GOEDKOOP, MAAR MOEILIJK

Lenen voor een woning was nog nooit zo goedkoop. Dat is goed nieuws voor jonge mensen die een huis willen kopen of bouwen. Maar daartegenover staat dat de banken veel strenger zijn geworden bij het verstrekken van een hypothecair krediet.

Lenen was nog nooit zo goedkoop, maar sinds de financiële crisis zijn de banken strenger in het toekennen van een lening. Volgens een onderzoek van het onafhankelijke adviesbureau Immotheker is het aandeel van de kredieten aan mensen jonger dan 30 jaar gedaald van ongeveer 50 procent in 2007 tot 30 procent in 2013. Het percentage van de leningen aan consumenten ouder dan 35 jaar is gestegen van 26 procent in 2007 tot 43 procent in 2013. Volgens Immotheker neemt ook het aantal leningen met één kredietnemer toe: in 2007 werd één op de vier leningen afgesloten door één kredietnemer; in 2013 was dat één op de drie.

Immotheker ziet de gemiddelde investering in woonprojecten stabiliseren rond 278.000 euro. Sinds vorig jaar is het gemiddelde kredietbedrag gedaald met 7000 euro tot 178.000 euro. Dat betekent dat de eigen inbreng van de kredietnemers stijgt. Eén op de twee leners financiert meer dan 20 procent van zijn project met eigen spaargeld.

Ondanks de zeer lage rente is het aantal verstrekte hypothecaire kredieten in het eerste kwartaal van 2014 fors gedaald tegenover het eerste kwartaal van 2006. Voor de aankoop van een woning bedraagt de daling 11 procent, voor nieuwbouw 50 procent, voor een aankoop plus een verbouwing 45 procent. Alles bij elkaar bedraagt de daling 25 procent.

Officiële rentevoeten met korting

De meeste banken maken officiële tarieven bekend en geven daarop kortingen, afhankelijk van de kostprijs van de lening, hun relatie met de cliënt en de concurrentie. Banken kunnen hun officiële tarieven dus ongewijzigd laten — zodat de consument niets merkt van de dalende of stijgende rentes — en hun kortingen aanpassen aan de omstandigheden. Slechts enkele banken maken netto officiële tarieven zonder kortingen bekend.

Wat de bank met de ene hand geeft, neemt ze met de andere vaak dubbel en dwars terug. Sommige banken kennen hun voordeligste rente enkel toe op voorwaarde dat de kredietnemer nevenproducten koopt, zoals een brand- of een schuldsaldoverzekering. Dat kan de financiële vrijheid van die cliënt flink beknotten. Voor een stel van 33 jaar dat een lening op 30 jaar met een rentevoet van 4,03 procent afsluit, kan het verschil in premies tussen verscheidene schuldsaldoverzekeringen oplopen tot 16.000 euro. Pas dus op voor de kleine lettertjes in de hypotheekakte. Zodra het krediet is afgesloten, bestaat het risico dat de huisbankier niet langer gemotiveerd is om de meest competitieve tarieven te hanteren of de beste service te verlenen.

Variabele of vaste rentevoet

Een moeilijke keuze is die tussen een rentevoet die periodiek kan worden aangepast — bijvoorbeeld jaarlijks, drie- of vijfjaarlijks — en een rentevoet die tijdens de hele looptijd of een groot deel van de looptijd van de lening gelijk blijft — de zogenoemde semivaste rentevoet. Dankzij de wet op het hypothecair krediet kan een kredietnemer die kiest voor een variabele renteformule aanspraak maken op een cap — een maximale stijging van bijvoorbeeld 2 of 3 procent tegenover de oorspronkelijke rentevoet. Daardoor kan een variabele intrest niet onbeperkt klimmen.

Een hypothecair krediet met een jaarlijks of driejaarlijks aanpasbare rentevoet heeft vaak een lagere intrestvoet. De kredietnemer betaalt bij die leenformules een fors lagere maandlast dan bij een lening met een vaste of semivaste rente. Maar leningen met een vaste rente hebben het voordeel dat ze absolute zekerheid geven over het af te lossen bedrag. Het is belangrijk bij variabele rentes te berekenen hoeveel de hoogst mogelijke afbetaling is als de intrestvoet naar het maximum wordt herzien.

Welke formule het interessantst is, hangt af van de financiële situatie van de lener en van de rentestand, de rente-evolutie en de winstmarges die de banken voor een kredietformule hanteren. “Rekening houdend met de huidige lage rentevoeten is een lening met een vaste rente of een semivaste rente zeker aan te bevelen”, zegt John Romain. “Kiest de cliënt voor een jaarlijks aanpasbare rentevoet, dan betaalt hij een hogere winstmarge aan de bank — een hypothecair krediet is voor een bank vandaag vooral een langetermijnbelegging — omdat de kans dat de rentekosten voor de bank de komende jaren geleidelijk of fors stijgen, reëler is dan de kans op een verdere daling. De renteopbrengst voor de spaarder of de belegger — en dus de rentekosten voor de banken — zitten op het laagste punt ooit.”

Een goede keuze is ook de semivaste renteformule met een accordeonformule. Dat is een lening met een eerste rentevaste periode van vijf of tien jaar, en daarna een variabele rentevoet — die bijvoorbeeld kan worden aangepast om de vijf jaar — met de mogelijkheid de looptijd van de lening te verlengen als de rente stijgt.

Looptijd op maat

Volgens Immotheker had 13 procent van de toegestane woonkredieten in 2014 een looptijd van meer dan dertig jaar, tegenover 24 procent in 2012 en 39 procent in 2011. De meest gangbare looptijd is 25 jaar sinds 2012 (41 %).

“Om bij de bank nog een lening op dertig jaar te krijgen, moet een consument heel goede papieren kunnen voorleggen. Hij moet onder meer minstens 20 procent van het investeringsbedrag met eigen middelen betalen en een goede klant zijn bij de bank. Bovendien wordt die looptijd door veel bankiers ofwel niet meer aangeboden, ofwel niet meer aantrekkelijk geprijsd”, weet John Romain.

“Een kredietnemer doet er in eerste instantie verstandig aan de looptijd van de lening af te stemmen op de levensstandaard die hij wil hebben. Voor elke looptijd bepaalt hij de totale kostprijs door de optelsom te maken van intresten, de premies voor de schuldsaldoverzekering en de notariskosten. Daarvan trekt hij de fiscale voordelen af. Om leningen te vergelijken moet hij ook rekening houden met de beleggingsopbrengst van het bedrag dat hij per maand kan uitsparen als de lening langer loopt.”

Op een termijn van 25 of 30 jaar lenen heeft zowel voor- als nadelen. “Hoe langer de kredietnemer leent, hoe meer intresten hij aan de bank moet betalen”, zegt John Romain. “Daarenboven is de schuldsaldoverzekering voor langere looptijden behoorlijk duurder. Maar lenen is historisch nog altijd goedkoop. Als de consument de afbetaling over een lange termijn spreidt, lost hij per maand een kleiner bedrag af. Hoe langer de duur van de lening, hoe meer hij kan sparen. Bovendien heeft hij gedurende de hele duur van de lening recht op een interessante fiscale aftrek — de zogenoemde woonbonus. Voor 2014 bedraagt die 3040 euro per jaar voor een koppel en 1520 euro voor een alleenstaande.”

Herfinancieren

Een lening herfinancieren heeft enkel zin als de kredietnemer de kosten voor de nieuwe lening — de boete-intrest van drie maanden voor de vervroegde aflossing en mogelijk de aktekosten voor de overstap naar een nieuwe bank — kan terugverdienen met de lagere maandelijkse leningslast.

In principe zal de bank bij wie de kredietnemer de lening heeft afgesloten, niet spontaan met het voorstel komen om de lening te herfinancieren, want daardoor zou de bank minder intresten krijgen en snijden in haar winst. Het is dus zaak dat de consument zelf de vinger aan de pols houdt en regelmatig een lopende lening evalueert. Het is raadzaam voor een herfinanciering eerst aan te kloppen bij de bank die de lening heeft afgesloten. Die is niet verplicht de herfinanciering toe te staan. Gaat de bank niet in op die vraag, dan moet de cliënt bij een andere bank aankloppen. Herfinanciert hij de lening bij een andere bank, dan moet het renteverschil minstens 1 procent bedragen om de nieuwe hypotheekkosten en de boete-intrest te recupereren.

“Wie in 2006, 2007, 2008 en 2009 een krediet tegen een vaste rente van 5 procent of meer heeft afgesloten, kan een herfinanciering overwegen”, zegt John Romain. “Dat is ook het geval voor wie in 2009 en 2010 een krediet met een dure, jaarlijks aanpasbare rentevoet — met een startrente van 3 procent of meer — is aangegaan. Een herfinanciering is vooral interessant als er nog een lange looptijd overblijft en de cliënt nog een groot bedrag moet terugbetalen. Hij kan mee lenen om de kosten van de herfinanciering te betalen, maar die zijn fiscaal niet aftrekbaar.”

JOHAN STEENACKERS

Een hypothecair krediet met een jaarlijks of driejaarlijks aanpasbare rentevoet heeft vaak een lagere intrestvoet.

“Wie tussen 2006 en 2009 een krediet tegen een vaste rente van 5 procent of meer heeft afgesloten, kan een herfinanciering overwegen”