Het failliet van de kadastrale inkomens

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

www.fiscoloog.be

Met het verstrijken van de jaren wordt het probleem van de kadastrale inkomens almaar groter. Het kadastraal inkomen vormt de basis waarop de onroerende voorheffing berekend wordt. In een aantal gevallen dient het ook als basis voor de berekening van de uiteindelijk verschuldigde personenbelasting. Dat is bijvoorbeeld het geval als men een gebouw verhuurt, en de huurder een particulier is. De belastbare basis is dan gelijk aan 140 procent van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Hetzelfde geldt voor een gebouw dat men niet verhuurt, en dat niet de eigen woning van de belastingplichtige is.

Gaat het wel om de eigen woning, dan is daarop, behoudens de onroerende voorheffing, geen personenbelasting verschuldigd. Gaat het om een ander gebouw dat men niet verhuurt, dan is de belastbare basis ook weer gelijk aan 140 procent van het geïndexeerde kadastraal inkomen.

Dat kadastraal inkomen wordt vastgesteld uitgaande van de werkelijke of vermoede huurwaarde. Het probleem is dat daarbij niet uitgegaan wordt van de huurwaarde van vandaag. Het kadastraal inkomen is gebaseerd op de huurwaarde die een onroerend goed had op 1 januari 1975. Dat is bijna veertig jaar geleden.

Normaal gezien moet om de tien jaar een algemene herziening van de kadastrale inkomens plaatsvinden. De jongste algemene herziening — die toen gebaseerd was op de huurmarkt van 1 januari 1975 — vond meer dan dertig jaar geleden plaats.

Het gevolg is dat er vandaag nauwelijks nog een verband bestaat tussen het kadastraal inkomen en de werkelijke huurwaarde van het onroerend goed. Om dat verband min of meer te herstellen, is aan het begin van de jaren negentig wel een indexering van het kadastraal inkomen doorgevoerd. Maar die herstelt dat verband slechts heel gedeeltelijk. Neem bijvoorbeeld een gebouw met een middelgroot kadastraal inkomen van 1500 euro. De indexeringscoëfficiënt voor het aanslagjaar 2014 bedraagt — wat de toepassing van de personenbelasting betreft — 1,6813. In het voorbeeld is het geïndexeerde kadastraal inkomen dus gelijk aan (1500 x 1,6813) = afgerond 2522 euro. Stel dat het gaat om een gebouw dat verhuurd wordt aan een particulier. De belastbare basis is dan gelijk aan 140 procent van het geïndexeerde kadastraal inkomen. In het voorbeeld bedraagt die dus (2522 x 1,40) = 3530,80 euro. Om de vergelijking te maken met de prijzen die op de huurmarkt gelden, moet dit bedrag weliswaar nog ‘gebruteerd’ worden. Maar het is duidelijk dat je voor zo’n prijs tegenwoordig amper nog een woning van enige omvang kan huren.

Het probleem wordt hallucinant als je bedenkt dat aan nieuwe gebouwen ook een kadastraal inkomen moet worden toegekend, dat rekening houdt met de stand van de huurmarkt van bijna veertig jaar geleden. Stel dat ik vandaag een woning laat bouwen. De ambtenaren van het kadaster moeten zich dan een beeld vormen van wat de huurwaarde van deze woning zou geweest zijn op 1 januari 1975. Het kadastraal inkomen moet immers de huurwaarde uitdrukken op dat moment. Het hoeft nauwelijks betoog dat dit in veel gevallen onbegonnen werk is. De nieuw vastgestelde kadastrale inkomens zijn daardoor slechts een zeer ruwe schatting van wat de huurwaarde veertig jaar geleden had kunnen zijn. De vergelijkbaarheid tussen de kadastrale inkomens van oude en nieuwe gebouwen gaat daarmee zienderogen achteruit. Ook bij oudere gebouwen is de onderlinge vergelijkbaarheid stilaan onbestaande.

Recent onderzoek van de vastgoedmarkt in Antwerpen wees uit dat woningen die verkocht werden tegen 250.000 euro — en die dus volgens de ‘markt’ vergelijkbaar zijn — kadastrale inkomens hadden die schommelden van 600 tot 1800 euro.

Daarmee is het bewijs van het totale failliet van de bestaande kadastrale inkomens zo goed als geleverd. Hoe het nu verder moet? Alsnog een algemene herziening van de kadastrale inkomens doorvoeren? Of op zoek gaan naar een nieuw criterium voor de belastingheffing? Zeker is dat het zo niet verder kan. En dat er winnaars, maar ook veel verliezers zullen zijn.

JAN VAN DYCK

De kadastrale inkomens worden nog altijd vastgesteld op basis van de huurmarkt van veertig jaar geleden.