Lagere maandlasten of kortere looptijd

Banken zijn strenger in het toekennen van herfinancieringen. Hoe slaagt u er toch in een nieuwe lening te krijgen om een oude, duurdere woonlening terug te betalen?

De rente is extreem laag. Geld op een spaarrekening brengt nauwelijks nog iets op. Bij de grootbanken schommelt de intrest rond 0,25 procent. Banken beleggen dat geld onder meer in overheidsobligaties. Die leveren een rente op van 0,61 procent op 10 jaar of van 1,38 procent op 25 jaar. De winst voor hen komt uit op respectievelijk 0,36 en 1,13 procent. “Dat de rente nog verder daalt, is zogoed als zeker, aangezien de overheden in Europa massaal overheidsobligaties zullen aankopen om de economie uit het slop te halen”, zegt John Romain, de bestuurder van de onafhankelijke adviseur Immotheker.

Dat schept kansen voor wie een hypothecaire lening heeft afgesloten. De lage rente zet veel leners ertoe aan hun woonkrediet te herfinancieren. Ze proberen bij hun bank — of bij een andere bank — een lening met een lagere rentevoet af te sluiten. De intrest van een lening met een vaste rentevoet wordt bepaald door de marktrente op lange termijn (obligaties op tien jaar). De rentevoet van variabele formules wordt aangepast aan de officiële referte-indexen die maandelijks in het Belgisch Staatsblad verschijnen.

Boven op die marktrente en referte-indexen passen de banken een winstmarge toe, deels als compensatie voor de risico’s en de kosten. Over de voorbije tien jaar bedroeg de gemiddelde marge op kredieten met een variabele jaarlijkse rente 0,96 procent.

Vinger aan de pols

Als u uw lopende lening kunt herfinancieren tegen een lagere rentevoet, daalt de intrest die u over de hele looptijd aflost aan de bank. Ofwel behoudt u de looptijd van uw krediet met een lagere maandlast, ofwel behoudt u uw huidige maandlast, maar kort de looptijd in. Een herfinanciering is des te interessanter als u uw lopende woonkrediet nog lang moet terugbetalen en als u nog een groot bedrag moet aflossen. Kredietnemers die tegen een vaste rente van 4 procent of meer hebben geleend, kunnen een herfinanciering overwegen. Dat geldt ook voor wie in 2009 en 2010 een lening met een dure, jaarlijks aanpasbare rentevoet — met een startintrest van 3 procent of meer — is aangegaan.

De bank waarbij u de lening hebt afgesloten, zal niet spontaan met het voorstel komen om uw lening te herfinancieren. Daardoor krijgt ze minder intresten en snijdt ze in haar winst. U moet dus zelf de vinger aan de pols houden en regelmatig uw lopende lening evalueren.

Klop voor een herfinanciering eerst aan bij de bank waar u de oorspronkelijke lening hebt afgesloten. Is ze daartoe bereid, dan zal ze wel drie maanden boete-intresten aanrekenen. Gaat uw bank niet in op uw verzoek, dan kunt u bij een of meer andere instellingen een poging wagen. Als u van bank verandert, moet het verschil met uw huidige rentevoet groter zijn om winst te maken: u moet niet alleen drie maanden boete-intresten betalen, u moet ook een nieuwe hypotheek afsluiten, met alle kosten van dien. “Het verschil in rentevoet tussen de oude en de nieuwe lening hoeft niet noodzakelijk minstens 1 procent te bedragen, zoals vaak wordt beweerd”, zegt John Romain. “Het verschil kan kleiner of groter zijn, en hangt af van de restlooptijd waarin de lener de herfinancieringskosten moet terugverdienen.”

Door de lage rente zit het aantal herfinancieringen in de lift. De banken, die een duur distributienetwerk moeten onderhouden, maken zich zorgen of ze de volgende jaren nog voldoende winst kunnen maken. Vele staan enkel nog interne herfinancieringen toe aan goede klanten. De banken vragen aan de overheid om zes maanden boete-intrest te mogen aanrekenen voor een herfinanciering in plaats van drie maanden.

Om te beoordelen of u een herfinanciering krijgt, kijkt de bank naar uw spaarcapaciteit, welke producten u bij haar hebt en welke quotiteit uw lening heeft. Hebt u minder geleend dan 80 procent van de verkoopwaarde van de woning, dan hebt u een streepje voor.

Een voorbeeld

Stel dat u op 1 maart 2009 een bedrag van 220.000 euro hebt geleend op dertig jaar tegen een vaste rentevoet van 5,20 procent. U betaalt een maandlast van 1191,25 euro (kapitaal plus intrest). Op 1 maart dit jaar — dus na zes jaar, met een resterende looptijd van 24 jaar — bedraagt het openstaande kapitaalsaldo 198.115 euro. U moet daarbovenop nog 144.962 euro aan intresten voldoen.

Als u die lening herfinanciert bij een andere bank, moet u rekening houden met deze kosten: een wederbeleggingsvergoeding van 2514,08 euro (drie maanden boete-intresten), 888,14 euro aan handlichtingskosten (voor het schrappen van de lopende hypotheek) en 5451,68 euro aan nieuwe leningskosten (voor de nieuwe hypotheek en de dossierkosten). Als u die kosten mee herfinanciert, bedraagt het nieuwe krediet 206.969,29 euro. Als u opnieuw kiest voor een vaste rente op 24 jaar, bereikt u een break-even met een rente van 4,73 procent. Met een herfinanciering maakt u dus pas winst als u een bank vindt die een lagere rente aanbiedt dan 4,73 procent.

Stel dat u op 1 maart een nieuwe lening bij een andere bank vindt met een vaste rente van 2,91 procent — het beste tarief op 24 jaar met een vaste rente, zonder enige andere verplichting — dan levert u dat voor de resterende looptijd een besparing van 65.385 euro aan intresten op. Trekken we daar de herfinancieringskosten van 8854 euro af, dan bedraagt de uiteindelijke besparing 56.532 euro. Als u de lening herfinanciert bij uw huidige bank, bereikt u een break-even met een rente van 5,06 procent.

“Vergelijk geen appelen met citroenen”, waarschuwt John Romain. “Wij gingen in het voorbeeld uit van het beste tarief met een vaste rente op 24 jaar, zonder enige andere verplichting. Sommige consumenten kunnen mogelijk een betere rente verkrijgen, maar dan moeten ze in hun prijsvergelijking ook rekening houden met mogelijke verplichtingen die eraan worden gekoppeld, zoals een nieuwe, duurdere schuldsaldoverzekering.” Houd er ook rekening mee dat de dossierkosten per bank kunnen verschillen van 200 tot 700 euro.

Een andere mogelijkheid is dat u de looptijd inkort, bijvoorbeeld van 24 naar 20 jaar. De rente op 20 jaar is dan 0,31 procent goedkoper dan de rente op 24 jaar (2,60 % op 20 jaar tegenover 2,91 % op 24 jaar). Uw totale winst bedraagt dan 21.681 euro rente. Het nadeel van een kortere looptijd is dat u voor vier jaar het voordeel van de woonbonus verliest. Dat komt neer op een verlies van 9120 euro (2280 euro x 4). Er is dan nog altijd een voordeel van 21.681 – 9120 = 12.561 euro tegenover een lening op 24 jaar.

Fiscale gevolgen

Sluit u in 2015 een herfinanciering af ter vervanging van een lening die u bijvoorbeeld in 2009 had afgesloten voor uw eigen en enige woning, dan hebt u nog altijd recht op de oude, fiscaal interessantere woonbonus. Als u leent voor de kosten van de herfinanciering, komen die kosten niet in aanmerking voor het fiscale voordeel.

JOHAN STEENACKERS

De banken vragen aan de overheid om de zes maanden boete-intrest te mogen aanrekenen.