Gemengd gebruikt, duurder belast

De verhuurder kan de belasting op inkomsten van een gemengd gebruikte woning verminderen door de huurprijs op te splitsen en het contract te laten registreren.

De verhuur van een onroerend goed kan mooie huurinkomsten opleveren. Op die inkomsten zijn belastingen verschuldigd, maar die kunt u tot een minimum beperken. Huurinkomsten worden belast afhankelijk van het gebruik dat de huurder van het onroerend goed maakt.

Private verhuur

Stel dat u eigenaar bent van een woning die u verhuurt aan een gezin dat er zijn hoofdverblijf vestigt. De woning heeft een basis kadastraal inkomen van 1500 euro. U ontvangt elke maand een huur van 650 euro, of 7800 euro per jaar. Bij een privéhuur wordt u niet belast op de ontvangen huur, maar op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent.

In het voorbeeld geeft dat een belastbaar inkomen van 1500 euro x 1,7057 (indexatie voor 2015) x 1,40 = 3582 euro. Als u in de hoogste belastingschijf van 50 procent valt en 6 procent gemeentebelasting betaalt, draagt u op dat onroerend inkomen een extra belasting van 1898,46 euro op jaarbasis af. U kunt dat belastbare bedrag verminderen met intresten die u betaalt voor leningen die u hebt afgesloten om een onroerend goed te kopen, te verbouwen of te bouwen.

Beroepsmatige verhuur

Stel dat u een gebouw met een basis kadastraal inkomen van 1500 euro tegen 650 euro per maand verhuurt aan een vennootschap of een persoon die het volledig beroepsmatig gebruikt. In dat geval wordt u als verhuurder belast op de nettohuur die u ontvangt, met als minimum het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent.

Die nettohuur wordt als volgt berekend: brutohuur min een kostenforfait van 40 procent (10 % voor gronden), eventueel beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde basis kadastraal inkomen. Toegepast op het voorbeeld geeft dat: brutohuur van 650 euro x 12 (7800 euro per jaar) – 40 procent kostenforfait = 3120 euro (7800 euro x 40 %). Dat kostenforfait is lager dan de beperking van twee derde van het gerevaloriseerde basis kadastraal inkomen, namelijk 2/3 x 1500 euro x 4,23 (revalorisatiecoëfficiënt geldig voor het inkomstenjaar 2014) = 4230 euro.

De uiteindelijke belastbare nettohuur bedraagt 7800 – 3120 euro (kostenforfait van 40 %) = 4680 euro. Als u in de hoogste belastingschijf van 50 procent valt en 6 procent gemeentebelasting betaalt, draagt u een extra belasting van 2480,4 euro per jaar af. Van dat inkomen kunt u eveneens intresten van leningen aftrekken die u hebt afgesloten om onroerende goederen te kopen, te verbouwen of te bouwen.

Privé versus beroepsmatig

Als we de twee situaties met elkaar vergelijken, neemt het belastbaar onroerend inkomen door het beroepsgebruik toe met 1098 euro (4680 – 3582 euro). Tegen een marginale aanslagvoet van 50 procent en een gemeentebelasting van 6 procent is er een verschil van 581,94 euro per jaar.

Verhuurt u een gebouw voor beroepsdoeleinden, dan kunt u die extra belasting doorrekenen in de maandelijkse huurprijs. In ons voorbeeld moet u de maandelijkse privéhuur verhogen met 48,49 euro per maand (581,94 euro per jaar) om het fiscale nadeel te compenseren.

Een beroepsmatige huur wordt dus zwaarder belast dan een privéhuur. U doet er goed aan een clausule op te nemen in de huurovereenkomst waarin u de huurder verbiedt het gebouw, geheel of gedeeltelijk, te gebruiken voor beroepsdoeleinden. Doet hij dat toch, dan belast de fiscus u normaal toch op de nettohuur, maar kunt u die extra belasting alsnog verhalen op de huurder. Zo’n verbodsclausule in de huurovereenkomst kan als volgt luiden: “Het verhuurde goed zal door de huurder worden gebruikt als privéwoning, met uitsluiting van ieder professioneel gebruik.”

Gemengd gebruik

De huurder kan het verhuurde onroerend goed ook gemengd gebruiken. Stel dat uw huurder een boekhouder is die de woning voor 70 procent privé en voor 30 procent beroepsmatig gebruikt. Op jaarbasis betaalt hij een brutohuur van 10.000 euro. U moet een onderscheid maken tussen twee situaties.

Is de huurovereenkomst geregistreerd en is de huurprijs daarin opgesplitst in een privédeel (70 %) en een beroepsdeel (30 %), dan betaalt u voor het privédeel 1050 euro (privédeel van het kadastraal inkomen) x 1,7057 (indexatie voor 2015) x 1,40 = 2507,38 euro. Voor het beroepsdeel is dat 3000 euro (beroepsdeel huur) – 1200 euro (40 % kostenforfait) = 1800 euro. In totaal draagt u op een onroerend inkomen van 2507,38 + 1800 = 4307,38 euro. Daarop betaalt u tot 50 procent personenbelasting, plus de gemeentebelasting.

Is er geen geregistreerde huurovereenkomst of is de huurprijs niet uitdrukkelijk opgesplitst in een privé- en een beroepsdeel, dan wordt u als volgt belast: 10.000 euro (volledige brutohuur) – 4000 euro (40 % kostenforfait) = 6000 euro. Daarop betaalt u eveneens tot 50 procent personenbelasting, plus de gemeentebelasting.

Bij een gemengd gebruik is het dus belangrijk dat u een duidelijk onderscheid maakt tussen de beroeps- en de privéhuur, en dat u de huurovereenkomst laat registreren. U betaalt dan minder belastingen. In ons voorbeeld levert dat een verschil op van 6000 – 4307,38 = 1692,62 euro. Bij een belastingvoet van 50 procent en een gemeentebelasting van 6 procent komt dat neer op een belastingbesparing van 897,09 euro op jaarbasis.

Nieuw arrest

Een arrest van het hof van beroep van Brussel van 25 juni 2014 bevestigt de visie van de fiscus. Bij een gemengde huur wordt de verhuurder altijd belast op de werkelijke huurinkomsten, ook al heeft een deel daarvan betrekking op het privégebruik, als daarover geen bindende afspraken zijn gemaakt in de huurovereenkomst.

In het geschil waarover het hof uitspraak deed, ging het om een eigenaar die in het huurcontract had bepaald dat zijn huurder de woning voor twee derde privé en voor een derde beroepsmatig gebruikte. De verhuurder ging ervan uit dat die contractuele opsplitsing tussen privé- en beroepsgebruik voldoende was om slechts op een derde van de huurinkomsten te worden belast. Hij had de huurprijs niet opgedeeld in een privé- en een beroepsdeel. Het hof van beroep besliste dat de verhuurder toch belasting verschuldigd was op de volledige huur.

JOHAN STEENACKERS