HET KAN EENVOUDIGER, CORRECTER EN SNELLER

De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) houdt zich als onderdeel van de federale overheidsdienst Financiën bezig met alle fiscale en documentaire aspecten van vastgoed en ander patrimonium. De Administratie Opmetingen & Waarderingen is ook bevoegd voor de vaststelling en het beheer van het kadaster. Het wordt geleid door Philippe Herman. De Administratie Rechtszekerheid int de hypotheek-, de registratie- en successierechten, en beheert de informatie hierover.

“De combinatie van deze twee diensten biedt de AAPD de meest actuele informatie, volledig gedigitaliseerd, over het vastgoed in België, per pand, per buurt en per gemeente”, poneert administrateur-generaal Wouter De Ryck. “Deze informatie kan ook nuttig zijn om het beleid te ondersteunen. Er wordt onvoldoende gebruik van gemaakt.”

Er werken 3766 ambtenaren, maar hun leeftijdspiramide is “een zwaard van Damocles”, zegt Wouter De Ryck. Een op de drie is ouder dan 55, een gevolg van de massale aanwerving in 1975. Die mensen gaan stilaan met pensioen. Maar dat een gebrek aan personeel een algemene herziening van het KI in de weg staat, spreekt hij tegen. “Om het tekort aan mensen op te vangen, zetten we 200 procent in op de digitalisering”, aldus De Ryck.

KI LIGHT

Elk pand in België heeft een fiche met veertien criteria die het kadastraal inkomen bepalen. Die gaan over de aard van het pand, de grootte, de ligging, het karakter, de toestand waarin het zich bevindt en de samenstelling. Het KI wordt vastgesteld na nieuwbouw en aangepast bij verbeteringswerken. Dat gebeurt op basis van de 191.000 renovatie- en bouwdossiers die de gemeenten en later de architecten digitaal doorsturen naar het kadaster.

Renovaties waarvoor geen vergunning vereist is, moeten spontaan gemeld worden aan de administratie. “Dat wordt weleens vergeten”, zegt Herman. “Heel wat gemeentes zijn de voorbije jaren systematisch renovatiewerken beginnen op te sporen, om de belastbare basis voor de onroerende voorheffing te laten stijgen”, vult De Ryck aan. “We doen ook een beroep op andere bronnen om na te gaan of onze documentatie correct of volledig is. Sinds kort wisselen bijvoorbeeld de federale overheid en de gewesten informatie over de onroerende goederen uit.”

De AAPD is helemaal klaar voor een herziening van de kadastrale inkomens. “Ik lees in de pers dat het voor ons een te grote inspanning zou zijn, bij gebrek aan mensen en middelen”, zegt De Ryck. “Ik denk daar anders over. Er zijn relatief goedkope scenario’s. Het huidige KI is gebaseerd op veertien basiscriteria. Sommige daarvan vergen inderdaad veel werk om ze te controleren. Ik denk aan een tweede badkamer of centrale verwarming. Laten we die schrappen, en een ‘KI light’ berekenen. Op basis van een, twee of drie objectieve en onweerlegbare basiscriteria — volumes, vierkante meter, de buurt — kunnen we een vrij eenvoudig alternatief voorstellen. We hoeven dan niet ter plaatse te gaan, en de verwerking van de data kan digitaal worden georganiseerd.”

WINNAARS EN VERLIEZERS

Op basis van de informatie van de Administratie Rechtszekerheid over de verkoopwaarde van de huizen, kan het KI ook worden aangepast in functie van vooruitgang of achteruitgang van een buurt, zoals Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans wenst. De Ryck: “Nu al sporen we via datamining onregelmatigheden op om te controleren of een KI moet worden aangepast omdat het bijvoorbeeld afwijkt van de lokale verkoopprijzen. We hebben misschien minder mensen, maar met onze moderne informatica kunnen we toch een juist beeld schetsen van de werkelijke toestand.”

“Er zijn winnaars en verliezers bij een herziening van het KI”, waarschuwt De Ryck echter. “Ze kan ook de financiële planning van de gezinnen in de war sturen, als die nog leningen moeten afbetalen en tegelijk hoger belast worden. Daarom gebeurt de fiscale verschuiving na de algemene herziening het beste zeer geleidelijk.”

Minister van Financiën Van Overtveldt vraagt de AAPD te onderzoeken hoe een herziening kan worden georganiseerd. “We zullen hem verschillende mogelijkheden voorleggen”, aldus De Ryck. “Naast een aantal alternatieven voor het KI. Wij kunnen bijvoorbeeld perfect inschatten wat de reële huurinkomsten zijn in een buurt, op basis van de geregistreerde huurovereenkomsten.”