Gebrek aan zuurstof?

De leegstandsgraad op de Brusselse kantoormarkt duikt naar een historisch laagtepunt. De rand biedt nog mogelijkheden.

Kan het zijn dat Brussel het slachtoffer van zijn succes wordt? Als we de jongste rapporten van de vastgoedadviesbureaus King Sturge en Catella Codemer mogen geloven, is dat lang geen zinloze vraag. Het richtpunt daarbij is de leegstandsgraad, die in sommige wijken bijna de bodem heeft bereikt. Zo zou er volgens de twee agentschappen op een totaal bestand van 11 miljoen vierkante meter amper nog 640.000 vierkante meter beschikbaar zijn. Dat komt neer op een vacancy rate van 5,5%. In de negentien gemeenten zou het percentage zelfs naar een historisch laagtepunt van 4,8% gedaald zijn.

“De situatie is vooral alarmerend in het Noordkwartier en de Leopoldwijk, waar de beschikbaarheidgraad rond de 2% draait,” luidt de analyse van Ralph Schellen, directeur van King Sturge. “In het centrum, meer bepaald binnen de Vijfhoek en rond het Zuidstation, bedraagt hij 4%. In die omstandigheden is de keuzemogelijkheid voor de kandidaat-huurders wel héél beperkt. We hebben immers helemaal niet meer te maken met efficiënte marktvoorwaarden.”

Catella Codemer merkt op dat een derde van de beschikbare oppervlakte van goede kwaliteit is. Met andere woorden: slechts 255.000 vierkante meter (145.000 vierkante meter in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de rest in de rand) zou beantwoorden aan de specifieke vraag van de ondernemingen en overheidsinstellingen.

De bloei van de rand

Op 31 december van vorig jaar telde King Sturge 548.000 vierkante meter in opbouw, waarvan een derde zich buiten de Brusselse regio bevond. Neem bijvoorbeeld de Corporate Village, die door Kairos ontwikkeld wordt langs de autosnelweg op de oude site van de Tanneries, het begin van aanleg van het Parc de l’Alliance in Eigenbrakel, een promotieproject van Bernheim en AXA Royale Belge, of het Media Business Park dat door Wereldhave in Vilvoorde opgetrokken wordt.

“De rand kende ook een intense activiteit op het gebied van voorverhuring,” voegt Ralph Schellen eraan toe. ” IBM, Cisco, Ericsson, Johnson Controls zijn maar een paar namen van bedrijven die bijgedragen hebben tot de 45% voorverhuring van oppervlakten in aanbouw. Op langere termijn vertoont zowel de Waalse als de Vlaamse regio sterke expansiemogelijkheden. In het komende jaar zouden daar 970.000 vierkante meter kunnen bijkomen. Langzamerhand zou er ook een evenwicht kunnen komen tussen het zuiden en het noorden van Brussel, zodat uiteindelijk een globale markt zal worden gevormd. Projecten zoals het Parc de l’Alliance (100.000 vierkante meter op termijn), de herinrichting van het oude circuit van Nijvel (eveneens 100.000 vierkante meter) getuigen van een onmiskenbare kwaliteit die Waals-Brabant beslist nieuw leven zal inblazen.”

Het succes van de rand zal echter in grote mate afhangen van de toegankelijkheid en van het mobiliteitsbeleid dat door de gewestelijke overheden op stapel wordt gezet, onder meer voor wat het openbaar vervoer betreft.

Hoogdringendheid?

Catella Codemer is van oordeel dat de schaarste die in verschillende wijken van het stadscentrum heerst niet snel opgelost zal worden. De agent laakt de houding van de politici, die BGP noch ROP willen goedkeuren en op die manier verscheidene dossiers blokkeren die al maandenlang op tafel liggen. “Er zullen in de komende 24 maanden heel weinig projecten worden opgeleverd, laat staan op stapel gezet, in de Brusselse regio. Maar, rekening houdend met de vooruitzichten voor de economische groei, zal de vraag vanuit de privé-sector aanhouden. Waar gaan de huurders een onderkomen vinden wanneer er een gebrek is aan ruimte? Zullen, gezien de schaarste aan producten op het grondgebied van de negentien gemeenten, de corporate klanten wel een andere keuze hebben dan zich aan de rand te vestigen?” vraagt Catella Codemer zich af.

Wat de ontwikkelingsprogramma’s betreft die nog in het verschiet liggen, zal op termijn de wijk rond het Zuidstation een aanzienlijk potentieel bieden. Hetzelfde geldt voor een aantal omvangrijke projecten in het Noordkwartier, zoals de North Galaxy (100.000 vierkante meter), gepromoot door CDP en Atenor, of Brunord (75.000 vierkante meter), dat ontwikkeld wordt onder de leiding van Fortis AG.

In tegenstelling tot de gangbare overtuiging zijn het overigens de ondernemingen die het grootste deel van de take-up voor hun rekening nemen. Volgens Catella Codemer werd vorig jaar 680.000 vierkante meter definitief in gebruik genomen, waarvan 75% direct werd opgenomen door de privé-sector. Het is nu al vijf jaar dat die sector zijn positie versterkt met een bestendige jaarlijkse stijging van zo’n 10%. Alleen al de bedrijven die actief zijn in de sector van de nieuwe technologie zouden 130.000 vierkante meter hebben opgenomen.

Leopold op kop

King Sturge heeft berekend dat de take-up (695.000 vierkante meter) als volgt verdeeld is: 522.000 vierkante meter voor de Brusselse regio en 173.000 vierkante meter voor de periferie. De Leopoldwijk schiet de hoofdvogel af met een ingebruikneming die lichtjes hoger ligt dan 177.000 vierkante meter. De openbare sector is daarin uiteraard ruimschoots vertegenwoordigd. In die wijk komen bovendien ook de hoogste huren voor. In een eenmalige transactie op het Schumanplein werd zelfs de kaap van de 10.000 frank/vierkante meter/jaar gehaald. Gemiddeld schommelt de huurprijs echter tussen 8500 en 9500 frank/vierkante meter/jaar.

Daarna volgen het centrum met 145.453 vierkante meter en het Noordkwartier (45.534 vierkante meter). “De gemiddelde omvang van de transacties (7.589 vierkante meter) in de Noordwijk overtreft ruimschoots die in de andere wijken, onderlijnt Cédric van Zeeland, associate director van King Sturge. Dat vindt niet enkel een verklaring in de massale aanwezigheid van ministeries, maar ook van oppervlakte-opslorpende bedrijven zoals Belgacom. Vorig jaar heeft Proximus het hele Boreal-complex in huur genomen, goed voor 35.000 vierkante meter.” De huurprijzen schommelen er rond de 8500 frank/vierkante meter/jaar.

Volgens de twee specialisten van King Sturge blijft de Louizalaan actueel. In 2000 werd daar meer dan 41.000 vierkante meter in gebruik genomen en werden de oppervlakten die voorheen beschikbaar waren in de torens ( ITT, de Blauwe Toren en Generali) haast tot nul herleid. Voor kwaliteitsgebouwen ligt de huurprijs in de buurt van 7000 frank/vierkante meter/jaar, maar het grootste deel van de transacties schommelt rond de 5500 tot 6000 frank.

Ook de groene gordel, iets weg van het centrum, blijft belangstelling genieten. Daar werden 112.000 vierkante meter in huur genomen door bedrijven uit zeer uiteenlopende sectoren ( Mobistar, Aventis, Banksys, Elvia, Broadnet enzovoort). Oudergem (Vorstlaan), Elsene (het Plein en binnenkort ook de Espace Rolin) of Woluwe bieden doorgans gebouwen met een hoge standing rond de 7000 frank/vierkante meter/jaar.

Het is niet uitgesloten dat er in de komende jaren ook een en ander ontwikkeld wordt aan de westkant van Brussel (Anderlecht). Er is trouwens een complex van 30.000 vierkante meter, dat het Klaverblad gedoopt werd, in aanbouw in de buurt van het Erasmus-ziekenhuis.

Aan de rand, ten slotte, kende de omgeving van de luchthaven een bestendige vraag, die opliep tot boven de 120.000 vierkante meter, waarvan bijna 58% in voorverhuring. De huurprijzen draaien er eveneens rond 7000 frank/vierkante meter/jaar.

Binnen die context van een forse vraag en de relatieve schaarste van het aanbod verwachten zowel Catella Codemer als King Sturge een stijging van de tarieven tijdens het lopende jaar. “In 2000 stelden we een stijging van 5% vast in de toptien van de transacties. Dit jaar moet de stijging zich normaal gezien over de hele markt uitbreiden,” besluit Cédric van Zeeland.

Véronique Pirson