‘GRIEKSE AANNEMERS COÖRDINEREN IS TOPSPORT’

Met 320 dagen zonneschijn per jaar is Griekenland de absolute weertopper in Europa. Bovendien is vastgoed in het land veel goedkoper dan in Italië, Frankrijk en Spanje. Maar omzichtigheid is geboden.

Griekenland heeft nogal wat troeven om Belgen te verleiden die een tweede woning zoeken in het buitenland. De bekendste zijn het mediterrane klimaat, de mooie stranden, het culturele erfgoed, het lekkere eten en de vlotte bereikbaarheid (ongeveer 3 uur vliegen vanaf Zaventem). Maar het land heeft veel meer te bieden. “Griekenland is heel verscheiden. Weinig mensen weten dat 70 procent van het land berggebied is. Griekenland heeft zelfs een twintigtal skipistes. Maar de allerbelangrijkste troef is de gastvrijheid van zijn bevolking. Als een vreemde aankomt in een dorp, ervaart iedere Griek het als de grootste eer die persoon onderdak te geven”, zegt Giorgos Gavriilidis. Hij is advocaat naar Grieks recht en werkt voor Elxis Greek Real Estate Services. Het bedrijf heeft zijn kantoor in Utrecht. Zowat de helft van de klanten zijn Belgen.

Tussen 2000 en 2008 is de Griekse vastgoedmarkt ononderbroken blijven groeien. Daaraan kwam in 2009 abrupt een einde, toen bleek dat het land na jaren van extreme begrotingstekorten failliet dreigde te gaan. Sinds het piekjaar 2008 zijn de prijzen van residentieel vastgoed in het land gezakt met 42 procent. Vooral 2012 en 2013 waren rampjaren, met telkens een daling van ruim 10 procent. Uit de jongste cijfers van de Griekse nationale bank blijkt dat de dalende trend aan kracht verliest, want in 2015 zakten de prijzen in de verstedelijkte gebieden met 5,5 procent.

Tenen in het water

Gavriilidis nuanceert die dramatische prijsdalingen. “Natuurlijk lijden ook de prijzen van vakantiewoningen onder de crisis, maar de cumulatieve daling in dat segment blijft beperkt tot zowat 10 procent. Op de echte toplocaties is er nauwelijks een impact merkbaar.”

De belangrijkste toeristische trekpleisters in Griekenland zijn de overblijfselen van de klassieke oudheid op het vasteland (zoals Athene en Delphi) en op het schiereiland Peloponnesos (zoals Bassae). Zonnekloppers kunnen hun hart ophalen op een van de duizenden eilanden die het land rijk is. Kreta is het grootste eiland, daarnaast zijn er populaire eilandengroepen zoals de Cycladen (met het eiland Mykonos), de Dodecanese (Rhodos en Kos) en de Ionische eilanden (Korfoe, Zakynthos).

Volgens Gavriilidis hangt de prijs van een woning in Griekenland vooral af van twee factoren: de ontwikkeling van het toerisme in de regio en de afstand tot de zee. “Een woning of een bouwgrond op enkele kilometers van de kust kost soms de helft van vastgoed dat aan zee ligt. De Grieken zitten graag met hun tenen in het water en zijn bereid veel te betalen voor een stekje aan zee. Toch liggen de prijzen in het land nog altijd veel lager dan in de andere landen aan de Middellandse Zee, waar het bijna onmogelijk is nog een stukje bouwgrond aan zee te vinden.”

Notaris en advocaat

Wie uitkijkt naar een woning in Griekenland, moet weten dat er meestal nogal wat onderhandelingsmarge op de vraagprijs zit. Dat geldt zeker voor bestaande huizen en bouwgronden. Wie een nieuwe woning van een projectontwikkelaar koopt, maakt veel minder kans om af te dingen, want ontwikkelaars hanteren doorgaans nettoprijzen.

Voor de overdracht van een onroerend goed is in Griekenland een notariële akte vereist, die voor een Griekse notaris moet worden verleden. Die notaris heeft een heel andere rol dan in België. “In Griekenland is de notaris een vertegenwoordiger van de overheid die erop moet toezien dat de transactie volgens de wettelijke regels gebeurt. Zijn rol is meer coördinerend dan uitvoerend”, benadrukt Gavriilidis. “Het is niet zijn taak de koopsom in ontvangst te nemen, de verkoper te betalen, de belastingen te voldoen of de kadastrale inschrijving te verzorgen. In Griekenland neemt een advocaat al die taken op zich.”

Mensen die willen investeren in een tweede woning in Griekenland, doen er dus goed aan uit te kijken naar een betrouwbare advocaat met wie ze vlot kunnen communiceren. Hij controleert de legitimiteit van de eigendomstitels in het hypotheekregister en gaat na of er lasten of claims op het onroerend goed rusten. Daarna stelt de notaris een concept-koopakte op en berekent de belastingen en de andere kosten. Vóór het verlijden van de akte moet de koper de verschuldigde belastingen betalen. Hij moet het betalingsbewijs overhandigen aan de notaris.

Na de ondertekening geeft de notaris een afschrift van de akte aan de advocaat, die dat neerlegt bij het hypotheekregister. Vanaf de inschrijving in het plaatselijke register is de koper de wettelijke eigenaar van het onroerend goed. “Voor die diensten hanteert een advocaat een tarief van 3 à 4 procent van de verkoopprijs”, zegt Gavriilidis.

Strikte regels

Om de vastgoedmarkt nieuw leven in te blazen, heeft de Griekse overheid de registratierechten voor bestaande woningen en bouwgronden verlaagd van 10 naar 3 procent. Op een nieuwbouwwoning is btw verschuldigd. Dat tarief is vorige maand opgetrokken van 23 naar 24 procent. Net zoals in België bestaat in Griekenland een constructie waarbij de koper van een nieuwbouwwoning op de waarde van de bouwgrond slechts 3 procent belastingen betaalt.

Eigenaars van een tweede woning in Griekenland moeten rekening houden met enkele recurrente kosten. “Voor water, elektriciteit en internet moeten ze zowat 100 euro per maand voorzien”, weet Gavriilidis. “Daarnaast betalen ze roerende voorheffing. Die wordt berekend op basis van de bebouwde oppervlakte en varieert van 3 tot 15 euro per vierkante meter.”

“Wie zelf een huis wil bouwen in Griekenland, denkt het beste twee keer na”, waarschuwt Gavriilidis. “Vooral voor bouwgrond die buiten het stedenbouwkundige gebied ligt, gelden strikte regels. Een grond moet minstens een oppervlakte van 4000 vierkante meter hebben vooraleer er mag worden gebouwd. Het is ook een illusie te denken dat het goedkoper is zelf als bouwheer op te treden. Het coördineren van Griekse bouwaannemers is pure topsport.”

DIRK VAN THUYNE

“De prijzen in Griekenland liggen nog altijd veel lager dan in de andere landen aan de Middellandse Zee”