In goede en kwade dagen

In een evenwichtige beleggingsportefeuille horen basiswaarden met een potentieel op lange termijn thuis. Die blijven overeind in goede en slechte tijden. Vastgoedbevaks behoren tot die categorie van aandelen.

Eind 2012 vroegen we marktspecialisten naar hun verwachtingen voor het nieuwe beursjaar. Bijna allemaal verwachtten ze dat de cyclische aandelen in 2013 herstellen, en vooral die van bedrijven die profiteren van een nieuwe economische groei in China en de Verenigde Staten. Beleggen in cyclische aandelen die achterop zijn geraakt, lijkt een goede zet, maar een evenwichtige beursportefeuille mag niet uitsluitend gericht zijn op conjunctuurgevoelige en dus volatiele waarden. Er moeten ook basiswaarden met een langetermijnpotentieel in zitten, die overeind blijven in goede en slechte tijden. De Belgische vastgoedbevaks behoren tot die categorie van aandelen.

Strikte regels

Vastgoedbevaks — of vastgoedbeleggingsvennootschappen met een vast kapitaal — zijn uitsluitend actief in de vastgoedsector. Ze moeten strikte regels in acht nemen. Niet elk bedrijf dat belegt in vastgoed, kan dus aanspraak maken op dat statuut. Het onroerend patrimonium van bevaks wordt elk kwartaal gewaardeerd door een onafhankelijke expert. De panden worden op basis van de expertisewaarde — en dus niet op basis van de aankoopwaarde — opgenomen in de balans, wat ertoe kan leiden dat er minderwaarden worden bekendgemaakt. Om het risico te spreiden, mag een gebouw maximaal een vijfde van de totale activa van een bevak uitmaken. De schuldgraad van vastgoedbevaks mag ook niet hoger zijn dan 65 procent van hun totale activa.

Vastgoedbevaks zijn gul voor hun aandeelhouders. Maar die gulheid is niet belangeloos. Om aanspraak te kunnen maken op het statuut van vastgoedbevak en een vrijstelling van de vennootschapsbelasting te kunnen genieten, zijn deze vastgoedvennootschappen verplicht 80 procent van hun winst uit te keren aan hun aandeelhouders. Dankzij die fiscale stimulans draaien de dividendrendementen van hun aandelen rond de 5 procent. Zelfs rendementen van 6, 7 of meer dan 8 procent zijn niet onmogelijk.

Risico’s mijden

Alleen aandacht hebben voor het rendement van een aandeel zonder acht te slaan op de risico’s die eraan gekoppeld zijn, is kortzichtig en riskant. Wat heb je aan een dividendrendement van 5 procent als het aandeel 10 procent van zijn waarde verliest? Selectief zijn is dus ook hier de boodschap. Zo is het raadzaam vastgoedbevaks die uitsluitend inzetten op kantoorgebouwen — zoals Befimmo, Banimmo en Intervest Offices — links te laten liggen. Die bevaks zijn van nature volatieler dan de andere. Bovendien kampt het kantoorsegment in Brussel met een overcapaciteit, wat leidt tot een relatief lage bezettingsgraad en een waardeverlies van de gebouwen, al zit de grootste waardevermindering al verwerkt in de koersen van de kantoorbevaks. De leegstand van de kantoorgebouwen in het centrum van de hoofdstad schommelt rond de 9 procent. Dat cijfer loopt zelfs op tot 25 procent in de Brusselse rand. Op korte termijn hoeven we geen herstel te verwachten.

Cofinimmo, Aedifica en WDP lijken ons wel aantrekkelijke en complementaire aandelen die een plaats verdienen in een basisportefeuille met een beleggingshorizon van drie à vijf jaar, al zijn ook de resultaten van WDP onderhevig aan de economische cycli. Het zijn min of meer stabiele aandelen met een aantrekkelijke strategie en een groeipotentieel.

Cofinimmo

Cofinimmo aanbevelen als basiswaarde voor een beleggingsportefeuille, terwijl we adviseren de kantoormarkt te mijden, lijkt tegenstrijdig. 47 procent van de portefeuille van Cofinimmo bestaat uit kantoorgebouwen in Brussel en Antwerpen. 37 procent daarvan wordt echter verhuurd aan openbare diensten, waardoor dat patrimonium vrij stabiel is. Toch blijft deze bevak gevoelig voor de moeilijkheden in het kantoorsegment. Zo verloor de kantoorportefeuille van Cofinimmo in de eerste negen maanden van vorig jaar 1,56 procent van zijn waarde.

Niet het kantoorvastgoed maakt Cofinimmo aantrekkelijk, maar wel de strategische ommezwaai die de groep in 2005 doorvoerde. Om in te spelen op de onvermijdelijke opmars van de vergrijzing in België en de buurlanden, heeft het management volop geïnvesteerd in het rusthuissegment. In september 2012 maakten rusthuizen al 35,3 procent van de vastgoedportefeuille uit. Dat segment presteerde bovendien uitstekend, met een meerwaarde van 2,21 procent tussen januari en september. Niet alleen is er een grote vraag naar rusthuizen, ze hebben ook het voordeel dat de leegstand er heel laag is, doordat er langdurige huurcontracten worden afgesloten met de uitbaters. Cofinimmo zet daarnaast in op nog een ander interessant marktsegment: cafés (15,8 %).

Cofinimmo, dat in 2007 een topkoers van 155 euro haalde, heeft sterk geleden onder de crisis. Het aandeel heeft zich nog altijd niet hersteld. Met een koers-winstverhouding van ruim 13 voor 2013 kan het aandeel worden beschouwd als goedkoop. Ook het brutodividend van 6,50 euro is een belangrijke troef.

WDP

WDP — voluit Warehouses De Pauw — is gespecialiseerd in de bouw en het beheer van opslagruimtes. Het is actief in België, Nederland, Frankrijk en Tsjechië. Het vastgoedpatrimonium van deze bevak werd eind september geraamd op 1,1 miljard euro. Omdat WDP zijn gebouwen optimaal wil doen renderen, heeft het de daken van zijn opslagruimtes voorzien van zonnepanelen, goed voor een totale investering van 69 miljoen euro. De geïnstalleerde capaciteit van die zonnepanelen bedraagt meer dan 15 megawattpiek. De doelstelling van WDP is 30 megawattpiek te halen.

Opslagruimtes kunnen gevoelig zijn voor de economische cycli, maar toch lijkt WDP de crisis zonder kleerscheuren te doorstaan. De bezettingsgraad van de gebouwen ligt met 97,2 procent zelfs boven het gemiddelde van de sector. Dat hoge percentage heeft de bevak te danken aan de strategische ligging van zijn opslagruimtes en zijn klantgerichte dienstverlening. Om optimaal in te spelen op de behoeften van de markt, aarzelt WDP niet om minder strategische opslagruimtes te verkopen en die te ruilen voor ruimtes met meer potentieel. Zo verkocht WDP onlangs opslagruimtes in Tsjechië om zijn positie in België te versterken en 26 miljoen euro te investeren in een logistiek centrum van 30.000 vierkante meter in Nederland.

Die strategie werpt vruchten af. De winst per aandeel van de groep is gestegen van 3,11 euro in 2010 naar 3,42 euro in 2011. Ze zou verder moeten stijgen tot 3,60 euro in 2012 en tot 3,71 euro in 2013. Volgens prognoses van de analisten zouden de inkomsten in 2013 moeten uitkomen boven de 80 miljoen euro, tegenover 74,4 miljoen euro in 2012. Door die winstgroei verwacht WDP dat het voor 2012 een brutodividend van 3,10 euro kan uitkeren.

Aedifica

Vergeleken met Cofinimmo en WDP is Aedifica met zijn vastgoedpatrimonium van 605,6 miljoen euro bescheidener. Toch is het aandeel interessant. Aedifica is een jonge en dynamische bevak die zich heeft gespecialiseerd in het rusthuissegment (zie kader “Rusthuizen hebben groot potentieel”). 54 procent van de vastgoedportefeuille bestaat uit rusthuizen. Dat vastgoed heeft twee belangrijke troeven: huurcontracten van lange duur en hoge rendementen (5,9 % bruto eind september). Naast rusthuizen bezit Aedifica appartementen (23 %), gemeubileerde appartementen (10 %) en hotels (13 %). De gemeubileerde appartementen realiseren een rendement van 8,2 procent. Dat is aantrekkelijk, maar daartegenover staat de povere bezettingsgraad van 78,6 procent. Geografisch bekeken is de portefeuille van Aedifica vooral gericht op Brussel (47 %). Daarna volgen Vlaanderen (36 %) en Wallonië (17 %).

Om zijn expansiebeleid te financieren, aarzelt Aedifica niet een beroep te doen op de kapitaalmarkten. Het heeft dat in 2010 en 2012 gedaan. Na de aankondiging van de kapitaalverhoging begin december is de koers van het aandeel gezakt tot ruim onder de 45 euro. Het heeft zich nog niet hersteld, waardoor dit een goed moment is om in te stappen.

KARINE HUET

Cofinimmo, Aedifica en WDP zijn complementaire aandelen die een plaats verdienen in een basisportefeuille met een beleggingshorizon van drie à vijf jaar.