‘Huizen hebben nog een toekomst’

Waals-Brabant is een provincie van vrijstaande huizen. Daar is het oosten van de provincie het duidelijkste voorbeeld van. De verkavelingen maken plaats voor veel beter doordachte huizenprojecten. De appartementenkoorts heeft nog niet toegeslagen.

Velden zo ver het oog reikt en vrijstaande woonhuizen in overvloed. Welkom in Geldenaken. Of liever gezegd, in de dorpen die rond het centrum van de stad en haar Grote Markt liggen. Hier kunnen de promotoren nog huizen bouwen bij de vleet. Bouwgrond is er genoeg en de prijzen zijn relatief interessant voor de talloze Brusselaars en Leuvenaars die de buitenlucht willen opsnuiven. Je moet tussen 80.000 en 125.000 euro rekenen voor een perceel van 10 are. Dat is een koopje vergeleken met de tarieven in de gemeenten in het centrum van de provincie.

Maar goed, de omstandigheden zijn niet dezelfde. Waals-Brabant is een provincie van vrijstaande huizen, en het oosten van de provincie is daar het duidelijkste voorbeeld van. De woongewoontes zijn er nog niet veranderd, de heerschappij van het appartement heeft zich nog niet uitgebreid naar de landbouwstreek. De auto blijft er de baas, aangezien het openbaar vervoer zwaar ontoereikend is. Die tekortkoming heeft een weerslag op de vastgoedprijzen. “De prijzen liggen er 25 procent lager dan in het centrum van Waals-Brabant”, zegt Frédéric Giunta, vastgoedmakelaar bij het agentschap Atome. Volgens de notarissen van Waals-Brabant bedroeg de gemiddelde prijs van een huis in Geldenaken 240.000 euro in 2018, tegenover 300.000 euro in Waver en tot 375.000 euro in Terhulpen.

Maar hoewel het langer zal duren dan elders, zal ook in dit landbouwgebied verandering komen in het overwicht van die relatief klassieke woonwijze. “Het model van het vrijstaande huis is verleden tijd”, meent Yves Hanin, de directeur van het onderzoekscentrum Centre de Recherches et d’ Études pour l’Action Territoriale (CREAT) van de UCLouvain. “De mensen hebben niet meer de tijd om een tuin te onderhouden. De grote verkavelingen van vroeger verliezen ook terrein. We zien nu meer nieuwe wijken, met goed ingerichte openbare ruimtes en een kwalitatief dienstenaanbod. Er is dus een nieuw proces van verstedelijking begonnen in het oosten van Waals-Brabant. Er is plaats voor appartementsgebouwen, maar kopers willen dan wel een groot terras met uitzicht.”

De burgemeester van Geldenaken, Jean-Luc Meurice (MR), komt tot dezelfde vaststelling. De promotoren die bij hem aankloppen zien het tegenwoordig veel groter dan vroeger. “Er zijn drie grote projecten in volle ontwikkeling. Je vindt er rijtjeshuizen en halfopen woningen, maar ook appartementen. Dat gemengde aanbod is een nieuwigheid, maar het voldoet wel aan de vraag.” Geldenaken heeft hoe dan ook grote reserves bouwgrond. Van de 7500 hectare grondgebied is slechts 14 procent bouwgrond, maar daarvan is amper de helft bebouwd. De verstedelijking zou kunnen versnellen als het Waals Gewest zijn betonstop invoert.

Meer kwaliteit en openbare ruimte

Toch blijven appartementen een randverschijnsel. De belangrijkste evolutie zit veeleer in het aanbod van eengezinswoningen. Ook dat aanbod vernieuwt zich enigszins, zo blijkt uit recente vastgoedprojecten in het oosten van Waals-Brabant, zoals in Geldenaken, Perwijs en Bevekom. Er gaat meer aandacht naar de kwaliteit van de bebouwingen en de inrichting van de openbare ruimtes. De oude manier van werken, waarbij huizen in verkavelingen zomaar naast elkaar gezet werden en alleen gekeken werd hoeveel grond bijeengescharreld kon worden, lijkt nu toch echt wel afgedaan te hebben.

Zo hanteerde de vastgoedpromotor G&R Estate een innovatieve visie voor een project in Klein-Geten, een kleine deelgemeente van Geldenaken. “Het is onze bedoeling weer mensen en kinderen op straat te krijgen”, vertelt Éric Goditiabois, medeoprichter van G&R Estate, terwijl hij door de enige straat van het gehucht wandelt. “We willen weer een openbare omgeving creëren waarin iedereen rustig kan rondlopen. We hebben twee kleine pleintjes aangelegd en een pad langs een beek, die het mogelijk moeten maken die hartelijke en gemoedelijke manier van leven terug te vinden. Het resultaat is opmerkelijk. De bewoners hebben zeer snel vriendschap gesloten.”

Het gehucht bestaat uit elf huizen rond een centrale straat. De plaats die auto’s innemen is beperkt. De kasseien herinneren eraan dat zachte verplaatsingen hier voorrang hebben. De bakstenen van de huizen, zowel rijtjeshuizen als vrijstaande woningen, hebben verschillende tinten, in tegenstelling tot het pleisterwerk dat je tegenwoordig vooral ziet bij nieuwbouw in de streek. “We willen schoonheid weer een centrale plaats geven”, gaat Éric Goditiabois verder. “We gebruiken materiaal van hoge kwaliteit, dat lang meegaat, ook al betekent dat een kleinere winstmarge.”

Volgens Goditiabois willen de mensen geen grote tuinen meer, omdat ze geen tijd meer hebben om die te onderhouden. “Ze willen wel graag kwalitatieve openbare ruimtes. De westerse stedenbouwers hanteren een visie van centralisatie en verdichting. Maar niet iedereen wil opeengepakt zitten. Sommigen zeggen dat vrijstaande huizen uit de mode zijn. Ik weet dat nog zo net niet, ik sta wantrouwig tegenover modes. Tegenwoordig presteren huizen veel beter op het gebied van energie. En met 3 tot 5 are per huis nemen de projecten veel minder grond in beslag. Nog afgezien van het feit dat de bewoners geen uitzicht hebben op elkaar. Ik denk dat een bepaald deel van de bevolking graag op deze manier leeft en niet in een appartement wil wonen, ook al zouden ze dan midden in het centrum zitten en dicht bij alle diensten.”

G&R Estate wil het model van Klein-Geten ook uitvoeren in Court-Saint-Étienne, Chastre en Geldenaken. En het onderhandelt over twee andere projecten in gemeenten in het centrum van Waals-Brabant. Telkens is het idee een gezellige straat te creëren en een nieuwe visie te ontwikkelen op verkavelingen, die gemiddeld tot twintig eenheden groot zijn. Die visie gaat tegen de heersende opvattingen in, maar ze heeft aanhangers. De huizen in Klein-Geten, die tussen 320.000 en 420.000 euro kosten (exclusief btw), gaan vlot van de hand.

De garage los van het huis

Wat verder, in de Bevekomse deelgemeente Hamme-Mille, heeft Urbaneco langs de Naamsesteenweg een woonwijk van 6 hectare neergezet met 93 huizen. Op het eerste gezicht lijkt de verkaveling klassiek, maar al gauw ontdek je bijzonderheden, zoals garages die op een tiental meter van de huizen gezet zijn om pleintjes te maken. Er is een netwerk van paden om de zachte verplaatsingen te bevorderen, er zijn verschillende openbare ruimtes, enzovoort. “Er is in de ontwerpfase heel goed over nagedacht”, legde de architect en urbanist Michel Vander Linden uit. Hij heeft de wijk ontworpen. “We hebben overleg georganiseerd, waar de bewoners, de gemeente en de architecten hun standpunten naar voren konden brengen om uiteindelijk tot een gemeenschappelijk project te komen. Dat was een groot succes.”

In Geldenaken, ten slotte, is Matexi begonnen met de bouw van de verkaveling Belle Valleé op het terrein van La Maladrerie. Over tien jaar zullen daar 350 woningen staan, een mix van appartementen en huizen met twee, drie of vier gevels. Daarnaast komen er ook een polikliniek, een boomgaard, milieuvriendelijke infrastructuur, paden en speeltuigen voor kinderen. “Dit project staat niet in het midden van de velden”, vertelt Corinne Buffoni, directrice van Matexi Waals-Brabant. “Het is een uitbreiding van het stadscentrum. Het gaat om een nieuw model, een voorbeeld voor de streek.”