Geven zonder te delen

Het is geen ideale situatie als een echtpaar bouwt op een grond die eigendom is van een van beide partners. Welke afspraken maken ze daar het beste over?

Veel ouders die een bouwgrond schenken aan een van hun getrouwde kinderen, staan voor een dilemma. Aan de ene kant willen ze vermijden dat hun schoonzoon of -dochter na een echtscheiding een stuk van die bouwgrond krijgt. Maar aan de andere kant zien ze in dat het voor hun schoonzoon of -dochter niet aanlokkelijk is te bouwen op een grond die alleen eigendom is van hun partner.

Stel dat Jan getrouwd is met Ann onder het wettelijk huwelijksstelsel, zoals meer dan negen op de tien Belgen. Jan krijgt een bouwgrondvan zijn ouders ter waarde van 150.000 euro. Jan en Ann willen op die grond bouwen en gaan daarvoor een hypothecaire lening aan, die ze samen aflossen met hun beroepsinkomsten. Alle goederen die Jan en Ann hadden vóór hun huwelijk en de goederen die ze tijdens hun huwelijk verwerven door een schenking of een erfenis, zijn eigen goederen. Ze vallen niet in de huwelijksgemeenschap. Dat betekent dat de gezinswoning wordt gebouwd op de grond die eigendom is van Jan.

Dat heeft een belangrijke consequentie: door het principe van de zogenoemde natrekking zou ook de woning op die grond eigendom van Jan worden. Dat is vervelend bij een echtscheiding, al voorziet het artikel 1432 van het Burgerlijk Wetboek in een vergoedingsregeling, waardoor het gemeenschappelijke vermogen bij de ontbinding van het huwelijk aanspraak kan maken op een vergoeding voor de bouwwerken die op de grond zijn uitgevoerd. Dat de bouwgrond alleen zou toebehoren aan Jan, ziet Ann om die reden niet zitten.

De inbreng als klassieke basisoplossing

De klassieke oplossing voor die situatie bestaat erin dat de echtgenoten hun huwelijkscontract wijzigen. De geschonken bouwgrond van Jan wordt dan ingebracht in de huwelijksgemeenschap. Daardoor wordt het stel samen eigenaar van de grond, en dus ook van de gezinswoning die ze erop bouwen en waarvoor ze samen een lening aangaan.

Zo’n inbreng van een bouwgrond kan via een eenvoudige notariële akte en kost ongeveer 1200 euro. De fiscale kostprijs is te verwaarlozen, want er is enkel een vast recht van 50 euro verschuldigd. Jan en Ann hoeven dus geen registratierechten te betalen.

Beding van terugname in natura

Door de inbreng zit zowel de grond als de gezinswoning in de huwelijksgemeenschap. Jan heeft er in principe afstand van gedaan. Dat is niet in zijn voordeel als het huwelijk op de klippen zou lopen. Het is daarom raadzaam dat hij in het huwelijkscontract een zogenoemd beding van terugname in waarde laat opnemen. Dat houdt in dat hij de bouwgrond wel inbrengt in de huwelijksgemeenschap, maar dat de eigendom ervan na de echtscheiding in waarde terugkeert naar zijn eigen vermogen. Met dat beding krijgt Jan bij de verdeling van de huwelijksgemeenschap eerst de waarde van de bouwgrond terug. Pas daarna wordt de rest van de huwelijksgemeenschap gelijk verdeeld over de beide ex-partners.

Voor Jan zou het nadelig zijn dat hij de waarde recupereert die de bouwgrond had op het moment van de inbreng in de huwelijksgemeenschap. Als het stel tien à twintig jaar na hun huwelijk zou scheiden, is die grond wellicht sterk in waarde gestegen. Daarom is het raadzaam in het huwelijkscontract op te nemen dat de waarde van de grond wordt geactualiseerd op het moment van de echtscheiding.

Een duidelijke formulering kan heel wat discussies vermijden. Zo kunnen Jan en Ann bepalen dat de waarde van de grond jaarlijks wordt geïndexeerd. Ze leggen het beste vast dat die aanpassing gebeurt aan de hand van een algemeen bekende index, zoals de gezondheids- of de ABEX-index.

Scheiding van goederen

Als een koppel getrouwd is met een scheiding van goederen, wil het vaak dat huwelijksstelsel behouden. Vaak hebben ze daar een goede reden voor — bijvoorbeeld omdat een van de echtgenoten een zelfstandig beroep heeft. Maar ook hier is er een oplossing: ze kunnen aan het stelsel van de scheiding van goederen een beperkte gemeenschap toevoegen. De bouwgrond wordt dan ingebracht in die beperkte gemeenschap. Dat kan via een eenvoudige notariële akte (kostprijs ongeveer 1500 euro). Ook het gebouw dat achteraf op die grond wordt opgericht, behoort dan tot die gemeenschap.

Het stel kan zijn huwelijksstelsel ook fundamenteel wijzigen. Ze kunnen de scheiding van goederen omzetten in het klassieke wettelijke stelsel, maar dat is wellicht niet de bedoeling. Zo’n omzetting is complexer en duurder (kostprijs 3000 à 4000 euro). De notaris moet daarvoor een inventaris opmaken.

JOHAN ADRIAENS

De eigenaar van de grond wordt ook eigenaar van de woning die erop staat.