Johan Van Gompel (KBC): ‘Betaalbaarheid op woningmarkt is een probleem, maar nog geen drama’

Batibouw start met slechte vooruitzichten. Er worden minder hypotheekleningen afgesloten en de nieuwbouwmarkt krimpt. Toch blijft KBC-econoom Johan Van Gompel fundamenteel positief over de woningmarkt.

“Het aantal vergunningen voor nieuwbouw en renovatie daalt, maar zit nog altijd boven het gemiddelde over de jaren heen”, vat Johan Van Gompel van de KBC-studiedienst de toestand op de woningmarkt samen. “Na de oververhitting van de vastgoedmarkt bereiken we het nieuwe normaal.”

In februari zijn voor 2,5 miljard euro nieuwe hypothecaire kredieten afgesloten bij de Belgische banken. Vorig jaar was dat nog voor 3,5 miljard. Tot voor de pandemie lag het totaal – op een uitschieter na – altijd tussen 2 en 3 miljard euro per maand.

“De vermindering van het aantal nieuwe kredieten voor de aankoop of de renovatie van een woning is een gevolg van de gestegen rente, maar ook van de hogere bouwkosten door de stijging van de prijs van de bouwmaterialen”, stelt Van Gompel. “Die was de voorbije drie jaar gevoelig hoger dan de inflatie.”

Banken zijn strenger

Het effect van de gestegen bouwkosten is ook merkbaar op de nieuwbouwmarkt. Vorig jaar werden 8 procent minder nieuwe vergunningen aangevraagd dan een jaar eerder. Het aantal vergunde appartementen in de eerste tien maanden van 2022 lag zelfs een derde lager dan in dezelfde periode in 2018. Die trend zet zich verder. In het vierde kwartaal van 2022 daalde het aantal investeringen in nieuwbouw en renovatie met 5 procent tegenover het begin van het jaar.

“Vanaf 2015 stegen de prijzen van de woningen”, herinnert Van Gompel. “Midden 2021 was de markt met 15 procent overgewaardeerd. Die scheeftrekking werd echter gecompenseerd door een nooit geziene periode van extreem lage rentevoeten. Die compensatie viel het voorbije jaar weg. Meer nog: de banken zijn strenger en eisen een hoger eigen aandeel bij de aankoop van een woning. De prijzen koelen af naar een normaal niveau. Toch kunnen weinigen profiteren van een reële daling na inflatie, die we in 2022 ramen op 2 procent.”

Verplichte renovatie

Alleenstaanden en huishoudens die het financieel wat moeilijker hebben, worden volgens Van Gompel volledig uit de woningmarkt geduwd: “De bouw van een woning was hoe dan ook al het privilege van de rijkere middenklasse, maar er was een alternatief. Vroeger kon de rest van de bevolking nog terugvallen op de bestaande woningmarkt als alternatief voor nieuwbouw. Die tijd is voorbij.”

De prijzen van bestaande woningen werd mee opgestuwd door die van nieuwbouwwoningen. Bovendien is een grondige – en wettelijk verplichte – renovatie van een pas aangekochte woning voor heel wat gezinnen onbetaalbaar geworden door de gestegen materiaalkosten. Zij én hun bank maken de rekening en gaan niet tot de aankoop van zelfs wat mindere woningen over.

Geen scherpe bijsturing van woningprijzen

Van Gompel wijst er echter op dat de woningmarkt fundamenteel niet in de problemen komt. “Er zijn nog voldoende gezinnen die zich wél een woning kunnen veroorloven”, stelt hij vast. “De betaalbaarheid van de woningen is een probleem, maar geen drama.”

Ook dit jaar verwacht Van Gompel geen scherpe bijsturing van de woningprijzen. De arbeidsmarkt koelt wat af, maar het aantal banen neemt toe. De economische groei herstelt. De indexering van de lonen houdt de koopkracht op peil. Dit jaar rekent hij op een nominale prijsstijging van de woningprijzen van 2,5 procent, of een daling van 2 procent na inflatie. “Tenzij er zware geopolitieke spanningen komen – en met de oorlog in Oekraïne weet je natuurlijk nooit – verwacht ik zeker geen crash op de woningmarkt”, besluit Van Gompel.

Lees ook: Marc Dillen (Embuild): ‘Hogere renovatiekosten duwen gezinnen in de huurmarkt’