In Spanje staat een huis

De prijzen van het Spaanse vastgoed zijn in vrije val. Dit is dus een uitgelezen moment om in Spanje een vakantiewoning te kopen tegen een prijsje. Met welke fiscale en juridische regels moet u rekening houden?

Spanje wordt geteisterd door een vastgoedcrisis. Een recordaantal Spanjaarden kan zijn hypothecaire lening niet meer terugbetalen en wordt uit zijn huis gezet. Het overaanbod aan woningen en appartementen op de vastgoedmarkt heeft de prijzen doen kelderen. Uit cijfers van het Spaanse statistische bureau INE blijkt dat de vastgoedprijzen in Spanje in de eerste drie maanden van dit jaar met 12,6 procent zijn gedaald tegenover dezelfde periode in 2011. Dat opent perspectieven om goedkoop Spaans vastgoed te verwerven.

Btw of registratierechten

Koopt u als privépersoon een woning in Spanje, dan betaalt u btw of registratierechten, afhankelijk van de woning en het statuut van de verkoper. Is de verkoper btw-plichtig en koopt u een nieuwe woning, dan betaalt u 8 procent btw en 1,2 procent zegelrecht op de verkoopprijs – in totaal dus 9,2 procent. Gaat het om een bestaande woning, dan betaalt u geen btw, maar 6 à 7 procent registratierechten, afhankelijk van de regio waar de woning is gelegen. Als de verkoper een niet-btw-plichtige particulier is, betaalt u eveneens 6 à 7 procent registratierechten. Is de verkoper geen Spaanse rijksinwoner – maar bijvoorbeeld een Duitser die een Spaans buitenverblijf heeft – dan moet de koper binnen de maand na de transactie 3 procent van de aankoopprijs storten aan de Spaanse fiscus.

Belastingen in België

Hebt u een woning in Spanje, dan moet u daar belasting op betalen. In het dubbelbelastingverdrag dat België en Spanje met elkaar hebben afgesloten, staat – net zoals in de meeste andere dubbelbelastingverdragen – dat het land waar de woning is gelegen, de belasting mag heffen. U zult dus in Spanje worden belast op uw Spaanse vakantiewoning. België stelt die woning fiscaal vrij, maar u moet ze wel opgeven in uw Belgische aangifte voor de personenbelasting. Als u de woning verhuurt, moet u de huurinkomsten op jaarbasis aangeven. Hebt u geen huurinkomsten, dan geeft u de huurwaarde op – de jaarlijkse brutohuur die u voor de woning zou kunnen krijgen. U moet die huur correct inschatten. Daarvoor kunt u een verklaring van een plaatselijk vastgoedkantoor vragen.

Hoewel uw huurinkomen of de huurwaarde van uw Spaanse woning in België niet wordt belast, zal de Belgische fiscus daar wel rekening mee houden om het fiscale tarief te bepalen dat van toepassing is op uw Belgische inkomsten. Het huurinkomen of de huurwaarde wordt meegeteld om uw hoogste belastingvoet te berekenen. Mogelijk komt u daardoor in een hogere belastingschijf terecht – het zogenoemde progressievoorbehoud.

Als u op basis van uw Belgische inkomsten bijvoorbeeld in de schijf van 45 procent belastingen zit, bestaat de kans dat u door de toevoeging van uw Spaanse onroerend inkomen in de hoogste belastingschijf van 50 procent belandt. U betaalt daardoor 5 procent extra belastingen op uw Belgische inkomsten – niet op uw Spaanse onroerend inkomen, want dat wordt al in Spanje belast. Betaalde u al het hoogste tarief van 50 procent, dan maakt de Spaanse woning geen verschil uit voor uw belastingen.

Belastingen betalen in Spanje

Verhuurt u de vakantiewoning, dan wordt u in Spanje belast op de brutohuurinkomsten. Die kunt u verminderen met de verbouwings- en onderhoudskosten. Ook de intresten die u betaalt op een lening die u in Spanje hebt afgesloten om de woning te financieren, kunt u fiscaal in mindering brengen.

Als u het goed niet verhuurt, wordt u belast op een fictief huurinkomen van 2 procent van de kadastrale waarde van de woning of het appartement. Werd de kadastrale waarde vastgesteld na 1994, dan bedraagt dat fictieve huurinkomen 1,1 procent. Op dat fictieve huurinkomen betaalt u een fiscaal tarief van 24,75 procent.

Om het hoofd te bieden aan de crisis heeft de Spaanse overheid voor 2012 en 2013 een vermogensbelasting ingevoerd. Het tarief varieert tussen 0,2 en 2,5 procent vanaf een vermogen van 700.000 euro. Blijft de waarde van uw Spaanse woning – en eventuele andere roerende en onroerende bezittingen die u in Spanje hebt – onder dat bedrag, dan hoeft u geen vermogensbelasting af te dragen.

De woning verkopen

Als u de woning of het appartement na een tijd verkoopt met winst, heft de Spaanse overheid een belasting van 21 procent op de meerwaarde. Dat verschil kan worden gecorrigeerd door rekening te houden met de aankoopkosten en de inflatie. Bovendien wordt de belastbare grondslag nog eens verminderd voor onroerende goederen die werden verworven vóór 31 december 1994.

De lokale overheden heffen ook een belasting op de toegenomen waarde van de grond waarop de woning staat. Het tarief verschilt van gemeente tot gemeente.

Successierechten

Zolang u in België woont, valt uw vermogen onder de Belgische successiewetgeving. Als u eigenaar van een Spaanse vakantiewoning bent en overlijdt, moeten uw erfgenamen de waarde van dat goed opnemen in de aangifte van de nalatenschap in België.

Spanje is ook bevoegd om successierechten te heffen, maar het kan dat enkel doen op zogenoemde situsgoederen, waartoe ook Spaans vastgoed valt. De lokale tarieven bedragen 7,65 tot 34 procent in rechte lijn en tussen echtgenoten, afhankelijk van de marktwaarde van het goed. Vallen de successierechten in België hoger uit dan die in Spanje, dan moeten de erfgenamen in België het verschil bijbetalen.

In België betaalt u geen belasting op de schenking van een vakantiewoning die in Spanje is gelegen. U moet wel in Spanje schenkingsrechten betalen. De tarieven zijn dezelfde als die van de successierechten.

JOHAN STEENACKERS

U wordt in Spanje belast op uw Spaanse woning. België stelt de woning fiscaal vrij, maar u moet ze wel opgeven in uw Belgische aangifte voor de personenbelasting.