De centrale banken hebben het ventiel van de vastgoedzeepbel opengedraaid. Vooral in de VS is de ontsnappende lucht een forse tegenwind voor de hele economie.
De wereldeconomie ligt met een baksteen op haar maag. De jongste jaren joegen stijgende vastgoedprijzen de wereldeconomie in een nog hoger toerental, maar nu dreigt het omgekeerde scenario: dalende woningprijzen die de economie afremmen. Vooral de Amerikaanse huizenmarkt wordt angstvallig in de gaten gehouden. De forse afkoeling dreigt er de hele economie te besmetten. En als de VS niest, vat de rest van de wereld kou.
Het vastgoedfeestje was de jongste jaren uitbundig, met de Amerikaanse, Europese en Aziatische centrale banken als ceremoniemeesters. Ze vulden de glazen door de beleidsrente te verlagen en de geldkraan open te draaien, in een geslaagde poging om recessie en deflatie af te wenden na het uiteenspatten van de beurszeepbel in 2000 en na 11 september 2001. Al dat verse geld zocht een weg en vond een bestemming in vastgoed.
Eigenlijk gaat het zelfs niet om een vastgoedzeepbel, maar om een kredietzeepbel. De lage rentetarieven verleidden de gezinnen om schulden te maken, en dat krediet werd vervolgens in de huizenmarkt gepompt. In de hele westerse wereld zweepte de kredietmolen sinds het midden van de jaren negentig de vastgoedprijzen op. Zelfs in een aantal ontluikende markten zijn de gronden en huizen duur: Sjanghai bijvoorbeeld is onbetaalbaar geworden voor de gewone Chinees. Wereldwijd is er vandaag een vastgoedzeepbel (zie grafiek), met Duitsland en Japan als grote uitzonderingen op de regel.
Sommigen noemen de Amerikaanse huizenbubbel de grootste financiële zeepbel uit de geschiedenis. De huizenprijzen zijn in de VS tot 20 % boven de historische trendlijn gestegen, en de voorbije vijf jaar alleen al werd in de VS voor 9000 miljard dollar aan papieren winsten in de vastgoedmarkt gecreëerd, een veelvoud van de waardecreatie tijdens de beurszeepbel van de eeuwwisseling.
Maar sinds vorig jaar zijn dezelfde centrale banken de rente aan het optrekken, en als is het monetaire beleid zeker nog niet restrictief, de prijsstijgingen zijn hier en daar al tot staan gebracht, of zijn soms in dalende lijn. De kredietmolen vertraagt, en dus staat de wereldvastgoedbubbel op het punt om leeg te lopen. Ook in België is de prijsstijging een halt toegeroepen, maar vooral in de VS is de lucht snel aan het ontsnappen.
“Dit is de ergste dip in 40 jaar,” is het oordeel van de topman van Toll Brothers, een bouwer van luxevilla’s in de VS. Het aantal vastgoedtransacties daalt spectaculair, en de prijzen stageneren. De prijzen van nieuwe huizen zijn zelfs al aan het dalen. “Dit is een gezonde correctie, want de prijsstijgingen waren overdreven. Hoe sneller deze correctie er kwam, hoe beter. Ze zal op korte termijn groei kosten, in ruil voor extra groei op lange termijn.” zegt Etienne de Callataÿ, de hoofdeconoom van Bank Degroof.
In het Verenigd Koninkrijk en Australië is de vastgoedzeepbel al langer aan het leeglopen, en dat, voorlopig toch, zonder al te veel erg voor hun groeicijfers. Dat is een geruststelling voor de Amerikanen, al is hun economie nog meer verslaafd aan stijgende huizenprijzen om de motor aan de praat te houden. Volgens zakenbank Merrill Lynch is de helft van de Amerikaanse groei van de jongste jaren te danken aan duurdere huizen. Dat liep langs drie kanalen. Ten eerste, de Amerikanen gebruiken hun huis als bancontact. Waardestijgingen verzilveren ze cash door de hypotheek te verhogen. Ten tweede: dankzij de prijsstijgingen is de spaarquote van de gezinnen tot nul teruggevallen, precies omdat het grootste spaarvarken, het eigen huis, vanzelf aandikte. “Duurdere energie maakte de gezinnen 100 miljoen dollar lichter vorig jaar, maar de huizenmarkt zorgde voor een injectie van 500 miljoen dollar,” berekende David Rosenberg, hoofdeconoom van Merrill Lynch. En ten derde: de boomende vastgoedsector zorgde voor een derde van de extra werkgelegenheid in de VS. Europa hoeft daar niet mee te lachen. De Spaanse vastgoedbonanza zorgde voor het leeuwendeel van de extra jobs die de eurozone de voorbije jaren creëerde.
Maar loontje komt nu om zijn boontje. Het huis dikt niet meer aan in waarde, maar de afgesloten hypotheken moeten nog terugbetaald worden. De schuldratio van de Amerikaanse gezinnen staat op een recordniveau. Ruim 54 % van het Amerikaanse gezinsbudget gaat vandaag op aan vaste kosten: voeding, energie, gezondheidsuitgaven en interestbetalingen. Tussen 1980 en 2000 was dat niet meer dan 46 %. De vrees leeft daarom dat de zeventien renteverhogingen van de Federal Rerserve de Amerikaanse economie in een recessie aan het duwen zijn. Maar, zegt Etienne de Callataÿ: “De weerstand van de flexibele Amerikaanse economie is al meer dan eens onderschat. En door een rentepauze in te lassen, toonde Fed-voorzitter Ben Bernanke dat hij bereid is in te grijpen bij slecht nieuws.”
Daan Killemaes
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier