Help de woningprijs daalt

De woningprijzen hebben elke voeling met de realiteit verloren. In 2005 zullen ze uit hun droom ontwaken.

De auteur is redacteur Economie van The Economist.

Nooit tevoren zijn de woningprijzen in reële (inflatiegezuiverde) termen zo snel gestegen in zoveel verschillende landen. Tijdens het voorbije jaar zijn ze met meer dan 10 % gestegen in elf van de twintig landen die opgenomen zijn in de wereldwijde woningprijzenindex van The Economist. Sinds 1997 zijn de woningprijzen in Australië, Groot-Brittannië en Spanje meer dan verdubbeld en in Ierland zelfs verdrievoudigd. Daarbij vergeleken kan de gemiddelde toename met 60 % van de woningprijzen in de VS bescheiden lijken, maar in reële termen is dat veruit de grootste toename sinds mensenheugenis, meer dan twee keer hoger dan tijdens de vorige twee vastgoedbooms in de jaren zeventig en tachtig. De grote uitzondering op de huidige boom zijn Japan en Duitsland, waar de woningprijzen gedaald zijn.

De combinatie van interesten op recordlaagte en het verlies van vertrouwen in waardepapieren heeft steeds meer mensen ertoe aangezet om een huis niet louter te bekijken als een plaats om te wonen, maar ook als een gemakkelijke manier om geld te verdienen, hetzij door te kopen om verder te verhuren of door een groter huis te kopen dan ze nodig hebben en het vervolgens te ruilen voor iets kleiners als ze met pensioen gaan.

Maar een huis verhuren, is minder rendabel geworden, omdat in vele landen de huurgelden nauwelijks nog de interestbetalingen dekken. Geen probleem, zeggen de beleggers, we zullen onze winst halen uit toekomstige vermogenswinsten. Dat klinkt verdacht veel als een echo van de dotcomzeepbel, toen zowel de analisten als de investeerders aanvoerden dat de band tussen aandelenprijzen en winstcijfers geen belang meer had. Huiseigenaars zijn nu bezig een soortgelijke vergissing te maken door de link tussen woningprijzen en huurgelden te negeren en te kopen op basis van verwachte vermogenswinst.

Heel wat vastgoedexperts ontkennen dat de woningprijzen overgewaardeerd zijn, maar hun redenering loopt mank. En wel op drie fronten.

Lage interest maakt huis (niet) goedkoper

Lage interesten, zo voeren vastgoedexperts aan, rechtvaardigen hogere woningprijzen. Maar de interesten zijn in de eerste plaats zo laag omdat de inflatie laag is. Het is waar dat de aanvankelijke interestafbetalingen kleiner zijn, maar omdat de inflatie laag is, zullen ze de echte last van de lening niet zo snel uithollen. In de volgende jaren zullen de afbetalingen van hypotheekleningen een veel groter stuk uit het inkomen van de ontlener snijden dan wanneer de inflatie hoger was geweest.

Groei bevolking doet woningprijs (niet) stijgen

Een ander veel gebruikt argument is dat de woningprijzen wel moeten blijven stijgen, omdat er een beperkt aanbod aan bouwgrond is. De zwakke plek in die redenering is dat, als de aangroei van de bevolking de woningprijzen omhoog stuwt, hetzelfde zou moeten gelden voor de huurprijzen, maar die blijven in veel landen stabiel of gaan zelfs achteruit.

Woningprijs daalt (niet) echt

Een derde argument van de optimisten is dat, zelfs als de woningprijzen overgewaardeerd zijn, ze niet zullen dalen, maar op zijn hoogst een paar jaar lang zullen stagneren. De woningprijzen vertonen de neiging om slechts stroef te dalen, omdat de verkopers verkiezen op hun eigendom te blijven zitten eerder dan een lagere prijs te aanvaarden. Vandaag maken twee factoren een daling juist wel waarschijnlijk. Ten eerste: in het verleden droeg hoge algemene inflatie ertoe bij dat de reële woningprijzen teruggebracht werden op hun waarde zonder dat de prijzen hoefden te dalen. Maar in een wereld met lage inflatie moeten de woningprijzen misschien wel een decennium lang stagneren om de inkomens en de huuropbrengsten toe te laten hun achterstand goed te maken. Ten tweede: beleggers die woningen kochten om ze te verhuren, hebben een grote rol gespeeld. Als de markt wankelt, zijn beleggers eerder geneigd om te verkopen dan eigenaars-bewoners, vooral als de huuropbrengsten hun interestbetalingen niet dekken. Dat zou een bijkomende neerwaartse druk kunnen uitoefenen op de prijs.

Waarschijnlijk zal de prijs geleidelijk naar beneden glijden over een periode van verscheidene jaren met een totale terugval van 10 à 20 % in de VS en 20 à 30 % in Groot-Brittannië, Australië en Spanje. Sommige markten zullen iets langer opgeblazen blijven dan andere, maar uiteindelijk komt er een einde aan alle vastgoedbooms.

Pam Woodall

We beleven de eerste wereldwijde vastgoed-bubbel in de geschiedenis.