Huis met een kruis

Getrouwde of samenwonende partners die samen een woning bouwen op een grond van een van beiden, lopen een risico. Bij een echtscheiding valt zowel de grond als de woning in het vermogen van die ene partner.

Een echtpaar voert samen verbouwingswerken uit aan een woning die een van beiden al voor hun huwelijk had gekocht. Of een stel bouwt een huis op een grond die een van hen door een schenking heeft gekregen. Het huwelijk loopt na enkele jaren op de klippen. Blijft de partner die mee investeerde in de woning dan met lege handen achter? Of kan hij toch aanspraak maken op een financiële vergoeding?

Recht van natrekking

Om te bepalen wie de eigenaar is van een woning die wordt gebouwd op de grond van een ander, geldt het zogenoemde recht van natrekking. Dat houdt in dat de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van alle gebouwen die erop staan — de zogenoemde opstallen. Die regel geldt in principe ook voor koppels die getrouwd zijn of samenwonen. De partner die alleen eigenaar van de grond is, is dus automatisch ook de eigenaar van de gebouwen die op die grond staan, ongeacht wie de gebouwen of de verbouwing heeft betaald.

Het recht van natrekking geldt zelfs als de echtgenoten de woning tijdens hun huwelijk samen hebben gebouwd met gemeenschappelijk geld, zoals het beroepsinkomen dat ze tijdens het huwelijk samen hebben verdiend, of als ze ieder een deel van de woning hebben betaald met eigen middelen, bijvoorbeeld geld dat ze hebben geërfd. Ook als de echtgenoot die geen eigenaar van de grond is, de woning helemaal zelf zou betalen, is de andere echtgenoot nog altijd voor honderd procent eigenaar van de grond én van de woning. Bij een echtscheiding mag de eigenaar van de grond dus zowel de grond als de woning houden. Om dat te veranderen, moet de eigenaar van de grond ermee akkoord gaan dat zijn partner een deel van de woning koopt.

Dat de woning eigendom is van een van de partners, verhindert niet dat de vrederechter tijdens een echtscheidingsprocedure of als onderdeel van de zogenoemde dringende en voorlopige maatregelen, toch kan toestaan dat de andere partner tijdelijk in die woning blijft wonen. De eigenaar moet dan tijdelijk verhuizen, maar hij kan daarvoor wel een vergoeding vragen aan de andere partner.

Financiële compensatie

Op het eerste gezicht lijkt het recht van natrekking onrechtvaardig. De bouw of de verbouwing van een woning kost handenvol geld, soms zelfs meer dan de waarde van de grond. Maar de wetgever heeft voorzien in een financiële compensatie voor de partner die zijn recht op de woning verliest. Hoe die wordt ingevuld, hangt af van het huwelijksstelsel waaronder de echtgenoten getrouwd zijn.

– Het wettelijk stelsel

Getrouwde partners vallen onder het wettelijk stelsel — of het stelsel van de scheiding van goederen en de gemeenschap van aanwinsten — als ze zonder huwelijkscontract trouwen, of als ze een huwelijkscontract afsluiten waarin ze bepalen dat het wettelijk stelsel van toepassing is. Wat beide partners voor hun huwelijk aan eigendommen en schulden hadden, is eigen aan hen. Dat geldt ook voor de erfenissen en de schenkingen die ze tijdens hun huwelijk krijgen. Hun inkomsten en schulden van tijdens hun huwelijk zijn wel gemeenschappelijk.

De wet bepaalt dat de partner die eigenaar van de grond is, en dus ook de eigenaar van de woning wordt, de andere partner daarvoor moet vergoeden bij een echtscheiding. Sluiten de echtgenoten tijdens het huwelijk bijvoorbeeld een lening af om de bouw van de woning te financieren, en betalen ze die lening af met gemeenschappelijk geld dat ze hebben verdiend, dan moet de eigenaar van de grond en de woning een vergoeding betalen aan de andere partner. De niet-eigenaar moet ook een vergoeding krijgen als hij eigen geld — bijvoorbeeld van een schenking — in de bouw of de verbouwing heeft geïnvesteerd.

Volgens de wet moet die vergoeding minimaal zo hoog zijn als het bedrag uit het gemeenschappelijke vermogen of uit het eigen vermogen van de niet-eigenaar dat in de woning is geïnvesteerd. Hij recupereert dan het eigen vermogen of de helft van het gemeenschappelijke vermogen dat hij aan de woning heeft gespendeerd. Om de exacte vergoeding te bepalen, moet worden vastgesteld wat de opstallen — de gebouwen — waard zijn en hoeveel daarvan uit het eigen vermogen van de niet-eigenaar of uit het gemeenschappelijke vermogen komt. Is de woning in waarde gestegen sinds die investering — wat meestal het geval zal zijn — dan moet die waardestijging in de vergoeding worden verrekend.

Een voorbeeld: stel dat een echtpaar in 1995 een woning van 200.000 euro heeft gebouwd met gemeenschappelijk geld op een grond met een waarde van 100.000 euro, die eigendom is van een van beiden. In 2014 volgt een echtscheiding. Op dat ogenblik is de woning 300.000 euro waard en de grond 150.000 euro. In dat geval moet een vergoeding van 300.000 euro worden betaald aan het gemeenschappelijk vermogen, waarvan de niet-eigenaar de helft of 150.000 euro krijgt. Als de woning op het ogenblik van de echtscheiding in waarde zou zijn gedaald — bijvoorbeeld 180.000 euro — bedraagt de vergoeding toch 200.000 euro, waarvan 100.000 euro toevalt aan de niet-eigenaar.

Het is dus zaak de precieze waarde van de grond en de woning te bepalen. Als beide echtgenoten er niet uit raken, kunnen ze daarvoor een beroep doen op een schatter. Echtgenoten kunnen die schatter in onderling overleg aanduiden, of hem laten aanstellen door een notaris of de rechtbank. De schatter bepaalt de waarde van de grond en het gebouw afzonderlijk, naast de waarde van de investeringen uit het eigen vermogen van de niet-eigenaar en uit het gemeenschappelijk vermogen.

Belangrijk om te weten is dat er een vermoeden ten voordele van het gemeenschappelijke vermogen geldt. Als niet kan worden bewezen met welk geld de woning is gebouwd of verbouwd, dan wordt vermoed dat dit met geld uit het gemeenschappelijke vermogen is gebeurd. Beweert de niet-eigenaar dat hij eigen geld heeft geïnvesteerd in de woning, dan moet hij dat bewijzen.

– Het stelsel van scheiding van goederen

Als een echtpaar is getrouwd met een scheiding van goederen, zijn er in principe enkel eigen goederen en schulden. Ook dan kan de niet-eigenaar die eigen geld heeft geïnvesteerd in de woning die eigendom is van de andere echtgenoot, een vergoeding vragen. De niet-eigenaar moet dan wel bewijzen dat hij middelen in de woning heeft geïnvesteerd. Dat bewijs kan hij leveren door facturen en betalingsbewijzen voor te leggen. Daarnaast moet hij ook een zogenoemde rechtsgrond aantonen, op basis waarvan hij het bedrag terugvordert. Zo kan de niet-eigenaar inroepen dat hij een lening heeft gegeven aan zijn ex-partner, of dat hij een schenking heeft gedaan die hij herroept.

Om achteraf discussies te vermijden worden de afspraken over zo’n investering het beste op papier gezet, met de vermelding waarom een bedrag ter beschikking werd gesteld — bijvoorbeeld als een lening of een schenking. Gezien de grote financiële belangen die op het spel staan, is het specialistenwerk — bijvoorbeeld voor een notaris of een advocaat — om zo’n document op te stellen.

– Samenwonen

Voor samenwonende partners gelden in grote lijnen dezelfde regels als voor echtgenoten die getrouwd zijn onder het stelsel van de scheiding van goederen. Ook hier moet de niet-eigenaar bewijzen dat hij geld heeft geïnvesteerd en een rechtsgrond aanvoeren waarop hij zich beroept om het geld terug te vorderen. Opnieuw is het raadzaam de afspraken duidelijk op papier te zetten. Het is af te raden met een schenking te werken. Een schenking tussen samenwonende partners is niet herroepbaar.

Een inbreng doen

Heel wat partners zijn niet zomaar bereid te investeren in een woning die wordt opgericht op de grond van de andere partner, omdat ze daar later geen eigendomsrechten op kunnen doen gelden. Daarom sluiten koppels weleens een huwelijkscontract af, waarin ze kiezen voor het wettelijke stelsel. De eigenaar van de grond brengt zijn grond dan via dat contract in het gemeenschappelijke huwelijksvermogen in. De grond wordt dan gemeenschappelijk, net zoals het huis dat erop staat. Doorgaans wordt ook de hypothecaire lening op de grond of op het huis mee ingebracht.

Als het financieel mogelijk is, kunnen de partners ook overeenkomen dat de niet-eigenaar op zijn beurt een inbreng doet — bijvoorbeeld een som geld of een ander onroerend goed — voor dezelfde waarde als de ingebrachte grond, eventueel verminderd met de schuld die er nog op rust. Op die manier is het evenwicht hersteld.

Het is raadzaam de voorwaarden van zo’n inbreng te bespreken met een notaris. Er zijn heel wat afspraken mogelijk. Zo kan worden bepaald wat er gebeurt met de grond en de woning bij een overlijden of echtscheiding. Kunnen die worden teruggenomen? En tegen welke vergoeding?

JOHAN STEENACKERS

De partner die eigenaar is van de grond wordt ook eigenaar van alle gebouwen die erop staan.