Gesplitst kopen volgens de regels

Met de nieuwe antimisbruikbepaling heeft de fiscus een wapen in handen om strenger toe te zien op de gesplitste aankoop van een onroerend goed door een vennootschap en een bedrijfsleider. Maar als die transactie volgens de regels verloopt, kan er geen sprake van misbruik zijn.

Als uw vennootschap een onroerend goed wil kopen, is het fiscaal voordelig dat te doen via een gesplitste aankoop, waarbij de vennootschap voor een zekere periode het vruchtgebruik verwerft en u als bedrijfsleider of vennoot de blote eigendom. De vennootschap mag het goed benutten om er haar activiteit in uit te oefenen, terwijl u een deel van het pand kunt gebruiken om erin te wonen.

De voordelen van de gesplitste aankoop

Een gesplitste aankoop heeft voordelen voor de vennootschap en de bedrijfsleider. De vennootschap kan de aankoopprijs van het onroerend goed fiscaal afschrijven gedurende de periode van het vruchtgebruik. Kiest u bijvoorbeeld voor een vruchtgebruik van vijftien jaar, dan mag u elk jaar een vijftiende van de aankoopprijs aftrekken van de belastbare winst. De vennootschap kan ook het vruchtgebruik van de grond en de andere kosten van het gebouw afschrijven, zoals de verbouwings- en de onderhoudskosten, de onroerende voorheffing en de brandverzekering. Als bedrijfsleider of vennoot verwerft u aan het eind van het vruchtgebruik – bijvoorbeeld na vijftien jaar – de volle eigendom van het goed, met alle aanpassingen en herstellingen die de vennootschap heeft betaald, zonder dat u daarop belastingen hoeft te betalen.

Indien u privé gebruikmaakt van een deel van het gebouw waarvan uw vennootschap het vruchtgebruik heeft, moet u daar in principe huur voor betalen. Doet u dat niet, dan wordt u belast op een voordeel in natura – het voordeel gratis woonst. Als het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van het privédeel van het gebouw 745 euro of minder bedraagt, betaalt u belasting op het geïndexeerde kadastraal inkomen x 100/60 x 1,25. Is het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van het privédeel van het gebouw hoger dan 745 euro, dan is het belastbare voordeel gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen x 100/60 x 3,8.

Een voorbeeld: het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van het privédeel van de woning die een vennootschap ter beschikking stelt aan haar bedrijfsleider, bedraagt 1500 euro. Het belastbare voordeel is dan gelijk aan 1500 x 1,5790 (indexatie) x 100/60 x 3,8 = 15.000,5 euro. Daarop betaalt de bedrijfsleider tot 50 procent belasting – de hoogste belastingvoet – plus de gemeentebelasting.

De fiscus wordt strenger

De fiscus ziet er al jaren op toe dat met constructies die bestaan uit een vruchtgebruik en een blote eigendom geen belastingen worden ontdoken, vooral als het vruchtgebruik betrekking heeft op de privéwoning van de bedrijfsleider. Die controle zou de volgende jaren weleens scherper kunnen worden. De regering heeft onlangs de antimisbruikbepaling strenger gemaakt. Daarmee heeft de fiscus mogelijk een nieuw wapen in handen gekregen om de gesplitste aankoop te bestrijden.

De nieuwe antimisbruikbepaling stelt dat de fiscus een constructie kan negeren als die (bijna) als enig doel heeft belastingen te ontwijken. Toch mag u nog altijd voor de minst belaste weg kiezen. Als de fiscus denkt dat een belastingbesparende constructie ongeoorloofd is, moet hij eerst bewijzen dat de belastingplichtige enkel fiscale motieven heeft gehad om die constructie op te zetten, en die daarmee ingaat tegen de doelstelling van een bepaalde fiscale wet. Slaagt de fiscus daarin, dan mag de belastingplichtige het tegenbewijs leveren dat hij niet alleen fiscale, maar bijvoorbeeld ook bedrijfseconomische motieven heeft gehad.

Speel volgens de regels

De fiscus beschouwt een gesplitste aankoop niet als een misbruik als u een aantal regels in acht neemt. We zetten ze op een rij.

Betaal een marktconforme huur voor het deel van het gebouw dat u privé huurt van de vennootschap-vruchtgebruiker. Als u geen huur betaalt, geef dan een belastbaar voordeel gratis woonst op bij uw aangifte voor de personenbelasting. Koop het vruchtgebruik van een derde persoon. Als u als bedrijfsleider de volle eigendom van een gebouw hebt verworven en het vruchtgebruik daarna verkoopt aan uw vennootschap, kunt u problemen krijgen met de fiscus. Bepaal de looptijd van het vruchtgebruik op een voldoende lange termijn. Vijftien jaar is een minimum. Bepaalt u een kortere looptijd, dan zou de fiscus de constructie kunnen beschouwen als een verdoken huur. Het is belangrijk dat u de waarde van het vruchtgebruik op een correcte, marktconforme manier vaststelt (zie kader). Houd daarbij onder meer rekening met de staat waarin het gebouw zich bevindt, de verbouwingswerken die nodig zijn en het gebruik dat de vennootschap van het gebouw maakt. Verdeel de kosten aan het gebouw volgens de wettelijke regels. Dat betekent dat u als blote eigenaar de grote herstellingen op zich neemt, terwijl de vennootschap de gewone onderhoudswerken aan het gebouw betaalt. Het is absoluut af te raden om duidelijke privékosten of privéwerken aan het gebouw af te wentelen op de vennootschap. Denk bijvoorbeeld aan de aanleg van een zwembad en de installatie van een sauna of een jacuzzi. Aanvaard alle juridische gevolgen van de vruchtgebruikconstructie. Zodra het vruchtgebruik is opgezet, kunt u dat niet zomaar beëindigen zoals het geval is met een huur. Kijk na of de statuten van uw vennootschap toelaten om het vruchtgebruik van een gebouw te kopen. Pas eventueel de statuten aan.

JOHAN STEENACKERS