Kasteeltje weltevree

Kastelen kopen en verkopen… het is niet wat je noemt een alledaags beroep. Luc Pomierski en Marita Van Balen – samen het makelaarsbureau Fox Agencies – schetsen het ridderlijke avonturenverhaal van peperdure landerijen, een mondaine cliëntèle en meedogenloze maffiosi.

“Ik zou er een boek over kunnen schrijven,” riep een moegetergde Luc Pomierski enkele jaren geleden uit. Geen zilvergrijs haar op het hoofd van de ex-topman van de industriële automatiseerder Egemin die toen al kon bevroeden dat hij zijn woeste uitspraak warempel nog zou concretiseren ook.

Sinds eind vorig jaar vind je ten huize Pomierski nochtans een niet onaardig stapeltje in eigen beheer uitgebrachte exemplaren van de roman ‘Maximiliaan Ten Tweede’. Daarin beschrijft Pomierski op een knappe manier het op ware feiten gebaseerde en pseudo-autobiografische verhaal van de talloze oplichters en charlatans die hij en zijn echtgenote als vastgoedmakelaars tegen het lijf liepen.

Kasteelheertje spelen als jongensdroom

Dat de ‘marchandise’ van de BVBA Fox Agencies – zo heet het immobiliënbedrijf van Luc Pomierski en Marita Van Balen – een schijnbaar magnetische aantrekkingskracht uitoefent op louche elementen, hoeft eigenlijk niet te verbazen. Sinds begin de jaren negentig bestaat de cataloog van Fox Agencies vrijwel uitsluitend uit onroerend goed buiten verkaveling, zoals peperdure kastelen, weelderige luxevilla’s en Gargantueske privé-domeinen.

Wie een ‘huisje’ wil kopen met een budget dat niet over de 1 miljoen euro reikt – een kloeke 99,99 procent van de wereldbevolking met andere woorden – hoeft bij de Pomierski’s niet aan te kloppen. Tenzij hij of zij natuurlijk malafide intenties heeft en als doorgewinterde method-acteur een zorgvuldig uitgestippelde performance wenst op te voeren in de hoop daarmee verkoper en makelaar op slinkse wijze om de uitgestrekte tuin te leiden.

“En wees gerust,” lacht Pomierski, “we hebben het de voorbije jaren echt allemaal meegemaakt. Maffialeden, politierazzia’s, valse papieren en valsemunterij, zelfs wapengevaarlijke sjoemelaars. Kortom, ruim voldoende inspiratie om er een boek over te schrijven, al weet ik niet zeker of ik daar achteraf nu wel zo blij om moet zijn. Ik heb tenslotte genoeg afgezien met de personages uit mijn boek, om nog eens een derde keer met ze af te rekenen tijdens een proces. Daarom heb ik de namen veranderd, de chronologie doorbroken en alles wat ik heb meegemaakt in romanvorm gegoten. En geloof het of niet: wat fictief beschreven staat in het boek is nog een stuk geloofwaardiger dan de beleefde werkelijkheid.”

Of je nu met goochemerds van doen hebt of niet: het woord discretie is sowieso van kapitaal belang voor wie zich in deze aristocratische vastgoedbusiness staande wenst te houden. Tenslotte liggen eeuwenoude kastelen of karakteristieke luxewoningen niet zomaar voor het grijpen. En bovendien worden ze in nogal wat gevallen bewoond door niet meer zo kapitaalkrachtige blauwbloedigen, terwijl ze op hun beurt in trek zijn bij steenrijke zakenlui die hun kapitaaltje wat graag willen investeren in het concretiseren van een jongensdroom: kasteelheertje spelen.

“Het is natuurlijk een veralgemening,” legt Pomierski uit. “Maar veel klanten hebben dat profiel toch met elkaar gemeen. Het is een jongensdroom voor bemiddelde mensen of succesvolle zakenlui die indertijd nooit met treintjes hebben gespeeld, maar vooral droomden van Kasteel Molensloot uit de Kuifje-strips. Het zijn mensen die opfleuren wanneer ze hun ruiterlaarzen kunnen aantrekken, hun paarden kunnen mennen en trots over hun domein kunnen uitkijken. En dat zeg ik met alle respect. Kastelen kopen is echt iets voor passioneel gedreven mensen. Ze doen het uit idealisme, al besef ik dat die term hier misschien niet zo goed gekozen is.”

“Dat van die jongensdroom mag je inderdaad letterlijk nemen,” voegt echtgenote Marita Van Balen eraan toe. “Vaak zijn de vrouwen niet zo happy wanneer hun man een kasteel koopt. De meeste kastelen liggen nogal afgelegen en daar schiet je sociaal leven toch wel wat mee in.”

Nederlanders tonen belangstelling

Begin de jaren tachtig – toen Pomierski nog aan het hoofd stond van Egemin – manifesteerde Fox Agencies zich aanvankelijk als ‘gewoon’ vastgoedagentschap binnen de Antwerpse regio. Door het bemiddelde relatienetwerk uit te bouwen en op geregelde tijdstippen op jetsetparty’s te flaneren, slaagde het koppel erin een exclusieve en vaak adellijke klantenportefeuille uit te bouwen, waardoor reguliere villa’s zoetjesaan uit de cataloog werden gedumpt ten faveure van peperdure kastelen en uitgestrekte landerijen.

“Je rolt van het een in het ander,” licht Van Balen toe. “We zijn de breedte van de markt ontvlucht om in de diepte te gaan. Zo hebben we momenteel niet meer dan acht items in onze cataloog. En ik kan je verzekeren: daar hebben we ruim voldoende werk mee. Want aan kastelen zitten sowieso altijd problemen vast. Je moet zoeken naar geschikte aannemers voor renovatie, de verkoopdossiers juridisch opvolgen, checken hoe het zit met erfenisrechten en servituten, of tolken tussen klant en verkoper. Het enige wat ik nog niet heb gedaan, is zelf helpen schilderen.”

Bovendien is het niet erg makkelijk om op eigen houtje prospectie te verrichten naar kastelen of domeinen die te koop worden aangeboden. Beide partijen – koper en verkoper – blijken in de meeste gevallen immers een totale discretie op te eisen waardoor het voor de makelaar nagenoeg onmogelijk is om de markt autonoom te bewerken. Het werk van Fox Agencies is met andere woorden voor een flink stuk gestoeld op netwerking, het aanboren van bonafide contacten en het opvangen van geruchten in de meestal succulent aangeklede wandelgangen.

“Veel kastelen vind je niet in de immobiliënpagina’s,” lacht Pomierski. “In nogal wat gevallen weet de koper pas in een erg laat stadium wie de verkoper wel mag zijn. We zijn dan ook blij wanneer we eens een annonce kunnen plaatsen, al is het dan vaak in Nederlandse societybladen.”

Dat laatste hoeft niet te verbazen. Een blik op het klantenbestand van Fox Agencies leert dat nogal wat kapitaalkrachtige kopers van boven de Moerdijk naar België komen afgezakt. In tegenstelling tot in ons land – waar vooral in Wallonië en de Brusselse rand nogal wat exquise koopwaar te vinden is – worden de meeste vrijstaande kastelen in Nederland stante pede opgekocht door de overheid. Bovendien beschikken de rijke families of adellijke geslachten er nog steeds over het broodnodige geld om in het onderhoud of de renovatie – vaak het dubbele van de aankoopprijs – van hun kasteel te voorzien.

En ook dat ligt in België net een tikkeltje anders. “Bij ons heeft de adel – die van oudsher toch de meeste kastelen in handen heeft – het niet makkelijk,” legt Pomierski uit. “En dat niet alleen omdat ze ergens wel beseffen dat ze in de vitrine liggen. De jongste jaren is er namelijk een pak verordeningen bijgekomen wat betreft erfpacht, jacht, bosbeheer, servituten en verbouwingen. Blijkbaar amuseert de regering zich daar enorm mee, want veel kiezers verlies je er niet mee en wie heeft er nu medelijden met de adel? Hoeveel procent van de Belgische kastelen nog in handen is van de adel? Dertig procent. Zeker niet meer.”

De economische laagconjunctuur heeft zich trouwens de jongste tijd sowieso tot in dit topsegment van de immobiliënmarkt weten te boren. De tijd dat kastelen vlot van hand tot hand gingen of voor een symbolische frank konden worden opgekocht – zoals in het financiële annus horribilis 1983 – lijkt definitief voorbij. “En de koopwoede van de Japanners is ook getaand,” gaat Van Balen verder. “Begin de jaren negentig kochten de Japanners hier massaal kastelen op. Niet om er te wonen, maar om alles wat los of vast hing – van schouwen tot luchters – uit te breken en in Japan tegen woekerwinsten te verkopen. Dat heeft trouwens onvoorstelbaar veel schade toegebracht aan het patrimonium. Veel kastelen zijn gewoon leeggeplunderd.”

Kandidaat-koper gearresteerd

Gelukkig voor de aficionado’s van oude kastelen zijn er heus nog wel enkele authentieke pareltjes te vinden. Zo verkocht Fox Agencies een tijdje geleden nog het Kasteel van Uitbergen bij Gent, een niet geklasseerd classicistisch kasteel dat door de nieuwe eigenaar met zorg in zijn oorspronkelijke staat werd hersteld. Zelfs het midden-achttiende-eeuwse behangpapier werd op ‘s mans uitdrukkelijke verzoek opnieuw nagemaakt in gespecialiseerde ateliers in Lyon. Werd het kasteel verkocht voor ruim een miljoen euro, dan mag de verkoopwaarde tegenwoordig worden geschat op 3,2 miljoen euro, ook al is het nog maar de vraag of er überhaupt iemand zoveel geld veil heeft voor een kasteeldomein van 12 hectare.

In een dorre vlaag van moralisme kan uiteraard de vraag opwellen of dergelijke prijzen wel gerechtvaardigd zijn. “Elk kasteel is uniek en waardebepaling door vergelijking is dan ook moeilijk,” antwoordt Van Balen. “Alleen is het wel zo dat het sommige lui helaas op verkeerde ideeën brengt. Bij vastgoed is de meerwaarde immers niet belastbaar, waardoor we wel eens vermoedelijke witwassers over de vloer krijgen.”

“Je gaat altijd uit van de eerlijkheid van de koper,” zucht Pomierski. “Maar hoe kun je oplichters in ‘s hemelsnaam herkennen? Je kunt klanten niet nachecken want er is de wet op de privacy. Bovendien biedt zelfs een bewijs van clean money geen garantie. Sommige charlatans zijn namelijk zo gewiekst dat ze een oscar verdienen. Het is dan ook telkens weer schrikken wanneer je een kandidaat-koper herkent op de televisie en gearresteerd ziet worden. Zo zijn we zelfs nog met de fameuze baron von Keteleer – die naar ik aanneem in een Schotse gevangenis heeft gezeten – naar kastelen wezen kijken. Neen, ik kijk intussen nergens meer van op.”

Dave Mestdach

De ‘marchandise’ van de BVBA Fox Agencies oefent een magnetische aantrekkingskracht uit op allerlei louche figuren, van maffialeden tot valsemunters.

“Kastelen kopen is iets voor zakenlui die indertijd nooit met treintjes hebben gespeeld, maar vooral droomden van ‘Kasteel Molensloot’ uit de ‘Kuifje’-strips.”

“Begin de jaren negentig kochten de Japanners hier massaal kastelen op. Niet om er te wonen, maar om alles wat los of vast hing uit te breken.”