‘Het is niet verkeerd om saai te zijn’

Benoît De Blieck, de CEO van Befimmo, was naar eigen zeggen jarenlang een prediker in de woestijn. Beleggers begrepen zijn kantorenbevak gewoon niet. Het aandeel kent nu een stevige remonte omdat het zekerheid biedt in woelige tijden. Het bedrijf is minder dynamisch. Dat is de bedoeling.

Befimmo maakt een comeback op de beursvloer. Het aandeel bereikte in juli weer de prijs van 58 euro. Zo betaalt de belegger voor het eerst in drie jaar een premie voor de bevak met een gekapitaliseerde beurswaarde van 1,2 miljard euro. Met een portfolio van 2,2 miljard euro is Befimmo de tweede grootste bevak van het land, na Cofinimmo (3,4 miljard euro). Het beheert 900.000 vierkante meter kantoren, hoofdzakelijk overheidsgebouwen (70 %) op Brusselse toplocaties (58 %). Die conservatieve focus is helemaal anders dan die van Cofinimmo, waarvan de kantorenportfolio werd uitgebreid met horeca en rusthuizen.

CEO Benoît De Blieck: “Wij voelen ons niet geroepen te diversifiëren. Ooit zijn we gestart als een bevak die breed wilde gaan. Maar in 2006 beslisten we in overleg met onze aandeelhouders dat we een zuiver product wilden. Willen beleggers het risico spreiden over residentieel, logistiek, winkel- en kantoorvastgoed? Dat kunnen ze perfect zelf door aandelen in Home Invest, WDP, Retail Estates en Befimmo te kopen.”

“Dat laat ons toe om zeer gericht te investeren in een niche die we volledig beheersen. Nog iets dat ons onderscheidt van andere bevaks: voor ons is vastgoed in de eerste plaats een gebouw, geen financieel product.”

Ook de gewezen Cofinimmo-topman Bernard Cardon had in Trends ooit kritiek op de bevaks die enkel keken naar de Excel-sheets en amper naar het gebouw. Gaat u akkoord?

BENOÎT DE BLIECK. “100 procent. Wij zijn geen financieel bedrijf. Als we een kantoorgebouw onderzoeken, willen we weten of het later — na afloop van het huurcontract — nog attractief zal zijn. Staat het op de juiste plaats? Is het energieperformant? Hoeveel bedienden kunnen er gehuisvest worden per vierkante meter? Wat is de kostprijs per bediende? Pas als dat plaatje af is, bekijken we de opbrengst.

“Een financieel bedrijf zet de discounted cashflow af tegen de prijs. Bij voldoende rendement volgt een deal. De restwaarde na het contract mag nul zijn. Voor ons tellen stenen wel.”

Dit jaar hebt u geen enkele deal gesloten. Heeft de voorzichtige aanpak niet tot gevolg dat Befimmo een passief, wat saai, imago heeft?

DE BLIECK. “Ik ben er niet trots op dat we dit jaar zo weinig gekocht hebben. Maar je moet de moed hebben om iets niet te doen. Dat wil niet zeggen dat we niet werken. We bekijken constant gebouwen. Het is niet fout om een saai bedrijf te zijn. Ja, we hebben de voorbije drie jaar maar een paar deals gesloten. In het begin van deze eeuw bestempelden analisten ons als de schone slaapster van het vastgoed, omdat we zo weinig aan bod kwamen in transacties. Beleggers lieten ons links liggen.”

Hoe verklaart u de recente stijging van 51 naar 58 euro per aandeel?

DE BLIECK. “De beleggers zijn veranderd. Ze aanvaarden eindelijk onze vastgoedbenadering. De beurswaarde bereikt de intrinsieke waarde. Jarenlang was ik de prediker in de woestijn met de focus op niet-speculatief vastgoed in het centrum van Brussel met langetermijnverhuurcontracten (gemiddeld negen jaar) en een stabiele bezetting. Voorspelbaarheid is onze grote troef. Vandaar ook dat we de enige Belgische bevak zijn en een van de weinige in Europa die prognoses geeft over de inkomsten en de resultaten over drie jaar. De aandeelhouder wordt nooit verrast.”

Is dat minder dynamische beleid de reden dat u met een jaarloon van 686.000 euro een van de slechtst betaalde CEO’s in de Bel-20 bent?

DE BLIECK.(Lacht) “Dat is zeer relatief. Misschien worden anderen wel te veel betaald. Maar wat is dat, een dynamisch beleid? Heel wat vastgoedmaatschappijen voerden voor de crisis zo’n beleid. We hebben gezien waar ze zijn beland. Er zijn calamiteiten gebeurd.

“De afgelopen zes jaar hebben we onze portfolio met minder dan 10 procent moeten afwaarderen. Dat is een van de laagste percentages van alle beursgenoteerde vastgoedbedrijven van het land. Dat heeft heel veel te maken met het feit dat 70 procent van onze portefeuille bestaat uit kantoren voor de publieke sector, de gewesten of Europese instellingen. Die houden hun waarde, ook in tijden van crisis.”

De Vlaamse administratie verlaat uw Noord Building voor een site op Thurn & Taxis. U verloor hierover recentelijk een rechtszaak voor de Raad van State. Hoe vangt u die klap van 6 procent minder bezetting op?

DE BLIECK. “Er is nog een geding bezig bij de rechtbank van eerste aanleg in Brussel. Maar het verlies is niet het einde van de wereld. De verhuis gebeurt in 2017. De dag nadat de laatste Vlaamse ambtenaar het gebouw heeft verlaten, start de afbraak. We zullen er een project neerzetten dat beantwoordt aan moderne energie- en andere normen. We verhogen de capaciteit van 42.700 naar 55.000 vierkante meter. De aanvraag voor de vergunning is al ingediend.”

Is dat niet riskant? Meestal koopt u toch bestaande gebouwen met dito huurcontracten?

DE BLIECK. “Dit is geen riskante operatie. De bouw start pas als het bezettingsrisico voldoende gedekt is. Het wordt een erg flexibel gebouw, dat we kunnen herinrichten naargelang we grote of kleine huurders vinden. Ook een zichtbaar project, vlak bij het Noordstation. Tegen 2020-2021 is het klaar en moeten we nieuwe huurders vinden. Heel de ploeg is ermee bezig.”

Vastgoedontwikkeling is toch een atypische activiteit voor het risicoaverse Befimmo?

DE BLIECK. “We hebben het al eerder gedaan met de Paradis Tower in Luik, die we hebben gebouwd nadat we een openbare aanbesteding hadden gewonnen. De kostprijs van het gebouw van 39.000 vierkante meter bedraagt 95 miljoen euro. Het wordt vanaf eind dit jaar 25 jaar verhuurd aan de federale overheidsdienst Financiën voor 6 miljoen euro per jaar. We weten dus wat projectontwikkeling is. Maar we zijn geen speculatieve ontwikkelaars, die meestal voor grote risico’s en winsten gaan. Die strategie brengt soms ook grote verliezen met zich.”

Brussel kent 11 procent leegstand.

DE BLIECK. “Op de Brusselse kantoormarkt heerst een paradox. Er is een overaanbod aan gebouwen en een vraag waaraan amper voldaan kan worden. Dat komt omdat veel bestaande gebouwen niet voldoen aan de eisen van de klant. Die gebouwen moeten ook op de perfecte locatie liggen: in het Leopoldkwartier of rond de Brusselse vijfhoek. Zo zijn er erg weinig. De markt had het in 2013 niet gemakkelijk om de vraag aan 369.000 vierkante meter kantoren in te vullen. Er waren voor het nieuwe gebouw voor de Vlaamse administratie maar een handvol ernstige kandidaten.”

Waarom is er te weinig aanbod?

DE BLIECK. “Daar zijn verschillende redenen voor. Geen enkele bank laat nog toe dat een ontwikkelaar op risico bouwt. Het aantal beschikbare gebouwen slinkt ook omdat sinds 2008 meer dan een half miljoen vierkante meter kantoren werden omgebouwd tot woningen en ander soort vastgoed.

“We verwachten trouwens dat de vraag nog zal toenemen aan de vijfhoek. Vergeet ook niet dat de Europese Unie, even verder aan het Rogierplein, al een gebouw huurt. Ze is niet langer vastgeketend aan het Leopoldkwartier. Vroeger onderhandelden de Europese instellingen als ze een gebouw wilden huren. Nu gebeurt dat door een openbare aanbesteding, zodat wij meer kans maken met het Noord Gebouw. Tegen 2021 kunnen we ons project meer dan waarschijnlijk tegen een correcte prijs verhuren. We zijn zelfs zo positief over de toekomst, dat we even verder een vergunning hebben aangevraagd voor WTC IV, ons project van 56.400 vierkante meter. Dat kunnen we in twee jaar op de markt zetten, als we er een klant voor vinden.

“Ook de verhuis van ondernemingen stimuleert de vraag. Zij verlaten hun klassieke bedrijfszetels in het centrum, dikwijls ver van aangenaam openbaar vervoer, om naar locaties te trekken die voor hun medewerkers gemakkelijk bereikbaar zijn. De verhuis van AXA uit het vroegere Royale Belge-gebouw in Watermaal-Bosvoorde naar een plek aan het Noordstation is daar een perfect voorbeeld van.”

Bent u tevreden met AXA als nieuwe aandeelhouder, na de ruil van zijn zetel in Antwerpen voor aandelen in Befimmo vorig jaar?

DE BLIECK. “Voor AXA is het een mooie deal, omdat die aandelen per definitie liquide zijn en dus zijn flexibiliteit vergroten. Voor ons is het goed omdat we onze portefeuille hebben uitgebreid met dat mooie AMCA-gebouw. Bovendien komen we met AXA als referentieaandeelhouder meer in beeld van internationale investeerders.”

Minder orthodox was de financiering van de Blue Tower in Brussel. De aankoopsom van 79 miljoen euro haalde u op met een private plaatsing, waarbij de nieuwe institutionele investeerders konden instappen met een korting van 2,4 euro per aandeel (toen 49 euro). Worden kleine aandeelhouders door zo’n verwatering aan een discount niet gefrustreerd?

DE BLIECK. “Misschien. Maar de portefeuille werd wel gevoelig uitgebreid. De Blue Tower brengt zo per aandeel meer cashflow op. Een klassieke kapitaalverhoging duurt — door de tussenkomst van de FSMA en de zware reglementering — enkele maanden. Die tijd ontbrak bij het sluiten van die deal. Morgan Stanley, de vroegere eigenaar, heeft ooit 100 miljoen neergeteld voor de aankoop van dat gebouw. Er waren nog kandidaten. Het alternatief voor de financiering was een bankkrediet, maar dan hadden we onze schuldratio moeten verhogen. Nadat beide operaties zonder het aangaan van een nieuw krediet in de boeken waren gekomen, daalde onze loan-to-value-ratio van 48 naar 46 procent.”

U hebt zo een oorlogskas van 250 miljoen euro opgebouwd. Zal u die snel kunnen inzetten met nieuwe projecten?

DE BLIECK. “We zetten de oorlogskas alleen in als we denken de oorlog te kunnen winnen. Snelle beslissers zijn in ons beroep slechte raadgevers. Voor de crisis in 2008 wilde iedereen een snelle vastgoedjongen zijn. Dat willen we bij Befimmo vermijden.”

Gelooft u dat de Brusselse vastgoedmarkt in de nabije toekomst herleeft?

DE BLIECK. “Die markt heeft door de mismatch van vraag en aanbod alles mee. Problematisch is dat de werkelijke economische herleving ontbreekt. Iedereen hoopt op groei, maar werkt er niet aan.”

Zit u ook niet met een fundamenteel probleem? Grote kantoren in Brussel worden stilaan passé door thuis- en flexiwerken en de verhuis naar andere steden om de files te vermijden.

DE BLIECK. “Klopt, maar daar spelen we op in. De Regie der Gebouwen verlaagde het aantal vierkante meter per ambtenaar van 20 naar 8 à 12. Dat vraagt een ander type van gebouw. Daar kunnen we met een flexibel gebouw zoals Noord Building aan beantwoorden. Kantoren zullen nooit helemaal verdwijnen, omdat mensen nu eenmaal af en toe in groep moeten werken.”

Als de economie aantrekt, hebt u misschien een probleempje. Befimmo werd populair bij beleggers omdat het ook in een recessie een stabiele cashflow biedt. Misschien zoeken ze een alternatief in ietwat risicovolle bedrijven met groeipotentieel als de markt aantrekt?

DE BLIECK. “We zijn inderdaad een defensief aandeel. Als alles goed gaat, is dat goed voor ons, maar wat minder dan voor de rest. Gaat het overal slecht, geldt dat ook voor ons, maar wat minder dan voor anderen. Dat zijn de pro’s en contra’s van stabiliteit. Vandaar ook dat we zeer sterk onze transparantie en corporate social responsability (CSR) ontwikkelen. Onze aandeelhouders weten perfect wat ze aan ons hebben.”

Is 100 procent CSR wel mogelijk in vastgoed? Ik kan me voorstellen dat een bedrijf voor het neerzetten van de mammoettoren Paradis Tower in Luik niet altijd even lijnrecht kan zijn bij het verkrijgen van de vergunning.

DE BLIECK. “Befimmo werkt altijd op een ethische manier. Waarschijnlijk hebben we her en der al een opdracht verloren omdat we geen enkel risico willen lopen. De meerderheid van onze aandeelhouders zijn internationale groepen en particulieren. Een bedrijf zoals onze nieuwe aandeelhouder Blackrock kent in CSR geen compromissen. Ook niet in Brussel.”

Volgens Gaétan Clermont, de topman van CBRE, zijn de Belgische bevaks te klein als diversificatie-instrument voor internationale investeerders.

DE BLIECK. “Dat klopt. Gelukkig staan we al enkele jaren in de Bel-20, zodat we eerder in fondsen worden opgenomen. Maar wat moeten we doen? Snel groeien? Zelfs als we twee keer groter worden, zijn we nog klein in vergelijking met internationale kleppers. Ooit behalen we het vereiste niveau, maar de weg is lang.”

U moet eens praten met Cofinimmo, dat misschien van zijn kantoren af wil. Die zijn toch goed voor 1,7 miljard euro? Of is dat al gebeurd?

DE BLIECK. “Neen. Maar we willen wel over elk gebouw apart praten. De totale portfolio lijkt me onhaalbaar. Cofinimmo heeft ook kantoren op B-locaties en daar blijven we in principe weg.”

Zelf hebt u ooit aangekondigd te willen investeren in Frankrijk om te kunnen groeien. Twee maanden later werd dat idee losgelaten. Werd u teruggefloten door de aandeelhouders?

DE BLIECK. “Inderdaad. Befimmo is een bedrijf waar de aandeelhouders de lijnen uitzetten en de CEO die strategie invult. De aandeelhouders lieten me duidelijk weten dat ze liever rechtstreeks dan via Befimmo in Frankrijk investeren. Na die negatieve feedback was het duidelijk dat Frankrijk niet de goede richting was.”

Een ballonnetje dat altijd opduikt, is de opslorping van uw dochter Fedimmo, dat ooit de gebouwen van de Belgische overheid overkocht.

DE BLIECK. “Die fusie zou logisch zijn. Ooit had Fedimmo een bestaansreden omdat de overheidsholding FPM voor 10 procent participeerde. Maar nu heeft FPM bijna 3 procent aandelen in Befimmo. Op dit moment ligt de fusie niet op tafel. Op een of andere dag zal het wel gebeuren.”

De Brusselse regering zal de onroerende voorheffing verhogen. Heeft dat impact op uw rendement?

DE BLIECK. “Neen. Onze klanten betalen die belasting. Bevaks die in residentieel vastgoed actief zijn, zullen die fiscale factuur wel moeten betalen. Een hogere vastgoedbelasting is nooit goed nieuws.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE DEBBY TERMONIA

“Ik ben er niet trots op dat we dit jaar zo weinig gekocht hebben. Maar je moet de moed hebben om iets niet te doen”