Het einde van de vastgoedboom

In 2011 zijn de vastgoedprijzen in België blijven stijgen, maar minder dan andere jaren, zo blijkt uit een studie van ING. Dit jaar stagneert de groei wellicht nog meer. Mogelijke belastingverhogingen op vastgoed zouden de prijzen zelfs doen dalen.

In 2011 werd op de Belgische vastgoedmarkt een recordaantal van 127.330 transacties gesloten. Dat blijkt uit een onderzoek van de Economische Studiedienst van ING België naar de evolutie van de Belgische vastgoed- en bouwmarkt in 2011. Ook in 2010 waren er al uitzonderlijk veel transacties. Toch zijn de prijzen van de huizen en de appartementen in 2011 minder vlug gestegen dan de jaren daarvoor. De vastgoedprijzen hebben in 2011 de inflatie gevolgd, wat neerkomt op een gemiddelde stijging met 3,7 procent. In reële cijfers moeten we dus over een stagnatie spreken.

Regionale verschillen

In de drie regio’s zijn de prijzen van de appartementen in 2011 ongeveer gelijk geëvolueerd. In Vlaanderen zijn appartementen slechts 3 procent duurder geworden, tegenover 6 procent in 2010. In Wallonië was er een stijging met 3,6 procent, in Brussel een groei met 2,8 procent.

Wat huizen en villa’s betreft, waren er wel belangrijke verschillen tussen de gewesten. In Wallonië deed die markt het minder goed, aangezien er in 2011 drie kwartalen met een negatieve groei waren. Toch werd over het hele jaar nog een stijging van 2,8 procent gehaald. In Vlaanderen vielen de prijzen niet terug, waardoor de huizen in die regio vorig jaar 4,6 procent duurder zijn geworden. In Brussel gingen de prijzen met 3,6 procent omhoog.

Minder goed jaar

In 2011 heeft de vastgoedmarkt voordeel getrokken van de lage rente. Sinds augustus 2010 is de rente slechts gedurende vijf maanden uitgekomen boven 4,7 procent. Eind 2011 sloot zelfs af met een nooit gezien peil van 3,7 procent. Veel Belgen hebben hun aankoop van een woning vervroegd, om te profiteren van de lage rentetarieven.

2012 wordt wellicht een minder goed jaar. Er is nog maar weinig speelruimte voor verdere renteverlagingen. Bovendien was het consumentenvertrouwen begin dit jaar vrij zwak. Het aantal nieuwe hypothecaire leningen is de eerste twee maanden van 2012 bijvoorbeeld gedaald met 7 procent. Het is twijfelachtig dat de kopers in het tweede semester naar de vastgoedmarkt terugkeren.

De prijzen zullen wellicht nog wel stijgen, maar minder dan de inflatie. De huidige groeiprognose van ING bedraagt 1,5 procent. Voor 2013 rekenen de onderzoekers op een stijging van 5 procent, aangezien de Belgische economie dan wellicht in een herstelfase zit en de werkloosheid vermoedelijk zal zijn gedaald.

Zwarte sneeuw

De bouwsector heeft flink te lijden onder de crisis. Dat blijkt onder meer uit het hoge aantal faillissementen in de sector. Tussen 2009 en 2011 zijn elk jaar gemiddeld meer dan 1500 bouwbedrijven over de kop gegaan, of 50 procent meer dan tussen 2005 en 2008. Enquêtes onder architecten hebben uitgewezen dat de bouwactiviteit in 2012 wellicht opnieuw zal krimpen. Ze zal minder afnemen dan in 2011, maar voor het eerst sinds 1987 zal het aantal nieuwbouwwoningen uitkomen onder de drempel van 35.000.

Het fiscale gevaar

De voordelige fiscaliteit in België heeft de vastgoedprijzen de voorbije jaren ondersteund. Tijdens de opmaak van de begroting van 2012 heeft de regering-Di Rupo het vastgoed grotendeels buiten schot gehouden – op de invoering van de btw op notariskosten na. Maar de kans is groot dat de vastgoedsector de volgende jaren een grotere bijdrage moet leveren om de begroting in evenwicht te houden.

Volgens ING zou een verlaging van de fiscale aftrek voor hypothecaire kredieten de vastgoedprijzen doen dalen met 5 procent. Wordt het belastingvoordeel helemaal afgeschaft, dan zou de koopkracht van de vastgoedconsument zelfs dalen met 20 procent, wat na een tijdelijke verlamming van de markt tot een scherpe prijscorrectie kan leiden. Een verhoging van de registratierechten tot 12,5 à 25,5 procent zou de koopkracht van de consument met 10 procent doen dalen en leiden tot een marktcorrectie van dezelfde omvang.

Ook de gevolgen van de verhoging van de onroerende voorheffing werden onderzocht. Die wordt nog altijd berekend voortgaand op de kadastrale inkomens uit 1975. Om de ontvangsten uit de onroerende voorheffing te doen aansluiten bij de stijging van de vastgoedprijzen sinds dat jaar, zou de belasting moeten stijgen met 50 procent. Als dat gebeurt, zouden de kopers op de vastgoedmarkt volgens ING tot 5 procent koopkracht verliezen. Als de regering de belasting op vastgoed zou optrekken en de rente tegelijk zou stijgen – het worstcasescenario volgens ING – kan de correctie oplopen tot meer dan 15 procent. De vastgoedprijzen zouden daarmee terugvallen tot het niveau van begin 2007.

JOHAN STEENACKERS