Investeer nu in het Marbella van het oosten

Vergeet de Spaanse costa’s. Op 1 mei treden tien nieuwe lidstaten toe tot de Europese Unie. Even zoveel opportuniteiten voor een lucratieve vastgoedinvestering of voor de aanschaf van een betaalbaar vakantieoptrekje?

“Ik geloof niet dat we op de ochtend van 1 mei zullen ontwaken in een compleet veranderde vastgoedmarkt. Op korte termijn verwacht ik zelfs helemaal geen dramatische impact door de Europese uitbreiding,” zegt Cory Hrncirik vanuit Praag. Daarmee nuanceert het hoofd van het researchteam Central Europe van CB Richard Ellis voorspellingen van pakweg de Real Estate Group van PricewaterhouseCoopers ( PwC) of van die andere internationale makelaar Knight Frank. Zij zien wél enorme perspectieven in de regio, zij het dat niet elke nieuwe lidstaat (meteen) de vruchten zal plukken van een groeiende interesse.

Het is al geleden van 1995, maar de Europese lappendeken breidt straks nog eens uit. Anders dan met de – eerder beperkte en vlotte – toetreding van Zweden, Finland en Oostenrijk tot de Europese Unie, komen er nu in één klap tien nieuwe landen bij. En dat zorgt voor enige nervositeit. Want, wat weten we eigenlijk van Estland, Letland, Litouwen, Polen, Tsjechië, Slovakije, Hongarije, Slovenië, Cyprus en Malta?

Het nieuw verworven Europees ticket zal de lokale economie allicht een boost geven. Er zal ook snel een toevloed van expats volgen, die er niet alleen zullen gaan werken, maar er ook gaan wonen. Voeg daarbij de goedkope(re) vliegtuigzitjes naar de nieuwe lidstaten, waarvan enkele kilometerslange zonnige zandstranden hebben, en een ‘Eastern costa –hype’ lijkt geboren.

Een Spaans scenario?

De verwachtingen zijn hoog gespannen en dan vooral in de debuterende lidstaten zelf. “Oost-Europa heeft alles om de nieuwe hotspot te worden op het vlak van vastgoed,” zegt Kathy Auclair. Ze staat aan het hoofd van het researchteam van Era Europe, een residentiële vastgoedmakelaar die actief is in veertien landen en onderzoekt op dit ogenblik de mogelijkheden om kantoren te openen in de nieuwe lidstaten.

Bij dergelijke projecten wordt vaak verwezen naar de impact op de economie van Portugal en Spanje, toen zij toetraden in 1986. Lissabon, Madrid en Barcelona namen toen ook een hoge vlucht en de vakantiehuizen aan de Spaanse kust werden in ijltempo opgekocht door gegoede Europeanen. “Maar vergeet niet dat de vastgoedprijzen daar pijlsnel de hoogte ingingen wegens een tekort aan beschikbare woningen,” nuanceert Orlando Gonzalez-Arias. Als directeur van Era-Spanje zit hij op de eerste rij. “In Spanje heeft ongeveer 82 % van de gezinnen een eigen woning,” vervolgt Gonzalez-Arias. “Dat is wellicht het hoogste percentage in heel Europa. Lenen was ook goedkoop en het was dus attractief om er te kopen.” Die vergelijking gaat niet helemaal op voor de nieuwe lidstaten.

Polen, Hongarije en Tsjechië staan boven aan de expansielijst voor het uitbouwen van het Era-netwerk, aldus Kathy Auclair. En dat hoeft niet te verbazen. Deze drie landen nemen zowat 80 % van de uitbreiding voor hun rekening. Uit een onderzoek van de Real Estate Group van PwC is gebleken dat de drie ook het voortouw nemen bij het aantrekken van vooraanstaande Europese vastgoedinvesteerders. De voornaamste verklaringen waarom net zij met die eer gaan lopen, zijn de economische situatie, de marktpotentie op langere termijn en de huidige infrastructuur.

De kranen staan er al

Dicht bij het financiële centrum van Praag verrijzen nieuwe en blitse flats. Aan de appartementen hangt een prijskaartje van tussen de 90.000 en de 134.000 euro. Binnen drie jaar moet het ganse project, dat de naam Central Park meekreeg, afgerond zijn. De Engelse naam is geen toeval, want vooral Britse investeerders laten hun oog vallen op de Tsjechische hoofdstad. De Britse projectontwikkelaar Letterstone plc – pas opgericht in april vorig jaar door de 37-jarige Simon Hill – mikt met het Central Park-project eigenlijk op de Tsjechische middenklasse. Hill gokt erop dat vooral die middenklasse, eerder dan het hogere segment, hun krappe huizen zullen willen inruilen voor meer individuele en ruimere woningen. En als zij niet meewillen, dan zijn er nog steeds de westerse investeerders die het exotische van de nieuwe lidstaten zullen willen proeven.

De denkpiste van Letterstone wordt voor een flink stuk onderschreven door een rapport van Knight Frank die ‘een exceptionele groei’ verwacht in de komende jaren van het vastgoed in Tsjechië. Sinds 2000 kende die markt al een jaarlijkse groei van 10 tot 15 %. Vooral de hoofdstad Praag zal kunnen profiteren van het lidmaatschap. En dat – voorlopig althans – met prijzen die drie tot vier keer lager liggen dan voor vergelijkbare projecten in pakweg Parijs of grote Duitse steden.

Ook in Polen beleeft de vastgoedinfrastructuur momenteel een heuse hausse. De toeristische sector wordt voornamelijk door buitenlands kapitaal onder handen genomen, wat bij de patriottische Polen al eens tot gemor leidt. Hotelketens als Accor, SAS of Radisson hebben er zich intussen al genesteld. En momenteel legt Besix, onderdeel van de Belgische Betonmaatschappij, in Krakow de laatste hand aan wat een Sheraton Hotel moet worden. Een investering waaraan een prijskaartje hangt van bijna 17,5 miljoen dollar. Ook buiten de grote steden is er een toevloed van kleine motels en gasthuizen, maar meestal gaat het dan om initiatieven van kleine plaatselijke ondernemers die maar wat graag een graantje meepikken van de Europese uitbreiding.

En wie contact opneemt met het Polska Agencja Informacyjna, dat buitenlandse investeerders warm moet maken, hoort er verhalen van de miraculeuze verrijzenis van westerse consumptietempels. Een Carrefour staat er broederlijk naast een Auchan, terwijl luxemerken als Vuitton en Versace wedijveren om de aandacht en koopkracht van de Poolse yuppies. In Warschau is ING Real Estate dan weer klaar met de bouw van Holland Park, een luxeproject waar appartementen verkocht worden vanaf 180.000 euro.

Is het vet al van de soep?

Maar er zijn, zoals steeds, ook keerzijden aan de medaille. Vooral bureaucratische oprispingen zouden de westerse investeerder wel eens kunnen afschrikken. Wie bijvoorbeeld een huisje wil kopen in de mooie bergen van de Bohemen, of wie bij valavond zijn stoel wenst neer te poten aan de oevers van het Lipnomeer, heeft een klein praktisch probleem: het is als buitenlander niet altijd mogelijk om in de nieuwe lidstaten vastgoed te kopen. (zie kader Beperkingen bij het aanschaffen van vastgoed)

“De beperkende regelingen werden in het leven geroepen om een uitverkoop aan (rijke) westerlingen tegen te gaan,” bevestigt Kathy Auclair. Europa heeft er bij de lidstaten op aangedrongen om dergelijke hindernissen uit het verleden snel op te ruimen. Maar bijvoorbeeld Tsjechië heeft alvast uitstel kunnen bekomen. Concreet betekent dit dat een buitenlands particulier pas vanaf 2009 in eigen naam een eigendom zal kunnen verwerven. “En dat zal een negatieve invloed hebben op de lokale vastgoedmarkt,” aldus Cory Hrncirik. Men treedt dan wel toe tot Europa, maar de stolp van het verleden gaat er niet meteen af.

Al kan je hier gerust tegen opwerpen dat Spanje bijvoorbeeld ook jaren geïsoleerd bleef van West-Europa omwille van het Franco-regime, terwijl Portugal dan weer het armste kneusje bleek van Europa. Sindsdien, en mede dankzij de Europese subsidiestromen, is er veel veranderd. Naast een economische opleving, met als logisch gevolg een explosie van vastgoedontwikkelingen, bleken beide landen zich te mogen verheugen in een jaarlijkse aangroeiende processie van toeristen die er ook eigendommen begonnen te kopen. Wat de vastgoedmarkt en de economie andermaal ten goede kwam. Anderzijds, zeggen de pessimisten, leert de moeizame eenmaking van Duitsland dat geldstromen niet altijd voor een oplossing zorgen.

Cory Hrncirik wijst ook op een mogelijk monetair euvel. “Spanje en Portugal traden op dezelfde dag toe tot de eurozone, wat nu met de nieuwe lidstaten niet het geval is.” Tsjechië treedt bijvoorbeeld pas in 2007 toe tot de euro. “Als de uitbreiding een ding zal opleveren, dan is het een ijkpunt voor de gestage groei en ommezwaai in het leven en de economie van die landen,” meent hij. “Maar een boom zal het niet worden, daarvoor hebben de lidstaten – paradoxaal genoeg – reeds een te lange weg afgelegd.” Hij verwijst onder meer naar het wegvallen van het IJzeren Gordijn waardoor er reeds een integratiebeweging op gang was gekomen.

Vandaag is de handel tussen de huidige Europese vijftien en de nieuwkomers inderdaad significant groter dan in 1990. Vooral Duitsland en Oostenrijk spelen daarin, door hun geografische ligging, een vooraanstaande rol. “Het zal dus eerder een organisch proces zijn dat veel meer gespreid is in tijd.” Kathy Auclair meent ook dat er nog een lange weg af te leggen is vooraleer de lidstaten op een zelfde niveau zullen geraken. “Zeker op het vlak van professionalisme bij de vastgoedmakelaars. Maar wat wil je van een markt die nog in zijn kinderschoenen staat (zie kader Omzetcijfers vastgoedactiviteiten). Goed je huiswerk maken vooraleer je overgaat tot een aankoop,” luidt haar devies.

Vreemd genoeg is het bijzonder moeilijk om prijzen te vergelijken. (zie kader Speel het EuropeseMonopolyspel) Er is op vandaag geen studie voorhanden die een prijsindicatie geeft van de kostprijs van een gemiddelde woning in een van die nieuwe lidstaten. Era Europe is momenteel de data aan het verzamelen en zou tegen einde mei klaar zijn met dat huiswerk.

Costa del Kroatië

Voor de overige nieuwe toetreders lijkt een rol in de schaduw weggelegd. Eventueel zal Slowakije het peloton van de achtervolgers aanvoeren, maar voor Slovenië en de drie Baltische staten – Litouwen, Letland en Estland – lijkt vooralsnog weinig interesse te bestaan bij de commerciële vastgoedmaatschappijen. Waarnemers wijzen er, weliswaar offtherecord, op dat grote investeringsprojecten in het schaduwveld van de Russische militaire machinerie te veel risico inhouden.

Ook Malta en – het voorlopig nog opgedeelde – Cyprus laten het afweten. Een verklaring hiervoor is dat die landen te klein zijn en geen echt grote steden hebben. Ook de basisinfrastructuur zou onvoldoende aanwezig zijn. Al kan je hier allicht de vraag over de kip en het ei aan koppelen. In elk geval laat de bedrijfs- en retailsector deze landen voorlopig liever links liggen, waardoor er onvoldoende zuurstof voorhanden is om de schrale toeristische activiteiten verder te ontplooien. “Nochtans is de woningnood er groot,” weet Kathy Auclair.

Vreemd genoeg richten vastgoedmakelaars liever hun pijlen op Roemenië en Bulgarije die op zijn vroegst in 2007 in de Europese Unie verwacht worden. Om Kroatië niet te vergeten, dat met zijn kuststrook van bijna 1000 kilometer en een duizendtal eilanden in de Adriatische baai makkelijk de concurrentie aankan met pakweg Griekenland. “Het heeft in elk geval de potentie om een tweede Spanje te worden,” zegt Luc De Neve van het Belgische vastgoedkantoor Stuctura. In de zomer van 2000 startte hij in Zagreb met Structura-Nekretnina. “Aanvankelijk waren we uitsluitend actief in de kantoor- en bedrijfsmarkt, maar sinds begin dit jaar zijn we gestart in de toeristische sector,” vertelt De Neve. Kroatië is in de Oost-Europese regio een beetje een buitenbeentje. “De vastgoedprijzen liggen er hoog in vergelijking met de omliggende landen,” zegt Luc De Neve. “Maar in vergelijking met de rest van Europa zijn ze nog steeds laag. Ik verwacht eerder een daling van de prijzen dan een opstoot.”

In elk geval is men volop bezig met de toeristische troeven van het land te vrijwaren. Zo wordt momenteel volop gewerkt aan een snelweg die Zagreb met de kust verbindt, een afstand van ongeveer 250 kilometer. “Kroatië lonkt echt naar het Westen en doet heel Oostenrijks aan,” aldus De Neve. Dat het land nog steeds wordt geassocieerd met de oorlog in het voormalige Joegoslavië of met de recente onlusten in Kosovo, doet het imago van het land als vakantiebestemming niet echt goed. “Het is een grove fout om dat allemaal over dezelfde kam te scheren. Er is niet zoiets als één Oost-Europa,” merkt De Neve nog op. Al geeft hij in een adem wel toe dat investeerders een ‘risicopremie’ boven op hun normale rentabiliteitspremie hanteren.

Lieven Desmet

Sommige nieuwe lidstaten hebben

kilometerslange zonnige zandstranden. De tijd is rijp voor een ‘Eastern costa-hype’.

Vandaag is het als buitenlander nog niet altijd mogelijk om in de nieuwe lidstaten vastgoed te kopen.

Kroatië kan met zijn duizendtal eilanden in de Adriatische baai makkelijk de concurrentie aan met Griekenland.