Kopen blijft beter dan huren

Het wordt vaak voetstoots aangenomen: je kunt beter een hypothecaire lening voor een eigen woning aflossen dan huur te betalen. Toch ligt dat niet zo eenvoudig meer, vooral omdat de stijging van de vastgoedprijzen is stilgevallen. Hoe maakt u de beste keuze tussen kopen en huren?

In tijden van crisis met lage rentes op spaarboekjes en onzekere financiële markten blijft vastgoed een veilige vluchthaven voor particulieren die op zoek zijn naar een rendabele belegging. Maar de aankoop van een woning of een appartement vergt een grote financiële inspanning. Voor jonge mensen en gezinnen is dat geen vanzelfsprekende investering.

Er wordt vaak gezegd dat een woning huren geldverspilling is, en dat je beter een hypothecaire lening voor een eigen woning kunt aflossen. Toch liggen de zaken niet zo eenvoudig. Louter financieel bekeken is huren vaak goedkoper dan kopen. Wie een woning met een waarde van 200.000 euro huurt, betaalt doorgaans een huur van ongeveer 750 euro per maand. Als die persoon datzelfde goed zou kopen en de volledige koopsom zou lenen, komen de maandelijkse aflossingen zeker uit boven de 1000 euro. Bovendien heeft een eigenaar meer kosten dan de aflossing van de lening alleen. Huurders hoeven bijvoorbeeld nooit grote herstellingswerken te bekostigen. De onroerende voorheffing moet jaarlijks worden betaald door de eigenaar van een woning en kan niet ten laste van de huurder worden gelegd.

Vastgoedprijzen blijven stijgen

Tussen 2001 en 2011 zijn de Belgische vastgoedprijzen gestegen met 106 procent. Uit de recentste statistieken van de federale overheidsdienst Economie blijkt dat de prijzen nog altijd omhooggaan ( zie tabelGemiddelde Belgische koop- en huurprijzen). Kwaliteitswoningen zijn in de eerste zes maanden van dit jaar 2 procent duurder geworden en kosten gemiddeld 235.000 euro. De prijs van appartementen steeg in diezelfde periode zelfs met 4 procent tot gemiddeld 239.950 euro. De prijs van bouwgronden ging met 1 procent in de hoogte, tot 131 euro per vierkante meter. Dat een correctie van de vastgoedprijzen uitblijft, schrijven vastgoedspecialisten toe aan de lage rente en de lage werkloosheid. Het gaat wel om nominale stijgingen. Als we rekening houden met de inflatie van 2,2 procent in juni, zijn de reële prijzen van de kwaliteitshuizen – niet van appartementen – en van de gronden gedaald in de eerste helft van dit jaar.

De huurprijzen zijn de voorbije tien jaar omhooggegaan met iets meer dan 20 procent. Ook een stijging dus, maar veel minder uitgesproken dan die van de woningprijzen. Maar door de daling van het aantal privéwoningen staan de huurprijzen zwaar onder druk. In de toekomst zouden ze weleens sterker kunnen stijgen dan de prijzen op de koopmarkt.

Gemiddelde prijs versus referentieprijs

Om een waarheidsgetrouwe analyse van de financiële en de fiscale verschillen tussen kopen of huren te maken, is het raadzaam ook rekening te houden met de zogenoemde referentieprijs. John Romain, de directeur van Immotheker, de onafhankelijke adviesverlener voor woonkredieten, verduidelijkt: “De referentieprijs is de prijs van een woning van goede kwaliteit, die bouwtechnisch in orde is, met een kwalitatief binnenmilieu, waarin beperkte verbeteringswerken zijn uitgevoerd en die is gelegen in een behoorlijke, kwalitatieve woonomgeving. De referentieprijs van een kwaliteitsvolle woning ligt in België ongeveer 20 procent hoger dan de gemiddelde prijs van een woning en schommelde volgens de federale overheidsdienst Economie op 30 juni 2012 nationaal rond de 250.000 euro.”

Huren of kopen?

Bij de afweging om een woning te kopen of te huren, moet u rekening houden met verschillende factoren. We illustreren dat aan de hand van een voorbeeld. Veerle en Roel zijn beiden 33 jaar. Samen verdienen ze netto 3400 euro per maand. Ze konden de voorbije twee jaar maandelijks gemiddeld 800 euro sparen en ze hebben geen schulden. Het koppel huurt een woning, waarvoor het een maandelijkse huur van 650 euro betaalt. Maar Veerle en Roel denken eraan een woning te kopen. Ze hebben een huis op het oog waarvan de vraagprijs 250.000 euro bedraagt. Het kadastraal inkomen is 1200 euro. De registratiekosten voor de aankoop en de lening bedragen 32.520 euro, waardoor de totale kostprijs voor hen zou oplopen tot 282.520 euro. Daarvan zouden ze 80.920 euro betalen met hun eigen spaargeld en 201.600 euro lenen. Daarna houden ze nog ongeveer 10.000 euro over als financiële buffer.

Mochten ze eigenaar van de woning worden, houden Veerle en Roel rekening met de volgende bijkomende uitgaven: ze leggen 190 euro per maand opzij voor toekomstige herstellingen en het onderhoud van hun woning, plus 65 euro per maand om de jaarlijkse onroerende voorheffing te betalen. Daarbovenop willen ze 150 euro per maand sparen tegen dat ze kinderen hebben. Op die manier beschikken ze over een woonbudget van 1045 euro per maand (650 euro huur + 800 euro spaarcapaciteit – 190 euro voor latere herstellingen – 65 euro voor de onroerende voorheffing – 150 euro spaarcapaciteit voor hun kinderwens). Het loonoverschot voor hun kosten van levensonderhoud bedraagt daardoor 2355 euro per maand (3400 euro netto-inkomen – 1045 euro woonbudget). Is dat, met hun 10.000 euro spaargeld als financiële buffer, genoeg om het baksteenavontuur aan te kunnen?

Een lening kiezen zonder het gezinsbudget te ontwrichten

Veerle en Roel willen ervoor opteren om een hypothecair krediet van 201.600 euro over 25 jaar af te sluiten. Ze betalen daarvoor 3,65 procent vaste rente. Maandelijks moeten Veerle en Roel dan aan de bank 1018,80 euro aan intresten en kapitaal betalen. Inclusief hun schuldsaldoverzekering lopen de lasten gemiddeld op tot 1050 euro per maand. Het budget van het gezin is dus in evenwicht.

Rekening houden met de fiscale voordelen

Twee à drie jaar nadat Veerle en Roel hun lening hebben afgesloten, krijgen ze van de fiscus elk jaar ongeveer 2900 euro terug, of ongeveer 240 euro per maand. Op die manier zou de maandlast van de lening dalen tot 810 euro en beschikt het gezin over een maandelijks loonoverschot van 2595 euro (2355 euro + 240 euro fiscale winst). Hun budget is daarmee zeker in evenwicht, zelfs zonder rekening te houden met de loonindexeringen of loonstappen die ze ongetwijfeld nog zullen krijgen. Het belastingvoordeel loopt door indexeringen op tot gemiddeld 260 euro per maand. Dat zal ook nodig zijn, want Veerle en Roel denken aan kinderen. Het geeft hen ook een goed gevoel dat ze nog een financiële buffer van 10.000 euro hebben.

Kijken naar de toekomst

Om op lange termijn te plannen, gaan Veerle en Roel uit van enkele veronderstellingen. Hun inkomens groeien per jaar met 2 procent. De huurgelden en de belastingschalen stijgen navenant. De nettobeleggingsrente die ze voor hun spaargeld kunnen krijgen, zal naar schatting 4 procent bedragen. Ze gaan er ook van uit dat hun woning elk jaar 5 procent meer waard wordt. De laatste jaren werd vastgoed sneller duurder, maar de volgende 35 jaar zal het groeitempo van ongeveer 10 procent per jaar van de laatste tien jaar, wellicht niet blijven aanhouden. Als we uitgaan van een waardevermeerdering van 5 procent, is de woning binnen 35 jaar 1.335.226 euro waard.

Als ze hun droomwoning zouden huren in plaats van ze te kopen, betalen ze wellicht een huur van 1040 euro per maand. Dat bedrag zou elk jaar met 2 procent stijgen. Als Veerle en Roel de totale som die ze over 35 jaar aan huur betalen, zouden beleggen tegen een rendement van 4 procent, houden ze aan het eind van die periode 1.178.914 euro over.

Daarnaast moet het koppel ook rekening houden met factoren die aan hun vermogen knabbelen. Zo zijn er de nettowoningkosten, zoals de terugbetaling van hun hypothecaire lening. Veerle en Roel zouden elk jaar ook de onroerende voorheffing op basis van het kadastraal inkomen van hun huis moeten afdragen, bijvoorbeeld 801 euro in 2013. Die belasting wordt jaarlijks geïndexeerd. Daarnaast moeten ze als eigenaars jaarlijks kosten maken om hun eigendom zijn waarde te doen behouden, zoals voor allerlei herstellingen, het onderhoud van de verwarmingsketel of verfwerken. Die onderhoudskosten, die ze voorlopig ramen op 943 euro per jaar (ongeveer één maand huur), en de som die ze jaarlijks opzijzetten voor het grote onderhoud stijgen elk jaar.

Die jaarlijkse nettowoningkosten worden gekapitaliseerd tegen de beleggingsrente van 4 procent. De betaalde nettowoningkosten bedragen zo uiteindelijk 925.941 euro. Omdat Veerle en Roel bij de aankoop 80.920 euro aan eigen spaargeld willen gebruiken, zijn ze dat bedrag en de gekapitaliseerde jaarlijkse spaaropbrengsten tegen 4 procent kwijt. Het gemiste spaargeld bedraagt zo na 35 jaar 307.036 euro.

Besluit

Bij de aanvang bedroegen de totale kosten om een woning te kopen 282.520 euro. Als Veerle en Roel na 35 jaar alle winst- en verliesposten verrekenen, is de balans positief met 1.281.163 euro. Teruggerekend naar de koopkracht van nu, komt dat bedrag overeen met 489.637 euro. Veerle en Roel hebben er dus meer dan een huis bij verdiend. Het gezin maakt alleen in de beginjaren verlies. De gecumuleerde verliesposten zijn dan groter dan de winstposten. De negatieve balans slaat echter al na amper drie jaar over naar een winstsituatie met 3621 euro.

Als we rekening houden met een waardestijging van het huis met 3 procent in plaats van 5 procent en we na 35 jaar alle winst- en verliesposten verrekenen, is de balans eveneens positief met 635.743 euro (166.909 euro omgerekend naar vandaag). Veerle en Roel hebben er dan een half huis bij verdiend. In de beginjaren maken ze opnieuw verlies, maar de negatieve vermogensbalans slaat eind 2019, na zeven jaar, over naar een winstsituatie met 1824 euro.

In de huidige vastgoedmarkt is kopen dus interessanter dan huren, maar elk geval moet individueel worden bestudeerd. John Romain van Immotheker benadrukt het belang van een onafhankelijke adviesverlening. “De eigen financiële inbreng, de totale investeringskosten, de leencapaciteit berekend op basis van het beschikbare inkomen, de kennis van de vastgoedmarkt en de zoektocht naar de juiste lening zijn belangrijke elementen bij de afweging om een woning te kopen. Onafhankelijk advies is daarom onontbeerlijk”.

JOHAN STEENACKERS

In de toekomst zouden de huurprijzen weleens sterker kunnen stijgen dan de prijzen op de koopmarkt.

In de huidige vastgoedmarkt is kopen interessanter dan huren, maar elk geval moet individueel worden bestudeerd.