Hoeveel belasting betaalt u op uw buitenlandse optrekje?

U hebt fiscale verplichtingen in België als u eigenaar bent van een vakantiewoning in Frankrijk, Spanje, Portugal of Italië.

Of denkt u dat de fiscus geen weet heeft

van uw huisje in het buitenland?

Menig Belg heeft een woning of appartement in het buitenland of denkt er misschien aan om iets te kopen in het zonnige zuiden om daar zijn vakantie door te brengen. Vaak wordt er daarbij te weinig aandacht besteed aan de fiscale gevolgen van het bezitten van een buitenlandse woning of appartement. Men durft immers nogal eens te vergeten de Belgische fiscus op de hoogte te brengen van zijn buitenlandse eigendom. Want, zo redeneren velen, de Belgische fiscus kan toch niet weten dat ze een optrekje hebben in het zonnige zuiden? Toch schuilt het fiscale gevaar soms in een klein hoekje.

Buitenlands vastgoed in België aangeven?

Bent u eigenaar van een onroerend goed in het buitenland terwijl uw hoofdverblijf in België is gevestigd, dan hebt u een aangifteplicht in België. Meer bepaald bent u als Belgisch rijksinwoner verplicht om uw buitenlandse onroerende goederen te vermelden op uw Belgische aangifte in de personenbelasting. Er is immers een speciaal vak voorzien voor de aangifte van onroerende goederen in het buitenland. Die aangifteplicht geldt trouwens voor alle buitenlandse onroerende goederen, waar ze ook gelegen zijn.

Hoe pakt u die aangifte juist aan, wetend dat buitenlandse woningen niet beschikken over een kadastraal inkomen (KI)? Verhuurt u uw onroerend goed in het buitenland, dan vermeldt u de brutohuur, verminderd met de buitenlandse belastingen die u betaalt voor het onroerend goed in kwestie. Als u bijvoorbeeld uw Spaanse appartement verhuurt voor 6000 euro per jaar en u betaalt in Spanje 700 euro belastingen op uw appartement, dan moet u 5300 euro aangeven in uw belastingaangifte.

Verhuurt u uw buitenlandse vastgoed niet, dan vermeldt u de zogenaamde brutohuurwaarde, weer verminderd met de buitenlandse belasting erop. De brutohuurwaarde is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die u bij een verhuring zou kunnen krijgen, rekening houdend met de ligging van het goed en de gebruiken in het land. In een bijlage bij uw aangifte kunt u die brutohuurwaarde per onroerend goed specificeren. U kunt daarvoor bijvoorbeeld informatie inwinnen bij een buitenlands vastgoedkantoor. Vergeet in beide gevallen (verhuurd of niet) niet te vermelden in welke landen het onroerend goed is gelegen.

Van het bedrag dat u aangeeft (brutohuur of brutohuurwaarde) trekt de Belgische fiscus automatisch een kostenforfait van 40 % af. Ook de interesten van uw Belgische vastgoedleningen (bijvoorbeeld de interesten van een lening in België afgesloten om een bouwgrond te kopen) zijn aftrekbaar van uw buitenlandse onroerende inkomen.

Betaalt u belastingen?

De vraag stelt zich vervolgens of u effectief Belgische belastingen moet betalen op uw buitenlandse woning of appartement. Om die vraag te kunnen beantwoorden, moeten we weten in welk land uw onroerend goed is gelegen.

Is uw woning of appartement gelegen in een land waarmee België een zogenaamd dubbelbelastingverdrag heeft gesloten, dan zal uw onroerend goed als dusdanig niet belast worden. Uw buitenlandse onroerend goed is immers vrijgesteld van Belgische belasting. In principe zal het land waar het onroerend goed gelegen is, uw buitenlandse woning of appartement mogen belasten. De Belgische fiscus maakt echter een zogenaamd progressievoorbehoud. Dat betekent dat er met de huurwaarde of met de huurprijs van uw buitenlandse onroerend goed wel rekening wordt gehouden om het belastingtarief op al uw Belgische inkomsten te bepalen. Eenvoudig gesteld, betekent dat bijvoorbeeld dat u door uw buitenlandse onroerend goed 50 % (het hoogste tarief in de personenbelasting) op uw Belgische inkomsten (bijvoorbeeld loon of pensioen) betaalt in plaats van 45 % als u geen buitenlandse onroerende goederen zou hebben. Betaalt u echter sowieso 50 % belastingen (omdat u een hoog beroepsinkomen heeft), dan maakt het bezit van een buitenlands onroerend goed geen verschil. De aangifte van uw buitenlandse woning of appartement kan dus tot een hogere belastingdruk op uw Belgische inkomsten leiden, maar dat is niet noodzakelijk het geval.

Is uw woning of appartement gelegen in een land waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft gesloten, dan is de vrijstelling van Belgische belasting beperkt tot 50 %. U betaalt op de huurwaarde of huurinkomsten van uw buitenlandse onroerend goed dus 50 % Belgische belastingen. De andere 50 % belasting betaalt u in het land waar het onroerend goed gelegen is.

Met welke landen bestaat er een belastingverdrag?

Zoals gezegd is het belangrijk voor de aangifte van uw buitenlandse onroerende goederen dat u weet of het land waar uw onroerend goed gelegen is, een belastingverdrag met België heeft afgesloten. Een dubbelbelastingverdrag is een (internationale) overeenkomst waarin staat welk land een bepaald inkomen mag belasten. Op die manier wil men vermijden dat eenzelfde inkomen in twee landen wordt belast. We kunnen u meteen geruststellen. België heeft met een groot aantal landen een belastingverdrag gesloten, zoals Frankrijk, Italië, Spanje, Portugal, Zwitserland enzovoort. De volledige lijst vindt u terug op de website www.fisconet.be. Wat de belasting van de onroerende inkomsten betreft, stellen de verdragen als principe dat onroerende inkomsten worden belast door het land waar het onroerend goed is gelegen. Het andere land moet dat inkomen vrijstellen.

Wat weet de fiscus?

Misschien is uw spontane reactie: “Ik geef mijn buitenlandse onroerend goed niet aan in België. De Belgische fiscus weet immers niet dat ik een buitenlandse woning of appartement heb als ik dat vergeet aan te geven.”

We moeten dat nuanceren. Er zijn immers een aantal landen waarmee België verdragen heeft afgesloten “tot uitwisseling van gegevens met betrekking tot het eigendomsrecht of de overdracht van het eigendomsrecht van onroerende goederen”. Dat is onder meer het geval met Frankrijk, Italië en Nederland. Laten we dat even van naderbij bekijken.

U hebt een vakantiewoning in Frankrijk

De samenwerking met Frankrijk is het verst gevorderd als het gaat om de uitwisseling van gegevens over Belgen die in Frankrijk eigenaar zijn of worden van een onroerend goed. Frankrijk zal immers spontaan (dus zonder dat de Belgische fiscus erom moet verzoeken) de Belgische fiscus op de hoogte brengen van de identiteit van de Belgen die in Frankrijk een onroerend goed bezitten. Zo heeft de Franse fiscus in 2003 een kleine 6000 dossiers (met gegevens over Belgen die in Frankrijk een woning hebben gekocht of verkocht) doorgespeeld aan de Belgische fiscus.

Die informatie komt terecht bij de dienst registratie, die de gegevens vervolgens in principe doorspeelt aan de collega’s van de directe belastingen. Op die manier is het voor de Belgische fiscus een koud kunstje om na te gaan of de eigenaar de Franse onroerende goederen in zijn Belgische aangifte heeft vermeld. De Belgische fiscus heeft zelf onlangs aan de Franse fiscus gevraagd hoeveel Belgen een onroerend goed in Frankrijk hebben. De Franse autoriteiten hebben vervolgens een elektronische gegevensdrager met 48.930 registraties opgestuurd. Die gegevens worden nauwkeurig onderzocht door de Belgische fiscus. Volgens een voorlopige berekening zouden er 29.000 Belgen zijn die in Frankrijk een onroerend goed bezitten, terwijl slechts 12.400 belastingplichtigen eigendommen in het buitenland hebben aangegeven.

De Belgische fiscus kan de eigenaar ook confronteren met een zogenaamde indiciaire afrekening als blijkt dat hij in België niet genoeg inkomsten aangeeft om een woning in Frankrijk te kunnen kopen of bouwen.

U hebt een vakantiewoning in Italië

Ook met Italië heeft België een verdrag afgesloten waarbij gegevens worden uitgewisseld over Belgen die in Italië een buitenverblijf hebben gekocht of verkocht. De samenwerking tussen de Belgische en de Italiaanse fiscus is minder ver gevorderd dan die tussen de Belgische en de Franse fiscus. Toch is het ook hier oppassen geblazen.

U hebt een vakantiewoning in Spanje of Portugal

Bent u eigenaar van een onroerend goed in Spanje of Portugal, dan zal de Spaanse of Portugese fiscus uw identiteit niet automatisch doorgeven aan de Belgische fiscus. Toch hebt u ook voor deze onroerende goederen een aangifteplicht in België. Bovendien schuilt het gevaar soms in een klein hoekje. Er zijn immers voorbeelden bekend waarbij de Belgische fiscus de identiteit achterhaalt van Belgen die hun Spaanse of Portugese vakantieverblijf te huur aanbieden in een Belgisch reclameblad of ermee adverteren op het internet: Te huur, mooie villa aan Spaanse Costa del Sol, voor een maandelijkse huurprijs van… . Er zijn blijkbaar belastingcontroleurs die reclamefolders en internetsites doornemen op zoek naar Belgen die onroerende goederen in het buitenland verhuren.

Wat moet u onthouden?

Bent u eigenaar van een vakantiewoning in het buitenland terwijl u met uw gezin in België woont (u bent dus een Belgische rijksinwoner), dan moet u de brutohuur (als uw buitenlandse woning is verhuurd) of brutohuurwaarde (als uw buitenlandse woning niet is verhuurd) opgeven in uw Belgische aangifte in de personenbelasting. Van die brutobedragen mogen de buitenlandse belastingen worden afgetrokken, en ook nog eens een kostenforfait van 40 %. Of uw buitenlands onroerend goed ook effectief wordt belast in België, hangt af van het belastingverdrag tussen België en het land waar het onroerend goed is gelegen. Is er een belastingverdrag (dat is het geval voor de meeste Europese landen), dan zal uw buitenlandse onroerend inkomen in België niet worden belast (het land waar het onroerend goed gelegen is, zal het mogen belasten). Maar dat kan wel tot gevolg hebben dat u in een hogere Belgische belastingschijf terechtkomt. Is er geen belastingverdrag, dan zal de helft van uw buitenlandse onroerend inkomen in België worden belast. Vooral wanneer u een onroerend goed in Frankrijk hebt, is er een grote kans dat de Belgische fiscus daarvan op de hoogte is. Er is immers een spontane gegevensuitwisseling tussen de Belgische en de Franse fiscus. Bovendien vraagt de Belgische fiscus zelf vaak aan de Franse fiscus welke Belgen eigenaar zijn van een onroerend goed in Frankrijk.

Johan Steenackers