De residentiële projectontwikkelaar Gands betreedt de markt van het zorgvastgoed. In twee jaar wil Gands onder de merknaam ProxLiving vierhonderd assistentiewoningen bouwen.
Met ProxLiving betreedt Stéphane Verbeeck, CEO van Gands, een zachtere sector, maar dat brengt hem niet in de verleiding een soft discours af te steken. De vastgoedondernemer en voorzitter van Voka – Kamer van Koophandel Antwerpen-Waasland laat er geen twijfel over bestaan: zijn stap naar de markt van het zorgvastgoed is puur zakelijk-strategisch geïnspireerd en het resultaat van een weloverwogen diversificatie-oefening. “Twee jaar geleden begonnen we ons een beetje zorgen te maken over een mogelijke verzadiging van onze markt”, verklaart Stéphane Verbeeck. “Andere segmenten van de vastgoedmarkt, zoals kantoren en openbare werken, hebben het heel moeilijk gekregen. Een aantal grote spelers zoals Kairos, CFE, Besix en Allfin verlegden hun focus daardoor naar het residentiële vastgoed. Dat was zowat het enige segment dat nog echt goed draaide, met dank aan de lage rentes. Het gevolg is wel dat er grote volumes op de markt zijn gekomen.”
Stéphane Verbeeck stond samen met Philippe Janssens en Peter Leyssens aan de wieg van de projectontwikkelaar Immpact. Zes jaar geleden scheidden hun wegen. “Er was geen ruzie. We hadden gewoon een andere toekomstvisie op het vak van projectontwikkelaar”, stelt Verbeeck. Janssens bleef aan boord bij Immpact, Peter Leyssens richtte samen met Jurgen Van Bogaert Cores Development op en Verbeeck lanceerde Gands, een ontwikkelaar van appartementen.
De instroom van nieuwe grote spelers noopte Verbeeck zijn toekomstvisie bij te stellen. “Het wordt almaar moeilijker je als projectontwikkelaar te onderscheiden. We hebben heel aandachtig het segment van de studentenhuisvesting bestudeerd. Maar die markt is in een erg hoog tempo ingevuld en kampt nu zelfs met overcapaciteit. We hebben daaruit geleerd dat je heel erg moet opletten dat je niet een markt betreedt die al na twee of drie jaar overbediend is.”
Hoge instapdrempel
Verbeeck maakt zich sterk dat de markt van de assistentiewoningen nog ver van zijn verzadigingspunt zit. Hij meent dat het een moeilijk te betreden markt is. Die mening baseert hij op zijn ervaring in de dienstensector. Tot 2010 was Verbeeck eigenaar van het schoonmaak- en facilities-bedrijf ONE. “Ik heb toen vastgesteld dat zorgvastgoed de moeilijkste en duurste gebouwen zijn om te onderhouden.”
Aan de vraagzijde zal de vergrijzing nog jarenlang voor een druk op de markt zorgen. “Bovendien”, zegt Verbeeck “zullen de rust- en verzorgingstehuizen in de toekomst voorbehouden zijn voor de meest zorgbehoevende mensen. De overige ouderen worden doorgeschoven naar de assistentiewoningen. En omdat de Vlaamse overheid krap bij kas zit, zal de privésector het aanbod aan nieuwe assistentiewoningen moeten realiseren.”
Ondanks de grote complexiteit vindt Verbeeck assistentiewoningen wel een interessant product voor projectontwikkelaars. “Het zijn relatief kleine oppervlaktes, 50 à 60 vierkante meter, waardoor de instapdrempel voor kopers en beleggers niet te hoog is. Voor 140.000 tot 180.000 euro kan je al een mooi uitgeruste assistentiewoning kopen.”
Voor erkende assistentiewoningen geldt bovendien een verlaagd btw-tarief van 12 procent, wat het goedkoper maakt dan andere vastgoedproducten. Erkende assistentiewoningen onderscheiden zich van aangemelde assistentiewoningen doordat ze voldoen aan een aantal criteria uit het woonzorgdecreet zoals het aanbieden van crisis- en overbruggingszorg, de aanwezigheid van een zorgassistent en het ter beschikking stellen van gemeenschappelijke ruimten.
Dat gunstige btw-tarief is een mooi verkoopargument. En de extra eisen en controles vindt Verbeeck geen bezwaar omdat die hem juist toelaten zich te onderscheiden van andere projectontwikkelaars. “Het betekent wel dat ons werk fundamenteel verandert. Bij de klassieke projectontwikkeling van appartementen is bij de oplevering onze job voor 95 procent gedaan. Voor ProxLiving is de oplevering van het gebouw maar de helft van het werk.”
Vier op een rij
ProxLiving is geen vennootschap, maar een samenwerkingsverband van vier bedrijven waarin Verbeeck participeert. Die vier zijn elk actief in een domein dat aansluit bij de vereisten voor erkende assistentiewoningen. Het traject begint bij Gands, dat als bouwheer het vastgoed realiseert. Voor de invulling van de verplichte woonassistentie doet ProxLiving een beroep op Premium Plus, een bedrijf dat (voornamelijk voor Gands-projecten) syndicustaken, klantenbegeleiding en kortetermijnverhuur doet. “De woonassistent is eigenlijk een veredelde syndicus met sociale waarde”, zegt Verbeeck. “Dat sluit nauw aan bij de kennis en activiteiten van Premium Plus.”
De uitrusting van de assistentiewoningen met een slim en proactief communicatiesysteem zal gebeuren door Smartassist. En voor de zorgondersteuning gaat Gands in zee met Mederi. “De zorgverstrekking is zonder meer het moeilijkste om in te vullen”, erkent Verbeeck. “Er zijn enkele grote private spelers, genre Vulpia, Armonea en Senior Living Group. Maar dat zijn in de eerste plaats rusthuisexploitanten. Zij willen enkel helpen op voorwaarde dat het project in de buurt van een van hun rusthuizen ligt. Ook de OCMW’s zijn occasionele partners als ze daardoor hun volume kunnen optimaliseren. Met Mederi, een van de grootste privézorgverstrekkers, hebben we in de groep een partner waar we in alle gevallen kunnen op rekenen.” Verbeeck is via Gands een belangrijke aandeelhouder van Mederi. In de andere drie bedrijven is hij de referentieaandeelhouder.
Hilton
ProxLiving heeft zes projecten in de pijplijn zitten, goed voor 200 assistentiewoningen. Het project Den Biezerd in Niel wordt de eerste realisatie. “Binnen de termijn van 24 maanden staan er vierhonderd gepland”, preciseert Verbeeck de ambities.
Verbeeck mikt met ProxLiving op drie types kopers: de relatief jonge particulier die een assistentiewoning koopt voor zijn bejaarde ouders, de jonge babyboomer die op de lange termijn voor zichzelf koopt en het vastgoed in de tussentijd als een investering beschouwt en dan de pure investeerder. En hij hoopt van ProxLiving een referentiemerk te maken in het zorgvastgoed. “We zouden graag het ‘Hilton’ van onze sector worden: Hilton staat garant voor kwaliteit, maar is ook betaalbaar.”
LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE THOMAS SWEERTVAEGHER
“Zorgvastgoed zijn de moeilijkste en duurste gebouwen om te onderhouden”
