Hoger maar niet te hoog

Als u uw woning verbouwt of renoveert, kan het kadastraal inkomen daardoor stijgen. Wanneer is dat het geval? En wat kunt u doen als u niet akkoord gaat met die verhoging?

Als u werken laat uitvoeren aan uw woning, kan dat een invloed hebben op het kadastraal inkomen van dat goed. De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), de vroegere Administratie van het Kadaster, heeft aan elk onroerend goed een kadastraal inkomen toegekend. Dat moet overeenkomen met het geschatte jaarlijkse nettohuurinkomen uit dat goed. Normaal moet de administratie om de tien jaar de kadastraal inkomens herzien. Maar dat gebeurde de laatste keer in 1979 op basis van de huurwaarde op 1 januari 1975. Als compensatie worden de inkomens sinds 1990 jaarlijks geïndexeerd. Hebt u bijvoorbeeld een woning met een basis kadastraal inkomen van 1500 euro, dan wordt dat voor het inkomstenjaar 2016 vermenigvuldigd met een indexatiecoëfficiënt van 1,7153 tot 2573 euro.

Hoe hoger dat kadastraal inkomen, hoe meer belastingen u betaalt. Zo wordt de onroerende voorheffing berekend op basis van het kadastraal inkomen. Het grootste deel van die gewestelijke belasting komt ten goede aan de gemeenten. Daarnaast heeft het kadastraal inkomen gevolgen voor de personenbelasting. De gezinswoning ontsnapt daaraan, maar u draagt wel belasting af als u een woning verhuurt aan een particulier of een rechtspersoon. Gebruikt de huurder die als woning, dan wordt u belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Verhuurt u een gebouw aan een rechtspersoon of aan een vennootschap, dan betaalt u belasting op de nettohuur die u ontvangt, na aftrek van een forfait voor kosten.

Spontaan meedelen

Als u een woning grondig renoveert of verbouwt en als die werken een invloed hebben op de huurwaarde van de woning – en dus op het kadastraal inkomen – dan moet u dat spontaan melden met een standaarddocument (model 43b) aan het kadaster binnen de dertig dagen nadat de werken zijn voltooid.

Dat geldt voor werken die het kadastraal inkomen met ten minste 50 euro of met 15 procent doen stijgen, en als u percelen samenvoegt of verdeelt. Ook als u de keuken in een huurwoning vernieuwt met dure kasten en toestellen en de huurwaarde daardoor stijgt, moet u dat aangeven bij het AAPD. Energiebesparende werken zoals de plaatsing van zonnepanelen, dakisolatie of dubbele beglazing doen het kadastraal inkomen in principe niet stijgen, behalve als het comfort van de woning daardoor toeneemt.

In de praktijk vergeten veel eigenaars die aanpassingen te melden. Meer en meer gemeentes gaan op zoek naar eigenaars die werken hebben laten uitvoeren aan hun woning. Moet u voor die veranderingen een bouwvergunning aanvragen, zoals voor de plaatsing van een veranda of een zwembad, dan geeft de gemeente die informatie door aan het kadaster.

Kadastraal inkomen betwisten

Na de aangifte van de werken kan de AAPD het kadastraal inkomen van uw woning verhogen. Een ambtenaar kan ter plaatse komen controleren of de verstrekte inlichtingen kloppen. Voor gebouwen die niet zijn verhuurd, wordt het kadastraal inkomen aangepast door een vergelijking met soortgelijke gebouwen te maken. Per gemeente beschikt de AAPD over een pool van referentiepercelen. Het verhoogde kadastraal inkomen wordt aan de eigenaar van de woning bekendgemaakt door middel van een aangetekend schrijven.

Gaat u niet akkoord met het verhoogde kadastraal inkomen, dan kunt u daar bezwaar tegen indienen. U moet dat doen met een aangetekend schrijven aan het controlekantoor van het kadaster waar de woning gelegen is. U hebt daarvoor twee maanden de tijd vanaf de datum van de betekening van het aangepaste kadastraal inkomen. Laat u die termijn verstrijken, dan is het nieuwe inkomen bindend. U hoeft het bezwaar niet te motiveren, wel moet u een alternatief bedrag stellen tegenover het betekende kadastraal inkomen.

Neem daarna contact op met de AAPD en probeer tot een vergelijk te komen. Vraag aan de dienst naar alle factoren waarmee ze rekening heeft gehouden voor de aanpassing. Nodig de ambtenaar uit om de verschillen tussen uw woning en de referentiepunten aan te duiden.

Komt u niet tot een vergelijk, dan kunt u een aanvraag indienen bij de fiscale bemiddelingsdienst. Is er ook daarna geen akkoord, dan wordt er een proces-verbaal van niet-akkoord opgesteld. Zowel u als de onderzoekende ambtenaar kan dan een scheidsrechterlijke beslissing vorderen om het kadastraal inkomen vast te stellen. Die scheidsrechter bepaalt het kadastraal inkomen. De verliezende partij – van wie het kadastraal inkomen het meeste afwijkt van dat van de scheidsrechter – moet de procedurekosten betalen.

Johan Steenackers

U hebt twee maanden de tijd om bezwaar aan te tekenen tegen een aangepast kadastraal inkomen.