Het 9/11 van de woonfiscaliteit

Wat fiscalisten al lang hadden voorspeld, werd op 11 september 2014 een feit. Die dag werd België door het Europees Hof voor Justitie veroordeeld voor zijn discriminerende fiscale behandeling van inkomsten uit onroerende goederen. Wie als Belgische belastingplichtige in België een onroerend goed bezit of hier een woning verhuurt, wordt door de fiscus enkel belast op het kadastraal inkomen. Dat is een forfaitair geschat jaarlijks huurinkomen, gebaseerd op de huurwaarden van 1975. Een Belgische belastingplichtige die in het buitenland een onroerend goed bezit of er een onroerend goed verhuurt, wordt door de Belgische fiscus niet belast op het kadastraal inkomen, maar op de actuele huurwaarde of de ontvangen huurinkomsten.

Die aparte behandeling van Belgisch en buitenlands onroerend goed is niet naar de zin van het Europees Hof, dat daarin een schending van het vrije verkeer van kapitaal in de Europese Unie ziet. Vooral de grote discrepantie tussen de huurwaarden van 1975 en de actuele huurwaarde of de huurinkomsten zijn voor het Europees Hof van Justitie een stap te ver.

Het arrest dreigt de fiscale 9/11 van de Belgische woonfiscaliteit te worden. De nieuwe regering heeft geen andere keuze dan het Europese arrest te respecteren en de fiscale behandeling van Belgische en Europese onroerende goederen gelijk te stellen. Dat is geen sinecure. Er zijn maar twee opties: ofwel breidt de regering het systeem van het kadastraal inkomen uit naar het buitenland, ofwel moet ze ook Belgische onroerende goederen belasten op hun huurwaarde of op de ontvangen huurinkomsten. Die laatste optie is de enige valabele mogelijkheid voor de regering. Daar zijn verschillende redenen voor.

De belangrijkste is van praktische aard. Het kadastraal inkomen van Belgische onroerende goederen wordt vastgesteld door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de federale overheidsdienst Financiën. Die dienst is enkel bevoegd in België. Bovendien moeten de kadastraal inkomens om de tien jaar worden herschat in wat een algemene perequatie heet. Die heeft niet meer plaatsgevonden sinds 1 januari 1975, waardoor de kadastraal inkomens nog altijd worden vastgesteld aan de hand van de huurwaarden van 1975. Geen enkele minister van Financiën heeft sinds 1975 durven te raken aan de baksteen van de Belg. Sinds 1991 worden de kadastraal inkomens geïndexeerd, en voor een tweede verblijf of bij een verhuur verhoogd met 40 procent.

Die correcties hebben er niet toe geleid dat de fiscale gelijkheid werd hersteld. Meer zelfs: met een perequatie kan de fiscus rekening houden met allerlei omstandigheden die een positieve invloed hebben op de huurwaarde. Het uitstel van een perequatie heeft de fiscale ongelijkheid enkel maar groter gemaakt. In 2006 en 2013 heeft het Rekenhof geschetst wat daarvan de gevolgen zijn door de gegevens van de fiscus te vergelijken met die van het Nationaal Instituut voor de Statistiek. Daaruit bleek dat 59 procent van de woningen volgens het kadaster beschikt over centrale verwarming, volgens het Nationaal Instituut voor de Statistiek is dat 73 procent. Ook zou volgens het Nationaal Instituut voor de Statistiek 96 procent van de woningen een badkamer hebben. Het kadaster houdt het op 77 procent. Het kadastraal inkomen is dus geen objectieve fiscale parameter meer.

Een heffing op basis van de actuele huurwaarde of de huurinkomsten zal de overheid geen windeieren leggen. De Hoge Raad voor Financiën heeft berekend dat de kadastraal inkomens sinds 1975 zijn gestegen met de coëfficiënt 2,35, terwijl de echte huurprijzen zijn gestegen met de coëfficiënt 4,53. Die onderschatting leidt tot een onderschatting van de belastbare onroerende inkomsten met 2,9 miljard euro. Dat opent heel wat fiscale perspectieven. Die gedwongen verhoging van de belastingdruk kan deels worden gecompenseerd door de aftrek van renovatie- en onderhoudskosten toe te laten, wat meteen een grotendeels zwarte sector zou witwassen.

De auteur is advocaat en hoogleraar fiscaal recht.

MICHEL MAUS

De nieuwe regering heeft geen andere keuze dan de fiscale behandeling van Belgische en Europese onroerende goederen gelijk te stellen.