel www.curbain.be (klik op ‘premies en fiscaliteit’).

Sluit u een hypothecair krediet af en verliest u uw baan, dan is dat een zware financiële dobber. Daartegen kunt u zich indekken door een gratis werkloosheidsverzekering af te sluiten. Dat kan alleen in Vlaanderen en Wallonië, niet in Brussel. Meer informatie daarover vindt u voor Vlaanderen op www.wonenvlaanderen.be (klik op ‘verzekering gewaarborgd wonen’) en voor Wallonië op www.wallonie.be (klik op ‘Vous êtes un citoyen’, ‘le logement’, en ‘construire sa maison’).

Het is ook belangrijk na te gaan of u recht hebt op een goedkope lening. In Vlaanderen kunt u daarvoor terecht bij het Vlaams Woningfonds. Dat kent zeer goedkope leningen voor huisvesting toe aan gezinnen met minstens één kind ten laste en met een bescheiden inkomen. In Brussel doet het Woningfonds van het Brussel Hoofdstedelijk Gewest hetzelfde, en in Wallonië is er het Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie (FLW). Dat laatste is een coöperatieve vennootschap die met de financiële steun van het Waals Gewest kroostrijke gezinnen een goedkope woonlening toestaat. Meer informatie vindt u op de websites van die fondsen.

JOHAN STEENACKERS

De bank waar u uw lening hebt afgesloten, zal zelf niet met het voorstel komen om uw krediet te herfinancieren.

“De korting die de bank met de ene hand geeft, neemt ze met de andere dubbel en dwars terug” JOHN ROMAIN