Goed geparkeerd

In de steden groeit de vraag naar parkeerplaatsen. Garageboxen en autostaanplaatsen zijn daardoor een interessante vastgoedinvestering. Met welke wettelijke regels moet u rekening houden?

In deze moeilijke economische tijden is het niet eenvoudig een rendabele en stabiele belegging te vinden. Veel Belgen investeren in klassiek vastgoed, als appartementen, tweede verblijven, handelspanden, rusthuizen en serviceflats. Maar ook de verhuur van parkeergarages — open of gesloten garageboxen en staanplaatsen — kan een goed idee zijn. Het wagenpark blijft groeien en in de steden wordt de openbare ruimte steeds schaarser. Daardoor is er een grote vraag naar parkeerplaatsen.

Een Europees onderzoek van het Nederlandse vastgoedbedrijf Bouwfonds REIM heeft uitgewezen dat een belegging in parkeergarages een stabiele vastgoedinvestering is en dat de verwachte groei van die markt het grootst is in België, vooral in Antwerpen en Luik. Zeker parkeerplaatsen rond winkelstraten en stations zijn ideaal gelegen.

Gemeen huurrecht

De verhuur van parkeergarages heeft verscheidene voordelen. Door de grote vraag is het vrij gemakkelijk om huurders te vinden. Het risico dat de eige- naar met slechte betalers te maken krijgt, is kleiner dan bij een woningverhuur. Bovendien is op deze vorm van verhuur niet de woninghuurwet van toepassing, maar het zogenoemde gemeen huurrecht. Komt de huurder zijn betalingsverplichtingen niet na, dan kan de verhuurder hem er zonder problemen uit zetten. De verhuurder en de huurder kunnen zowel een contract voor onbepaalde duur afsluiten als van een bepaalde duur.

Het is raadzaam te kiezen voor een schriftelijke huurovereenkomst. In een contract van onbepaalde duur kan een opzeggingstermijn worden opgenomen die beide partijen in acht moeten nemen wanneer ze de overeenkomst opzeggen. Wordt het huurcontract afgesloten voor een bepaalde duur, dan eindigt het na die periode automatisch, tenzij de partijen daarover andere afspraken hebben vastgelegd.

Gesloten en open garageboxen

Gesloten garageboxen zijn het duurst om te kopen; open garageboxen en staanplaatsen zijn goedkoper. In België bedraagt de gemiddelde vraagprijs voor een gesloten garagebox 27.000 euro; in Vlaanderen zijn ze iets duurder dan in Wallonië. Boven op de aankoopprijs betaalt de koper registratierechten (10 % in Vlaanderen en 12,5 % in Brussel en Wallonië) en het honorarium van de notaris. Volgens recente cijfers stijgen garages per jaar met ongeveer 5 procent in waarde.

Eigenaars mogen rekenen op een brutohuurrendement tussen 3 en 8 procent per jaar. Die opbrengst ligt hoger in steden met een groot tekort aan parkeerruimte dan in de randgemeenten. In steden stijgen de parkeertarieven. De huurgelden gaan sneller omhoog dan de inflatie. Gesloten garageboxen gaan het gemakkelijkst van de hand in buurten met veel straatcriminaliteit.

Btw op huur

Wie vastgoed verhuurt, moet rekening houden met de fiscale consequenties. Volgens het btw-wetboek is “het ter beschikkingstellen van staanplaatsen voor wagens onderworpen aan het normale btw-tarief van 21 procent”. Die verplichting heeft tot gevolg dat de verhuurder een btw-aangifte moet indienen en de aangerekende btw moet doorstorten aan de schatkist.

Op die regel bestaan er twee uitzonderingen. De verhuurder hoeft geen btw aan te rekenen als het jaarlijkse omzetcijfer van de verhuur niet meer bedraagt dan 5580 euro. Om die grens te berekenen, wordt ook rekening gehouden met de opbrengsten uit eventuele andere btw-activiteiten van de verhuurder.

Ook als de verhuur van de garage samenhangt met een huurovereenkomst voor een ander onroerend goed — bijvoorbeeld een appartement of een kantoor — hoeft de verhuurder daar geen btw op aan te rekenen. Dat is het geval als de garage en het verhuurde gebouw deel uitmaken van hetzelfde onroerend geheel en aan de huurder worden verhuurd door dezelfde eigenaar.

Belasting op huurinkomsten

De huurinkomsten van een garage worden belast als een onroerend inkomen. Wanneer ze wordt verhuurd aan een particulier die de huur niet aftrekt als werkelijke beroepskosten, hoeft de verhuurder geen belasting af te dragen op de ontvangen huur. Zijn belastbare onroerende inkomen is dan gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen van de garage, verhoogd met 40 procent. De verhuurder kan dat belastbare inkomen verminderen en zelfs herleiden tot nul als hij aftrekbare intresten heeft van een of meer leningen die hij heeft afgesloten om onroerende goederen te kopen, te bouwen of te verbouwen.

Wordt de garage verhuurd aan een onderneming of een persoon die de huur aftrekt als beroepskosten, dan wordt de eigenaar wel belast op de huur. Hij mag die verminderen met een kostenforfait van 40 procent. Dat belastbare onroerende inkomen kan hij nog verminderen met aftrekbare intresten.

Als de verhuur buiten het normale beheer van zijn privévermogen gebeurt, worden de ontvangen huurgelden ofwel beschouwd als een divers inkomen (belast tegen 33 %) ofwel als een beroepsinkomen (belast tegen maximaal 50 %). In het eerste geval moet sprake zijn van speculatie; denk bijvoorbeeld aan het in korte tijd kopen, verhuren en opnieuw verkopen van garages om snel winst te maken. De huur wordt belast als een beroepsinkomen als het beheer en de verhuur van de garages een professionele inkomstenbron is. De eigenaar moet dan ook sociale bijdragen betalen op het huurgeld.

JOHAN STEENACKERS