Een belegging voor de toekomst

De sector van de rusthuizen zit al enkele jaren in de lift. En de groei is nog lang niet voorbij: om aan de verwachte behoeften te voldoen, moeten er jaarlijks 10.000 bedden bij gecreëerd worden.

Orpea, de Europese marktleider in de ‘opvang van zorgbehoevenden’ — lees: de sector van de rusthuizen, de klinieken voor middellang verblijf en de psychiatrie — heeft de wind in de zeilen. In 2012 steeg de omzet van deze Franse privébeheerder van rusthuizen met 15,8 procent tot 1,4 miljard euro. De onderneming die in 1989 opgericht werd door Dr. Jean-Claude Marian, groeit tegenwoordig met 10 procent en meer per jaar. De groep is aanwezig in vijf landen en beheert bijna 40.000 bedden, verdeeld over 430 instellingen, waarvan de helft in eigendom. Na Frankrijk is België de grootste markt met 41 instellingen (5204 bedden) in beheer en een omzet van 150 miljoen euro.

Vastgoedinvesteerders tonen appetijt

Een beheerder zoals Orpea met een erkenning voor aangepaste diensten voor afhankelijke personen — meestal senioren — is een structurele partner voor al wie investeert in gebouwen voor de zorgsector. En de vastgoedsector toont een groeiende interesse. Vandaag wordt in dit marktsegment — dat vroeger bijna exclusief terrein van publieke spelers (OCMW’s, vzw’s) en kleine zelfstandigen was — een duidelijke opmars vastgesteld van privé-investeerders zoals vastgoedbevaks (Cofinimmo, Aedifica) en verzekeringsmaatschappijen (Ethias, BelIns (Belfius), AG Real Estate, Generali enzovoort).

Bij Aedifica zijn de 35 rusthuizen in de portefeuille al goed voor meer dan 54 procent van de activa. Cofinimmo, de grootste Belgische vastgoedbevak, wil het aandeel van dat type van asset nog opkrikken. Op dit ogenblik heeft het 126 rusthuizen in portefeuille, met een waarde van 1,14 miljard euro.

De crisis in de kantoormarkt en de noodzaak om de risico’s te spreiden, verplichten institutionele investeerders om zich te richten op een sector die in volle ontwikkeling is en waar de verwachte vraag ruimschoots het aanbod overstijgt. Volgens de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield is de gemiddelde rendabiliteit van de investeringen in rusthuizen sinds 2008 meer dan 6 procent. In 2012 liepen de investeringen op tot 200 miljoen euro.

De duurzaamheid dit soort vastgoedpatrimonium is nauw verbonden met de kwaliteit en de betrouwbaarheid van de beheerder die er zorg voor draagt. Vandaar de recente opmars van de privégroepen die kunnen beantwoorden aan de steeds hogere eisen van de overheid. “Tussen 2005 en 2010 kenden we een periode van consolidatie omdat de onafhankelijke operators de noodzakelijke investeringen niet konden uitvoeren”, zegt Marc Verbruggen, de ondervoorzitter regio Brussel van Ferubel (de Federatie van Rusthuizen van België). Hij is ook gedelegeerd bestuurder van Orpea Belgium en zaakvoerder van de vastgoedonderneming Verbruggen (Drogenbos).

Exponentiële behoeften

In de voorbije tien jaar werden in België jaarlijks duizend nieuwe bedden gecreëerd. Verschillende studies schatten de behoeften op jaarbasis echter op tien keer dat volume. Het is ook al verscheidene jaren geweten dat het bestaande nationale netwerk — ongeveer 133.000 bedden — zwaar herschikt en gerenoveerd moet worden om te beantwoorden aan de nieuwe normen die de komende jaren van kracht worden. 54 procent van de oppervlakte moet gebruikt worden voor collectieve activiteiten, circulatie en diensten, en slechts 46 procent voor de eigenlijke kamers. De kosten van het vastgoed — grond inbegrepen — zijn dan ook vaak enorm. De investeringsbehoeften worden geschat op 600 tot 800 miljoen euro per jaar.

Het gaat dus om kolossale, structurele investeringen die de overheid niet alleen kan bolwerken. Verbruggen windt er geen doekjes om: “Om een kwaliteitsvolle opname te verzekeren, moeten de overheid, de verzorgingssector en de privé belangrijke investeringen doen in gronden, gebouwen en uitrusting en in hoteldiensten.”

De zesde staatshervorming bepaalt dat de bevoegdheid over de rusthuizen, rust- en verzorgingstehuizen, dagverzorgingscentra, centra voor kortverblijf… overgedragen wordt aan de gemeenschappen en gewesten. De financiering van de zorgverlening, een uitgave van zowat 2,5 miljard euro, is een groeiende post in het budget van het Riziv. Op termijn zal de federale dotatie aan de gewesten evolueren volgens een verdeelsleutel die gebaseerd is op het aantal 80-plussers, de inflatie en een percentage van de reële groei van het bbp per inwoner. De aangroei van de doelgroep in de verschillende gewesten loopt overigens sterk uiteen: Vlaanderen wacht een exponentiële toename van de bevolking die ouder is dan 85 (+71% tegen 2030), Wallonië doet het met iets minder (+34%) en Brussel wordt dankzij zijn specifieke demografie het minst getroffen (+5%).

Philippe Coulée