Het andere verhuren

Als u een handelspand verhuurt, moet u rekening houden met andere regels dan voor de verhuur van een woning of een appartement.

Als een huurder uw pand wil gebruiken om er een winkel uit te baten, moet u met hem een handelshuurovereenkomst afsluiten. De regels daarvoor verschillen van een contract voor de huur van een woning.

1. HOEVEEL HUUR MAG U VRAGEN?

In de wet staan geen grenzen. U kunt een beroep doen op een vastgoedmakelaar of navraag doen bij de huurders of de verhuurders van aanpalende panden om de prijs te bepalen. U mag vragen dat de huurder de onroerende voorheffing betaalt boven op de huurprijs.

Spreek af volgens welke formule de jaarlijkse indexering gebeurt. Wilt u tijdens de looptijd van de overeenkomst de huur verhogen – bijvoorbeeld na een verbouwing – dan moet u via de vrederechter passeren. Dat kan alleen tijdens de laatste drie maanden van een lopende driejarige periode. U moet kunnen bewijzen dat de normale huurwaarde door nieuwe omstandigheden ten minste 15 procent hoger is dan de huurprijs in de huurovereenkomst.

2. HOEVEEL HUURWAARBORG MAG U VRAGEN?

De wet bepaalt niet hoe hoog de huurwaarborg mag zijn. Het is gebruikelijk meer dan twee maanden huur te vragen, tot zelfs zes maanden huur. U mag afspreken dat de huurder de waarborg op uw rekening stort — dat hoeft niet noodzakelijk op een geblokkeerde rekening op de naam van de verhuurder. Maak goede afspraken over wie de intresten krijgt. Ook een bankwaarborg behoort tot de mogelijkheden. De huurder betaalt de bank dan om garant te staan. Hij hoeft zo geen werkingsmiddelen te blokkeren. Kijk wel goed na welke voorwaarden de bank vooropstelt voor het opvragen van de waarborg.

3. HOELANG KAN DE HUURTERMIJN ZIJN?

Een handelshuurovereenkomst wordt aangegaan voor minstens negen jaar. De huurder kan het contract beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, met een opzegging van zes maanden. Ook een tussentijdse beëindiging in onderling akkoord is mogelijk. Dat akkoord moet worden vastgesteld door een authentieke akte of door een verklaring voor de rechter.

In het huurcontract kunt u een clausule opnemen, die u toelaat de huur te beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, zodat u of een familielid in het verhuurde pand een kleinhandel kan beginnen. U moet een opzeggingstermijn van één jaar naleven en eventueel een vergoeding betalen.

Bij een handelshuur voor negen jaar heeft uw huurder het recht drie keer een huurhernieuwing te vragen. De totale duur kan dus 36 jaar worden. De huurder moet de hernieuwing vragen tussen de 18de en de 15de maand voor het einde van het lopende contract. De verhuurder moet binnen de drie maanden reageren. U kunt akkoord gaan, weigeren of andere voorwaarden voorstellen. Is uw huurder het daarmee niet eens, dan kan hij de zaak binnen de 30 dagen aanhangig maken bij de vrederechter.

4. MAG UW HUURDER VERBOUWINGEN DOEN?

Uw huurder mag verbouwingen doen aan uw pand als ze “dienstig zijn voor zijn onderneming”. De werken mogen maximaal drie jaar huur kosten, tenzij u akkoord gaat met zwaardere werken. De werkzaamheden mogen de veiligheid, de stabiliteit en de esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang brengen.

De huurder moet u vooraf verwittigen en u de plannen en de bestekken voorleggen. U hebt het recht zich te verzetten binnen de dertig dagen na ontvangst van het bericht van uw huurder. Gebruik daarvoor een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. Wil de huurder, ondanks uw verzet, de verbouwingen toch uitvoeren, dan moet hij u binnen de dertig dagen dagvaarden.

5. MAG DE HUURDER DE HUUR OVERDRAGEN?

Behalve als in de huurovereenkomst andere afspraken zijn gemaakt, mag de huurder de huur overdragen. In het huurcontract kunt u dat verbieden, tenzij de huurder tegelijk zijn handelszaak overlaat. U kan zich daar enkel tegen verzetten als u of een familielid een deel van het gebouw bewoont, of als er sinds de start van de huur of sinds de huurvernieuwing minder dan twee jaar zijn verlopen. Hetzelfde geldt als u een wettige reden kunt aanvoeren, zoals het bewijs dat de overnemer faillissementen achter de rug heeft. Is de huurder het niet eens met uw verzet, dan mag hij naar de vrederechter stappen.

Bij een overdracht van de huur moet uw vroegere huurder samen met de nieuwe huurder de huurdersverplichtingen blijven nakomen. Dat betekent bijvoorbeeld dat als uw nieuwe huurder de maandelijkse huur niet correct betaalt, u de vroegere huurder daarvoor nog kan aanspreken.

Jan Roodhooft

Uw huurder mag verbouwingen doen aan uw pand als ze “dienstig zijn voor zijn onderneming”.