Kijk uit met de sleutel

Als een woning wordt verkocht, gebeurt het dat de koper de sleutels vraagt voordat de notariële akte wordt ondertekend. De verkoper doet er verstandig aan daarvoor een sleutelovereenkomst op te stellen.

Wie een huis of een appartement koopt, krijgt de sleutels doorgaans pas wanneer de verkoopakte wordt ondertekend bij de notaris. Op dat moment betaalt hij ook de prijs van de woning — op het eventuele voorschot na — en gaan de eigendomsrechten over. Maar soms wil een koper de sleutels al vroeger ontvangen, bij de ondertekening van de koopovereenkomst of kort erna. Daar kan hij verscheidene redenen voor hebben. Misschien wil hij al in het pand trekken omdat de huurtermijn van zijn woning afloopt, of wil hij verbouwingswerken beginnen uit te voeren.

Er zijn geen wettelijke regels die verhinderen dat beide partijen afspreken om de sleutels al voor de ondertekening van de notariële akte te overhandigen. In de meeste gevallen levert dat geen problemen op, want de koper wordt enkele maanden later toch eigenaar van de woning. Maar als de koop alsnog afspringt — bijvoorbeeld omdat de koper zich bedenkt of geen financiering krijgt bij de bank — kan het wel flink mislopen. En het kan gebeuren dat er in tussentijd brand uitbreekt in de woning of dat ze beschadigd raakt door een storm.

De verkoper heeft er geen belang bij de sleutels vroeger te overhandigen. Wordt de koop gesloten met een zogenoemde opschortende voorwaarde — de koop vervalt als de koper bijvoorbeeld geen lening krijgt — dan is hij het beste nog extra voorzichtig.

Sleutelovereenkomst

Verkoopt u een huis en bent u toch bereid de sleutels vroeger uit handen te geven, dan doet u er verstandig aan met de koper een zogenoemde sleutelovereenkomst af te sluiten. Daarin stipuleert u dat u de sleutels aan de koper overhandigt, en somt u de rechten en plichten van de koper op totdat de notariële akte wordt verleden. Om discussies over de staat van de woning te vermijden, stelt u bij de afgifte van de sleutels het beste een plaatsbeschrijving op — u kunt daar foto’s aan toevoegen — die beide partijen ondertekenen. U kunt dan meteen ook samen de meterstanden van de nutsvoorzieningen noteren.

Zorg ervoor dat er duidelijk geen sprake is van een huurovereenkomst, maar van een loutere bezetting in afwachting dat de notariële akte wordt ondertekend. Doet u dat niet, dan loopt u het risico dat u de koper niet meteen uit het onroerend goed kunt zetten als de koop afspringt. U kunt ook een vergoeding vastleggen die de koper moet betalen om de woning vroeger te mogen betrekken. Dat bedrag noemt u geen huur, maar een ‘bewoningsvergoeding’. U doet er ook goed aan te bepalen dat de koper een brandverzekering moet afsluiten en dat hij de nutsvoorzieningen moet betalen.

Rechten en plichten

U moet duidelijke afspraken maken over wat de koper met de woning mag doen. Mag hij enkel in de woning verblijven? Mag hij er ook verfraaiingswerken doen, zoals schilderen of behangen? Of mag hij zelfs al overgaan tot het uitvoeren van echte verbouwingen, en bijvoorbeeld muren slopen en vloeren uitbreken? U doet er daarnaast verstandig aan de koper te verbieden dat hij de woning verhuurt.

In de sleutelovereenkomst legt u ook vast wat er gebeurt als de koop niet doorgaat. Niet alleen moet de koper dan de sleutels teruggeven en de woning verlaten, u bepaalt het beste ook dat hij een vergoeding afdraagt als hij al werken in de woning heeft uitgevoerd — denk aan afbraakwerken — waardoor de woning in waarde afneemt. Hebben de werken een meerwaarde gecreëerd, dan moet u die kunnen behouden zonder dat u een vergoeding verschuldigd bent.

Meteen naar de notaris

Vaak wordt gedacht dat er tussen het ondertekenen van de koopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte vier maanden moeten verlopen. Maar dat klopt niet: de notariële akte mag ook vroeger worden ondertekend. De notaris moet wel voldoende tijd hebben om de vereiste attesten op te vragen en de opzoekingen te doen.

In plaats van een sleutelovereenkomst af te sluiten, kunt u aan de notaris dus vragen de wachtperiode tussen de koopovereenkomst en de notariële akte zo kort mogelijk te houden. Op die manier kan de koper sneller over de sleutels beschikken. De voorwaarde is natuurlijk dat de koper de financiering binnen die termijn rond krijgt.

JAN ROODHOOFT

De verkoper heeft er geen belang bij de sleutels te overhandigen voor de ondertekening van de notariële akte.