Herfinancieren met de oude woonbonus

Een hypothecaire lening terugbetalen en die laten vervangen door een nieuwe lening om minder intresten af te dragen, blijft interessant. Zo’n herfinancieringslening blijft vallen onder de oude, voordeligere woonbonus.

Een oude lening herfinancieren bij dezelfde bank of bij een andere bank is niet gratis. “Een herfinanciering heeft enkel zin als de kredietnemer de kosten van de nieuwe lening — onder meer boete-intresten — kan terugverdienen met een lagere maandelijkse leningslast”, zegt John Romain, de bestuurder van de onafhankelijke adviseur Immotheker. “Als hij verandert van bank, moet hij ook nog de nieuwe aktekosten recupereren.”

De bank bij wie u een lening hebt afgesloten, zal zelf niet voorstellen om uw lening te herfinancieren, want daardoor krijgt ze minder intresten en snijdt ze in haar winst. U moet dus regelmatig zelf uw lening evalueren. Doe dat eerst bij de bank waar u de lening hebt afgesloten. De bank is niet verplicht een herfinanciering toe te staan. Gaat ze niet in op uw verzoek, dan moet u bij een andere bank aankloppen.

Een voorbeeld

Stel dat u op 1 januari 2009 een bedrag van 200.000 euro hebt geleend op 25 jaar tegen een vaste rentevoet van 5,05 procent. U betaalt daarvoor een maandlast van 1161,27 euro (kapitaal plus intresten). Op 1 januari 2015 — na zes jaar — bedraagt het openstaande kapitaalsaldo 171.641,06 euro. Daarbovenop moet u nog 93.128,54 euro aan intresten afdragen.

Als u die lening herfinanciert bij een andere bank, moet u rekening houden met de volgende kosten: een wederbeleggingsvergoeding van 2116,33 euro (drie maanden boete-intresten), 849,41 euro aan handlichtingskosten voor het schrappen van de lopende hypotheek en 4936,71 euro aan nieuwe leningskosten (de nieuwe hypotheek plus dossierkosten).

“Als de kredietnemer die kosten mee herfinanciert, komt hij op een nieuw kredietbedrag van 179.543,51 euro”, zegt Romain. “Als hij weer kiest voor een vaste rente op 19 jaar — de resterende looptijd — is de break-evenrente 4,47 procent. Hij maakt dus winst met een herfinanciering als hij een bank vindt die een lagere rente biedt dan 4,47 procent.”

“Stel dat hij op 1 januari 2015 een nieuwe lening bij een andere bank vindt met een vaste rente van 2,96 procent — zonder andere verplichting zoals het nemen van een extra schuldsaldoverzekering, een brandverzekering of een rekening met loondomiciliering — dan levert dat voor de resterende looptijd een besparing van 38.610 euro aan intresten op. Maar het nieuwe leenbedrag is 7902 euro hoger door de herfinancieringskosten, zodat de uiteindelijke besparing 30.708 euro bedraagt.”

“Als de kredietnemer die lening herfinanciert bij zijn huidige bank, is de break-evenrente 4,88 procent. De huidige bank moet dus een lagere rente geven dan 4,88 procent om winst over te houden. De eerste bank mag in dat geval maximaal 4,89 – 4,47 = 0,42 procent duurder zijn dan de bank die de lening herfinanciert.”

Goed om te weten

“Wie in 2006, 2007, 2008 en 2009 heeft geleend tegen een vaste rente van 5 procent of meer, doet er goed aan een herfinanciering te overwegen”, stelt Romain. “Dat geldt ook voor wie in 2009 en 2010 heeft geleend tegen een dure, jaarlijks aanpasbare rentevoet met een startrente van 3 procent. Een herfinanciering is vooral interessant voor kredietnemers die een lening hebben met een lange looptijd en die nog een groot bedrag moeten aflossen.”

Het verschil in rentevoet tussen de oude en de nieuwe lening hoeft niet noodzakelijk 1 procent te bedragen, zoals vaak wordt beweerd, aldus Romain. “Het verschil kan kleiner of groter zijn. Het hangt af van de resterende looptijd, waarin de consument de herfinancieringskosten moet terugverdienen.”

Houd bij de vergelijking van de rentevoeten rekening met mogelijke wijzigingen van de nieuwe rentevoet. Hebt u bijvoorbeeld geleend met een vaste rentevoet op 30 jaar en stapt u over op een jaarlijks variabele rentevoet, dan mag u beide rentevoeten niet zomaar met elkaar vergelijken. U moet rekening houden met een prognose van de gemiddelde evolutie van de rente en met het worstcasescenario dat de nieuwe rente elk jaar stijgt.

“Leners kunnen ook lenen om de kosten van een herfinanciering te dekken”, stelt Romain. “Maar dat bedrag is niet fiscaal aftrekbaar.”

Oude woonbonus

Een herfinanciering levert nooit een groter fiscaal voordeel op dan de oude lening. Wel blijft die lening vallen onder de oude, interessante woonbonus, zelfs als u de herfinancieringslening aangaat na 1 januari 2015. Sluit u bijvoorbeeld in 2015 een herfinancieringslening af om een lening te vervangen die u in 2008 bent aangegaan voor uw eigen en enige woning, dan kunt u voor die nieuwe lening aanspraak blijven maken op de oude woonbonus.

“Maar een herfinancieringslening geeft geen recht op een nieuwe termijn van tien jaar voor de jaarlijkse toeslagen van 750 euro”, aldus Romain. “Die toeslagen vervallen tien jaar na het afsluiten van de oorspronkelijke lening. Vanaf 2018 valt de kredietnemer dus terug op de basisaftrek van 2260 euro.”

“Vergelijk geen appelen met citroenen”, waarschuwt John Romain. “We gingen in het voorbeeld uit van het beste tarief voor een vaste rente op 19 jaar, zonder andere verplichting. Consumenten kunnen een betere rente verkrijgen, maar dan moeten ze rekening houden met allerhande verplichtingen die aan de herfinanciering worden gekoppeld, zoals een nieuwe, duurdere schuldsaldoverzekering, een bankrekening of een spaarverplichting. Bovendien kunnen de dossierkosten per bank verschillen, gaande van 200 tot 700 euro.”

JOHAN STEENACKERS

“Wie in 2006, 2007, 2008 en 2009 heeft geleend tegen een vaste rente van 5 procent of meer, doet er goed aan een herfinanciering te overwegen”