Gratis wonen is niet gratis

Een bedrijfsleider die gratis woont in een woning die eigendom is van zijn vennootschap, wordt belast op een voordeel van alle aard. Wat zijn de fiscale spelregels?

Veel bedrijfsleiders laten woningen en andere onroerende goederen aankopen door hun vennootschap. Daar kunnen ze verscheidene redenen voor hebben, maar het fiscale voordeel speelt vaak een belangrijke rol. Vennootschappen kunnen alle kosten die verbonden zijn aan de eigendom van een vastgoed fiscaal inbrengen — denk bijvoorbeeld aan uitgaven voor de verbouwing en het onderhoud, afschrijvingen, verzekeringspremies, fiscale lasten zoals de onroerende voorheffing en intresten van leningen om het goed te verwerven.

Gratis woonst

In de meeste gevallen betalen bedrijfsleiders geen huur voor het persoonlijke gebruik van een woning die toebehoort aan hun vennootschap. Ze moeten dan wel rekening houden met een belastbaar voordeel van alle aard. Dat betekent dat ze belasting moeten betalen op een bedrag dat forfaitair wordt vastgesteld op basis van het kadastraal inkomen van de woning.

In de praktijk had dat meestal tot gevolg dat de bedrijfsleider een lagere belasting afdroeg dan het bedrag dat hij zou moeten betalen als hij het gebouw zou huren van een derde. De regering-Di Rupo heeft die voordelige belasting enkele jaren geleden teruggeschroefd.

Belastbaar voordeel van alle aard

Sinds die hervorming wordt het voordeel nog altijd forfaitair bepaald op basis van het kadastraal inkomen van de woning. Is het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen kleiner dan of gelijk aan 745 euro en is de verhuurde woning niet gemeubileerd, dan wordt de volgende formule toegepast: geïndexeerd kadastraal inkomen x 100/60 x 1,25. Is de verhuurde woning wel gemeubileerd, dan is de formule: geïndexeerd kadastraal inkomen x 100/60 x 1,25 x 5/3.

Is het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen groter dan 745 euro — wat vaak het geval zal zijn — dan wordt de factor 1,25 verhoogd tot 3,8. Dat geeft voor een niet-gemeubileerde woning een geïndexeerd kadastraal inkomen x 100/60 x 3,8. Voor een gemeubileerde woning is dat een geïndexeerd kadastraal inkomen x 100/60 x 3,8 x 5/3. Voor het inkomstenjaar 2014 worden de niet-geïndexeerde kadastrale inkomens vermenigvuldigd met een indexatiecoëfficiënt van 1,7.

Stel dat een vennootschap een woning met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1500 euro gratis laat gebruiken door de bedrijfsleider. De woning is niet gemeubileerd. De bedrijfsleider wordt dan jaarlijks belast op een voordeel van alle aard van 1500 x 1,7 (indexatiecoëfficiënt 2014) x 100/60 x 3,8 = 16.150 euro. Dat bedrag wordt gevoegd bij de andere belastbare inkomsten van de bedrijfsleider. Dat betekent dat hij er een belasting van maximaal 50 procent — plus de gemeentebelasting — op betaalt, en dat op het inkomen sociale bijdragen verschuldigd zijn. Gaat het om een gemeubileerde woning, dan is het belastbare voordeel van alle aard gelijk aan 1500 x 1,7 x 100/60 x 3,8 x 5/3 of 26.917 euro.

Het belastbare voordeel kan dus flink oplopen. Soms is het interessanter huur te betalen om het belastbare voordeel te vermijden. De bedrijfsleider in het voorbeeld heeft er alle belang bij een huur te betalen die kleiner is dan 16.150 euro per jaar (of 1346 euro per maand) in plaats van gratis in de woning te trekken.

Deels privégebruik

Stel dat een woning voor 70 procent privé wordt gebruikt door de bedrijfsleider en voor 30 procent beroepsmatig door de vennootschap, dat de woning een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1000 euro heeft en dat het gaat om een niet-gemeubileerde verhuur. Het belastbare voordeel van alle aard is dan gelijk aan 1000 x 70 procent (privégebruik) = 700 euro x 1,7 (indexatiecoëfficiënt 2014) x 100/60 x 1,25 = 2479 euro. In dit voorbeeld houden we rekening met de coëfficiënt van 1,25 in plaats van 3,80. Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van de woning is immers kleiner dan 745 euro.

Vermindering van het voordeel

In sommige gevallen mag het voordeel van alle aard worden verminderd. Dat is volgens de fiscus onder meer het geval als “de bedrijfsleider wordt verplicht een woning te betrekken waarvan de belangrijkheid duidelijk zijn persoonlijke behoeften overtreft”. In dat geval mag het voordeel worden berekend aan de hand van het kadastraal inkomen van een woning die zou voldoen aan de reële behoeften van de bedrijfsleider.

? Verplichte betrekking

Het moet gaan om een ‘verplichte betrekking’. Dat is volgens de fiscus het geval als een vennootschap een bedrijfsleider verplicht in de woning te verblijven om dwingende redenen die te maken hebben met de activiteiten van de vennootschap, en als er geen alternatief is dat beantwoordt aan de reële behoeften van de bedrijfsleider. Er moet worden bewezen dat — als de bedrijfsleider een ander onroerend goed zou betrekken — de activiteiten van de vennootschap daaronder zwaar zouden lijden of onmogelijk zouden worden.

? Persoonlijke behoeften overtreffen

De ter beschikking gestelde woning moet onbetwistbaar de behoeften van de bedrijfsleider te boven gaan, rekening houdend met zijn maatschappelijke stand en de samenstelling van zijn gezin. De fiscus houdt daarbij rekening met de bewoonbare oppervlakte, het aantal kamers, de plaats waar de woning gelegen is, het type en het uitrustingsniveau. De fiscus aanvaardt niet dat een bedrijfsleider aanvoert dat de woning zijn behoeften te boven gaat omdat ieder kind er zijn eigen kamer heeft, terwijl ze een kamer zouden kunnen delen.

JOHAN STEENACKERS

Vennootschappen kunnen alle kosten die verbonden zijn aan de eigendom van een vastgoed fiscaal inbrengen.