De strijd voor goedkope woningen doet de prijzen veel sterker stijgen dan in het topsegment. De reden? Migranten en minder bouwvergunningen. Dat bestudeerde denkgroep Itinera.
Tussen 2005 en 2009 stegen de prijzen van de woningen in het laagste marktsegment in België met 51 procent. De prijs van de op 10 procent na goedkoopste woonhuizen (P10) steeg gemiddeld van 53.000 euro in 2005 naar 80.000 euro in 2009. De prijs van de op 10 procent na duurste woningen (P90) steeg van 223.104 naar 275.000 euro, plus 23 procent (zie grafiek). “In alle categorieën gold: hoe goedkoper de woning, hoe sterker de prijsstijging”, zegt professor Johan Albrecht (Itinera, Universiteit Gent). “Woningen zijn geen homogene investeringsgoederen. Elke woning is min of meer uniek. Wanneer de prijzen in een bepaalde periode met een bepaald percentage stijgen, kunnen de verschillen enorm uiteenlopen naargelang sloopklare krotten, stadsappartementen of luxueuze villa’s van de hand gaan.”
Asymmetrische ontwikkeling
Albrecht en de vastgoedanalist Rob Van Hoofstat (Itinera) bestudeerden de asymmetrische prijsontwikkelingen op de residentiële vastgoedmarkt. Hoge prijsstijgingen hebben zware gevolgen voor mensen met beperkte middelen. In 2005 kon een huishouden met 70.000 euro nog een kwart van de aangeboden woningen (Q25) kopen. In 2009 is dat bedrag zelfs te weinig voor de goedkoopste woningen. Albrecht: “Vooral nieuwkomers worden dus getroffen door de hogere woningprijzen. Zij moeten zich richten op andere markten, huren bijvoorbeeld.”
Kooplustigen met beperkte middelen worden van de markt verdreven door bieders met hogere budgetten die oorspronkelijk boden op betere woningen. Die zakken echter af naar de laagste categorieën. Daar stijgt de prijs.
De studie onderzocht verschillende variabelen die dit kunnen verklaren, zoals de financiële onderbouw van die vastgoedaankopen (rente, duur van de lening, budget). Ze komen tot de conclusie dat de stijging vooral een gevolg is van een stijgende vraag. Die is dan weer vooral een gevolg van de toename van het aantal buitenlanders in België.
Sinds 2005 neemt het aantal huishoudens jaarlijks toe met 50.000. Die zoeken allemaal een woning. “Onder hen zijn er heel wat koopkrachtige kandidaten”, verklaart Albrecht. “Drie op de vier komen uit het oude Europa van de 15. Geen armoezaaiers, dus. Zij richten zich ook op het middensegment van de woningmarkt.”
In dezelfde periode was er een structurele daling van de productie van nieuwbouwwoningen, van 60.000 naar 45.000. Duizenden aspirant-nieuwbouwers haken af door de stijgende nieuwbouwkosten en richten zich noodgedwongen naar de markt van de bestaande koopwoningen.
Wat brengt de toekomst? Als het saldo van de buitenlandse migratie blijft stijgen en de nieuwbouwactiviteit verder afkalft, wordt de situatie alleen maar scherper. Tenzij er zich nefaste economische scenario’s voordoen (een rente van 8 procent, een dubbele dip), stijgt de spanning op de secundaire markten met nog prijsverhogingen als gevolg. “Ook een ander extreem scenario, het einde van Brussel als Europese hoofdstad, zou de prijs van de woningen fiks doen dalen”, zegt Van Hoofstat.
In feite kan de tendens maar door twee maatregelen worden doorbroken: een migratiestop of een versoepeling van regels die bouwen bemoeilijken, zoals een strenge ruimtelijke ordening en belastingen.
“Men kan Europese burgers die in België willen komen werken en wonen, niet tegenhouden, zeker niet als hoofdstad van Europa”, repliceert Van Hoofstat. “De tweede optie dient zich dan inderdaad aan.”
Streng vergunningenbeleid asociaal
Vasthouden aan het strenge vergunningenbeleid is dus een asociale maatregel, omdat vooral de minder vermogende Belgen erdoor in hun geldbeugel worden getroffen. “Logisch”, redeneert Albrecht. “Iemand moet de factuur betalen voor een ingreep in de economie. De vermogende Belg koopt zich gewoon vrij van de strenge regels door een villa te kopen in de groene voorsteden. Omdat er nu eenmaal minder concurrentie is, vallen de prijsstijgingen door de jaren heen wel mee. Rijkere Belgen kunnen de schaarstepremie nog betalen. Minder nieuwbouw toelaten, treft vooral de doorsnee-Belg.”
HANS BROCKMANS
Het einde van Brussel als EU-hoofdstad zou de prijs van de woningen fiks doen dalen.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier