Gekocht is gekocht

Wie een koopovereenkomst voor een woning ondertekent en er later achter komt dat hij geen lening kan krijgen, heeft een probleem. De koopovereenkomst is bindend.

Het wordt steeds moeilijker een hypothecair krediet af te sluiten bij de bank. Zo gebeurt het weleens dat kandidaat-kopers een koopovereenkomst voor een woning ondertekenen en er later achter komen dat ze geen lening krijgen. Dat is een probleem, want een koopovereenkomst is juridisch bindend. Ook als de koper geen hypothecaire lening krijgt, blijft hij gebonden door het koopcontract. Dat het niet wordt bevestigd door een notariële aankoopakte, doet niet ter zake. Die akte is enkel nodig om de koop, die al tot stand kwam bij de opmaak van de overeenkomst, tegenstelbaar te maken aan derden.

Schade vergoeden

Zodra de koopovereenkomst is ondertekend, kan de verkoper eisen dat de kandidaat-koper de woning koopt, of hij kan de ontbinding van het contract ten laste van de andere partij vragen. In dat laatste geval kan hij een schadevergoeding eisen. Die compensatie kan hoog oplopen; in heel wat overeenkomsten wordt daarvoor een bedrag van 10 procent van de koopprijs vooropgesteld. Als de verkoper daarbovenop kan aantonen dat hij schade heeft geleden doordat de koper heeft afgehaakt, kan de compensatie nog hoger uitvallen. De enige optie voor de koper is met de verkoper te onderhandelen, om de schadevergoeding te beperken.

Ook wie zijn baan verliest tussen de onderhandse koop en de notariële akte kan niet onder de verkoop uit, zelfs niet als hij zijn lening daardoor niet kan afbetalen. Wel kunnen leners in het Vlaams en het Waals Gewest onder bepaalde voorwaarden een gratis verzekering gewaarborgd inkomen afsluiten.

Werken met een voorwaarde

Om problemen te vermijden, is het raadzaam te wachten met de aankoop van een woning totdat het zeker is dat de bank een lening geeft. Een alternatief is in de koopovereenkomst een zogenoemde opschortende voorwaarde op te nemen. De koper verbindt zich dan onder voorwaarde dat de bank hem een lening geeft. Krijgt hij die niet, dan komt de overeenkomst niet tot stand. In theorie kan ook worden gewerkt met een ontbindende voorwaarde, maar dat gebeurt zelden. De koop komt dan wel dadelijk tot stand, maar wordt ontbonden als de koper geen krediet vindt.

De juiste formulering

Een opschortende voorwaarde moet zorgvuldig worden geformuleerd. In die clausule wordt het beste opgenomen binnen welke termijn de kandidaat-koper over een lening moet beschikken. Het is raadzaam er rekening mee te houden dat het beslissingsproces bij de bank enige tijd in beslag kan nemen. De opschortende voorwaarde kan ook voorschrijven bij welke banken de kandidaat-koper een lening moet aanvragen. Ze kan ook bepalen dat hij binnen een bepaalde termijn moet melden dat hij geen lening heeft gekregen. Doet hij dat niet, dan mag de verkoper ervan uitgaan dat hij een krediet heeft gekregen en wordt de koopovereenkomst bindend.

Het is raadzaam de clausule grondig na te lezen en die eventueel te herschrijven. Daarbij is het mogelijk een beroep te doen op een notaris. De koper heeft het recht de notaris aan te wijzen die de notariële akte opstelt.

De kandidaat-koper moet alles in het werk stellen om ervoor te zorgen dat hij een lening vindt. Als blijkt dat hij dat niet heeft gedaan, is de koop bindend.

De optieovereenkomst

De kandidaat-koper zou ook kunnen vragen om te werken met een aankoopoptie. Hij krijgt dan gedurende een zekere tijd het recht het onroerend goed te kopen tegen een vastgelegde prijs. Afhankelijk van het feit of hij een lening krijgt, kan hij beslissen de optie al dan niet te lichten. Ook hier is de formulering cruciaal. De kandidaat-koper moet erop toezien dat de optieovereenkomst niet wederkerig is en dat hij aan de verkoper geen verkoopoptie geeft. In dat geval kan de verkoper eisen dat de andere partij de woning toch koopt, zelfs als hij dat uiteindelijk niet wil.

In een optieovereenkomst wordt meestal een optieprijs opgenomen. Dat is de prijs die de kandidaat-koper moet betalen omdat de verkoper de woning voor hem beschikbaar houdt. Vaak verliest de kandidaat-koper dat bedrag als hij beslist het pand niet te kopen. Koopt hij de woning toch, dan wordt de optieprijs afgetrokken van de koopprijs.

Openbare verkoop

Bij een openbare verkoop is het niet mogelijk te opteren voor een opschortende voorwaarde. Als de woning aan een bieder wordt toegewezen, moet hij die kopen. Kan hij daarvoor de middelen niet bijeenbrengen, dan wordt vaak overgegaan tot een rouwkoop. Dat houdt in dat de woning opnieuw openbaar wordt verkocht. Valt de tweede prijs lager uit dan de eerste, dan moet de eerste koper het verschil bijpassen. Levert de tweede verkoop meer op dan de eerste, dan krijgt de eerste koper daarvan niets. De kosten van de eerste verkoop vallen altijd ten laste van de eerste koper.

Nieuwbouwappartement

Het kan gebeuren dat een koper wel een lening krijgt om een nieuwbouwappartement te kopen, maar dat de ontwikkelaar de bouw van het complex uitstelt, omdat andere kopers hebben afgehaakt. Om zich daartegen in te dekken, kan de koper eisen dat in de koopovereenkomst een uiterste datum voor de oplevering wordt opgenomen en dat de ontwikkelaar “van rechtswege en zonder ingebrekestelling” een schadevergoeding per dag, per week of per maand moet betalen als die deadline niet wordt gehaald. De schadevergoeding kan worden vastgesteld op basis van de huurwaarde per maand.

JAN ROODHOOFT EN JOHAN STEENACKERS

Een koopovereenkomst van een onroerend goed is juridisch bindend. Ook als de koper geen hypothecaire lening krijgt, blijft hij gebonden door het contract.